供給側改革對上海房地產企業發展的影響

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供給側改革對上海房地產企業發展的影響

文/吳鴻根

推進供給側結構性改革，是國家面對經濟發展的新矛盾、新問題作出的戰略部署，也是適應和引領經濟發展新常態的重大創新。上海房地產市場競爭激烈，不少企業遭遇了土地資源短缺、開發資金缺乏、發展后勁不足等瓶頸問題，而供給側結構性改革則有利于上海房地產企業破解發展難題，促進企業轉型升級。因此，上海房地產企業應把握供給側結構性改革機遇，調整產業結構，創新運作模式，推動企業持續穩定發展。

一、破解上海房地產企業發展難題需要供給側改革

經過三十多年發展，上海房地產業為城市建設和經濟發展作出了積極貢獻，并涌現出綠地、大華、復地、城開等一批享譽全國的著名企業，但也出現投資開發過熱、房價上漲過快、市場供求失衡、房屋結構不合理等問題。雖然宏觀調控已實施多年，但住房供應結構性矛盾未得到徹底解決，房價尚未回歸到百姓所能接受的合理水平，與實現房地產市場健康有序發展的目標距離甚遠。而持續收緊的宏觀調控，也給上海房地產企業特別是中小房地產企業的發展帶來新的困難和問題。因而要從供給側結構性改革出發，破解上海房地產企業的發展難題。

（一）市場競爭加劇，企業面臨考驗

隨著房地產企業轉型力度加大，一批規模較小、實力不強、競爭力弱、資金緊缺、土地缺乏的企業可能在新一輪結構調整和資源整合中出局，應運而生的是一批規模化、產業化、集團化的大型企業。統計顯示，2015年全國共有房地產開發企業9.1萬家，其中具有一級資質的企業577家。中國房地產業協會發布的《2013房地產開發企業經營管理藍皮書》估計，2013-2015年，全國有30%的中小房地產企業被淘汰，企業總數由9萬家減至6.5萬家。據不完全統計，僅北京、上海、湖北、四川等省市，近幾年就有逾千家房地產企業“消失”。2015年，上海共有6家房地產企業掛牌轉讓。

與之相反，以萬科、綠地、恒大等為代表的116家上市企業正在加速發展，規模持續擴大，房地產業的集中度進一步提高。2015年，全國房地產銷售金額逾千億的企業達到7家，萬科、綠地和恒大3家企業銷售額超過2000億元。而大型房地產企業紛紛將上海作為重要的戰略布局城市之一，甚至將總部遷往上海。首創、保利、金融街等大型企業搶灘上海，市場競爭愈發激烈，一塊土地往往會有幾十家企業競標。資料顯示，2015年，上海土地市場成交商品住宅用地52幅，但除了綠地集團外，少有上海房地產企業的身影。

（二） 土地資源緊缺，發展后勁不足

由于上海建設用地指標已趨于紅線，土地供應量逐年減少，致使土地成交價格不斷攀高，企業之間的土地爭奪戰愈演愈烈。“十三五”期間，上海還將繼續嚴控建設用地供應。2015年，上海土地出讓面積同比減少17%，全年住宅用地供應量為7.39平方公里，其中商品住宅用地供應量2.89平方公里，占土地供應量的39.1%，保障房用地4.5平方公里，占土地供應量的60.9%。新增土地接近飽和，市場爭奪白熱化，地王頻頻被刷新。眾多海內外房地產企業進軍上海，本地房地產企業的盈利空間被不斷壓縮，不少中小企業已連續多年沒能在上海拿到土地。部分上海企業為獲得生存空間，只能拓展海外或國內二三線城市的房地產市場。但國內二三線城市房屋銷售受阻，庫存積壓嚴重，企業經營風險在不斷增加，多年未拿到土地的中小企業經營陷入困境。2015年，中華企業公司開發的二三線城市房地產市場持續低迷，全年凈利潤虧損25億元。上海地產星弘、上海地產古北安亭置業、上海民航置業等6家企業由于經營陷入困境而掛牌轉讓。

