土地使用權到期后怎么辦

文/周明

?

土地使用權到期后怎么辦

文/周明

自1987年我國土地制度改革后，實行土地所有權和使用權分離，土地使用權有償、有期限使用，住宅用地的土地使用權限為70年。土地使用權到期后怎么辦？雖然 《物權法》第一百四十九條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但如何續期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準是多少都沒有明確規定，這對廣大的購房者來說始終是一頭霧水。

可能是因為“住宅70年土地使用權大限”還很遙遠，不是我們這一代人會面對的，所以至少目前可以不以為然。但溫州等地部分房屋20年土地使用權到期事件，又一次把這個問題推到了風口浪尖上，引發了社會高度關注。有人認為：《物權法》沒有說自動續期必須收費，自動續期就是免費續期，中產家庭需要定心丸。也有人認為：約定20年以及沒有達到最高限70年的，首先應當自動續期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權期間的出讓金差價；續期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經繳納70年出讓金的業主也是不公平的。據參與《物權法》立法的中國社科院法學專家孫憲忠研究員介紹，當年在討論土地使用權限到期后如何續期時，爭議很大，而交象征性的使用費以自動續期的意見占據上風。

住宅土地使用期限到期后是免費續期也好，還是象征性地交納使用費自動續期也罷，這兩種方式為廣大購房者所普遍接受，而繼續交納相當數額的土地出讓金方式則不被人們所認可。對這個問題筆者作以下幾點思考，供讀者參考。

1．房價中的土地價格，包括土地出讓金、土地增值和土地稅費等。土地出讓金是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。開發商通過市場競拍從政府手中獲得土地使用權所支付的金額，涵蓋征收動遷補償、“七通一平”等費用，以及開發時部分土地增值。土地增值則是房屋所處地段土地價格在今后市場上的不斷升值增值。土地稅費是國家按規定收取的契稅。因此，自動續期后要考慮收費的話，也只能針對土地增值部分，按照誰投資誰受益原則，由政府和個人按一定比例享受利益。

2．就像公房承租人享有“永租權”一樣，公房產權歸國家，承租人可以無限期地租用房屋，形成永久的居住權。使用權房必須補交地價成為產權房才能在市場上交易。原則上住宅土地使用權限到期后自動續期，如果業主的房屋不進行市場交易，除了交納規定的土地使用契稅外，何來的土地出讓金？土地出讓金是政府將土地使用權轉讓給開發商經營，考慮基準地價和一定年限的土地增值而一次性收取的費用，其中包括征地補償、基礎設施建設、公建配套等，這在業主購房時都已計入房價。如在續期后繼續交納土地出讓金，不免有“一房多次收費”之嫌疑。

3．溫州等地的20年住宅土地使用期限，是由于地方政府當時為了降低土地出讓金費用而采取的地方性政策，如今按照法規自動續期至70年時，應以當年的價格標準補足土地出讓金，以示社會的公平性。如需上市交易，則要按現行的價格標準進行核算。

4．對于高收入家庭的高檔商品房或上市交易的住宅可另當別論，但對于自住普通商品房的中低收入業主來說，70年住宅土地使用期限到期后自動續期，不應交納土地出讓金，同時，土地使用契稅也應視情況適當減免。

5．這也對購買二手房的家庭提了個醒：買賣舊房時應把房屋的土地使用權期限作為考慮房價的因素，同一地段土地使用權限期不同的房屋，其房價也應有所不同。

（作者單位：上海市房產經濟學會）