（三） 房價上漲過快，供應結構失衡

房地產宏觀調控，對上海房地產市場健康有序發展起到了一定的推進作用，但房價上漲過快、住房結構失衡、供需矛盾突出等問題依然存在，導致最近上海房地產市場量價齊升。不少企業由于土地資源匱乏而處于無房可售的尷尬處境，其生存壓力并未因市場回暖而緩解。2015年，上海商品房銷售面積同比上升16.6%。今年2月，上海商品房成交面積142.72 萬平方米，同比上漲52.7%，商品房銷售價格為每平方米24754元，同比上漲26.03%，創下歷史新高。2015年，全市商品住房每平方米銷售均價（含保障房）21501元，同比上漲31%，二手住房每平方米均價25295元，同比上漲17.8%。而房屋供應庫存減少、中小戶型不足等結構性矛盾較為突出。“十二五”期間，上海住房供應量為1.4億平方米，需求量為1.8億平方米，缺口達4000萬平方米。市場上大戶型房屋占八成，而小房型不足二成。易居房地產研究院的統計數據顯示，2014年，全國30個大城市新建商品住宅中，90平方米以下戶型僅占30%。土地供應緊缺，剛需不斷增加，房屋庫存漸少，房價勢必走高。仲量聯行發布的2015年房地產市場報告顯示，上海住宅成交總量創6年新高，同比增加51%。截至2016年2 月29日，上海商品住宅庫存量已降至 937.44萬平方米，去化周期不足半年。

（四）融資結構單一，難以抵御風險

上海房地產企業，特別是中小房地產企業，主要依靠商業銀行貸款，融資渠道單一，且銀行信貸比例過大。在宏觀調控背景下，銀行信貸政策趨緊，企業貸款門檻提高，融資渠道變窄，致使企業資金缺口較大。

單一的融資結構，無法滿足企業不同項目對資金量和期限的不同需求，同時存在著很大的風險隱患。一旦資金鏈斷裂而不能按時還款，企業融資渠道遇阻，沒有足夠資金支撐項目開發和公司運營，就將面臨倒閉的危險。由于資金緊缺，大多數企業只能采取負債經營的運作模式。銀行間接融資的較高成本，讓企業負債率居高不下。上海地產星弘房地產開發有限公司因資金緊張和業績虧損，只能以15.1億元標價出售80%股權及80047.19萬元債權。2014年中國房地產500強測評成果顯示，2013年全國500強房地產開發企業凈資產負債率、資產負債率均值達到79.03%和66.04%。而上海不少國有房地產企業資產負債率普遍超過70%。由于銀行貸款利率較高，令企業背上沉重債務負擔，企業利潤率持續下滑。據統計，截至2月15日，在上海和深圳證券交易所上市的房地產企業中有25家凈利潤虧損，同比下滑的達到45家。

近年來，國家金融政策有所松動，房地產融資結構呈多元化發展趨勢。上海綠地、上海地產、上海城開、新長寧集團等企業，嘗試不動產投資信托基金、集合資金信托、私募基金、企業債券等融資方式，探索出一條多元化融資新路。

二、供給側改革對房地產企業的影響及路徑分析

上海房地產業的高速發展，既為城市建設和經濟發展作出了貢獻，也導致了投資開發過熱、房價上漲過快、住房供應結構失衡等問題的發生。多年的宏觀調控未能真正化解房地產市場存在的問題，讓上海房地產企業，特別是中小房地產企業背上了較重的發展負擔。國家提出推進供給側結構性改革，對培育上海房地產企業新的發展動力和經濟增長點，著力解決土地存量缺乏、供應結構失衡、融資風險增長、發展后勁不足等問題，促進房地產企業持續穩定發展，具有重要的影響。上海房地產企業應著眼于長遠發展，從供給側結構性改革中尋求發展機會，依托全面建成小康社會和新型城鎮化建設目標，明確戰略重點，履行社會責任，加快結構轉型，促進產業升級，創新經營機制，構建融資模式，力推企業“十三五”可持續發展。

（一） 重構運作模式，挖掘內在動力

加強供給側結構性改革，關鍵在于重構企業運作模式，挖掘企業內在動力，促使企業另辟發展新路。上海房地產企業要從兼并重組、資源整合、結構轉型、經營升級、品質提升、金融創新等方面著手，調整戰略布局，確立發展目標，集聚開發資源，實行強強聯手，擴大企業規模，探索資本運作，創新激勵機制，實施商品住宅開發與保障房建設并重，以全新的體制機制、較強的綜合實力、豐富的開發經驗、較好的品牌形象，參與新城區建設、棚戶區改造和新農村新集鎮開發，并向酒店、辦公樓等商業地產拓展，增加商品住宅開發用地儲備，在投身城鎮化建設、參與保障房開發中夯實做強企業。在此基礎上，從海內外著名企業中尋找合作伙伴，通過借“船”、借“腦”，推行“走出去”戰略，參與海內外市場競爭，不斷做大規模，提增發展能力，全面推進企業在更高起點上持續穩定發展。

（ 二） 建設保障住房，履行社會責任

實施供給側結構性改革，要求房地產企業針對存在的矛盾和困難，圍繞新型城鎮化戰略，主動承擔社會責任，參與保障房建設，改善住房供應結構，平抑上漲過快的房價，實現住宅供需平衡，力促上海房地產市場健康有序發展。

未來5年，我國保障房建設任務艱巨。到2020年，我國保障房開發總量有望超過6000萬套，這對房地產開發企業來說，無疑是極好的發展機遇。雖然保障房建設利潤相對較低，又缺少退出機制，但作為有社會責任的企業，不能光算眼前的經濟賬，而是要著眼“十三五”發展，將承擔社會責任作為企業轉型發展的戰略選擇，實行商品住房和保障房建設雙軌制，破解保障房開發“利潤低、功能全、要求高”等難題，用心為社會和居民建設質量好、品質高的保障房，并通過塑造保障房品牌來提升自身價值，既為民生安居工程作出貢獻，也為企業發展贏得社會聲譽。而良好的社會聲譽，將有助于企業贏得市場，增強可持續發展能力。房地產企業要抓住新型城鎮化建設機遇，力推中心城區舊城和郊區城中村改造，參與新城區建設、棚戶區改造和新農村新集鎮開發，用品牌形象贏得更大的市場。

（三）瞄準新城鎮化，增強發展活力

推進供給側結構性改革，要引導企業從粗放型、低水平的數量擴張，向集約優質效益轉型，重在推進房地產企業的可持續發展，增強企業長期發展活力。

新型城鎮化是未來5年中國經濟發展的引擎，為房地產企業提供新的發展契機。從2015 - 2020年，我國城鎮化將處于快速推進階段。到2020年，我國城鎮化率將達到60%，城鎮常住人口將達8.4億。

新型城鎮化與過去二十多年的房地產業發展模式、結構不同，會帶來觀念創新和機制變革。新型城鎮化提出以城市群為主體形態，推動大中小城市和城鎮協調發展，并強調中心城市的輻射帶動作用。在保證新型城鎮化建設質量、盡快改善城鄉居民生活和就業環境等方面，都具有不可估量的示范推動作用。房地產企業要在新型城鎮化布局中，將產業規劃作為主線，加快產業調整，創新經營思路，參與新城區建設、棚戶區改造和新農村新集鎮開發，滿足產業結構調整、經濟快速增長、居民生活水平提高的需求，為企業轉型、整合做強、持續發展提供有力的支撐和強大的動力，提高企業的可持續發展能力。

（四）參與舊房改造 另辟發展新路

推動供給側結構性改革，就是要以制度性的變革，創造新供給、釋放新需求，為房地產企業持續增長注入新動力，促使企業優化住宅結構，提供更好的住宅產品，更好地滿足居住需求。

“十三五”期間，上海嚴控建設用地供應，年均建設用地僅為12.2平方公里，要在市場上拿到地，其難度可想而知。這就需要房地產企業按照供給側結構性改革要求，加速創新轉型，另辟發展新路，謀求發展空間。我國

現有城鎮住宅面積180多億平方米，其中20億平方米住宅的建造年限超過30年，將逐步列入拆建改造計劃，再加上一定規模的新城建設，到2020年，我國城鎮住宅需求量估計在100億平方米左右。全面建成小康社會還將帶動城市棚戶區和城中村1億人口的住房改造，2020年將基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。今后5年，上海將以成片二級舊里以下房屋為重點，開展中心城區零星地塊改造，實施城鎮舊區和城中村改造建設，完成5000萬平方米舊住房修繕改造工作。

房地產企業要主動參與城市更新工程，投身城中村改造建設，推動老舊小區住房改造，從單純注重開發數量向注重質量和功能轉變，改善房屋質量，優化住房結構，提升人居環境，不斷改善居民居住條件和環境，實現企業自身社會價值和市場價值。

（五） 構建融資體系，創新金融模式

供給側結構性改革需要創新來引領，這為房地產金融創新提供了機遇和挑戰。創新金融模式，構建多元融資渠道，提升房地產企業融資能力，有利于降低企業資金使用成本，有助于企業的穩定發展。

2020年，上海將基本建成國際金融中心，而今后5年新型城鎮化建設資金需求高達42萬億。受宏觀調控影響，房地產企業貸款融資更難，資金籌措成本更高，經營風險加大，資金短缺問題日益突出。因而要探索融資渠道多元化，探尋新常態下適合企業自身發展的融資模式。

要突破傳統融資方式束縛，摒棄以銀行貸款為主導的單一融資結構，借鑒國內外成熟的融資經驗，引入公司債券、投資信托、土地入股、保險資金、房產基金、借殼上市等非銀行融資手段；改革公積金制度，成立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化；大膽嘗試不動產投資信托基金、房地產眾籌等新型融資形式；實行銀行貸款、債券融資、信托投資、資產證券、房地產基金、上市融資多元并舉；推出政府、企業和居民合作融資新機制，建立社會資金參與城市更新的激勵模式，走出一條適合上海房地產企業發展的多元融資新路。

（作者單位：浦東房地產集團研究［信息］部）