“雙引擎”解決住房供應(yīng)

鄭智維

只有發(fā)展完善的住房租賃市場(chǎng)，提供帶有公共服務(wù)的住房租賃，才能讓這些人在城市先落腳，再扎根。

從重售輕租，到購(gòu)租并舉，住房制度改革轉(zhuǎn)向的意味兒明顯。

6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》提出，深化住房制度改革，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

長(zhǎng)期以來(lái)，租房難、房租貴及市場(chǎng)不規(guī)范等始終是困擾著租房者的難題。對(duì)于購(gòu)房者而言，此次租賃新政發(fā)布無(wú)疑是利好消息：一方面，引入機(jī)構(gòu)租賃，增加房源供給；另一方面，規(guī)范租賃市場(chǎng)，建立規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

從宏觀層面看，住房市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)型。“樓市開始進(jìn)入‘下半場(chǎng)，租房市場(chǎng)增長(zhǎng)的速度將快于購(gòu)房市場(chǎng)，未來(lái)租房市場(chǎng)將成為住房市場(chǎng)真正的主體。 ”接受《民生周刊》采訪時(shí)，深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉說。

從散租到機(jī)構(gòu)租賃

目前，我國(guó)住房租賃以“散租”為主。房源大多來(lái)自私人出租住宅，而機(jī)構(gòu)租賃占比很低。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)89.5%的可出租房屋來(lái)自私人住宅。

2010年，一份基于北京的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：租賃關(guān)系以個(gè)體房東散租和個(gè)體二房東轉(zhuǎn)租為主，二者占比超過80%；只有約6%來(lái)自機(jī)構(gòu)出租，主要的租賃機(jī)構(gòu)是就業(yè)單位（占4%）和房管部門（占2%）。

在增加房源供給方面，除了鼓勵(lì)新建租賃住房外，本次新政還特意提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。“通過將商業(yè)、工業(yè)、辦公等用途的閑置房屋轉(zhuǎn)為租賃房屋，既可以盤活閑置的房產(chǎn)資源，又可以增加出租房屋的供給。”接受記者采訪時(shí)，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析說。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房的閑置率達(dá)25%，“黑燈房”大量存在。對(duì)此，李宇嘉分析原因有二：一、供需錯(cuò)配，租房主要集中于大中城市，而中小城市房屋閑置較多；二、房?jī)r(jià)過高，很多房屋持有者關(guān)注的是增值收益，而非房租收益。

“通過金融、稅收、土地等政策優(yōu)惠，培育和壯大機(jī)構(gòu)租賃；未來(lái)用于住房租賃的房源供給將不僅僅來(lái)自分散的個(gè)人，更多的來(lái)自開發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者、基金、保險(xiǎn)公司等持有房子為代表的機(jī)構(gòu)租賃。”接受記者采訪時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)說。

本次新政提出發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)包括政府公租在內(nèi)的機(jī)構(gòu)租賃。在柴強(qiáng)看來(lái)，這是本次政策最核心的內(nèi)容。“從市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的角度來(lái)，這是趨勢(shì)性的，本質(zhì)性的改變。”

租售比畸形

目前，住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新興業(yè)態(tài)，“長(zhǎng)租公寓”模式是其中的代表。

具體的企業(yè)有魔方公寓、蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等。和傳統(tǒng)的租賃關(guān)系不同，長(zhǎng)租公寓從房源供給上，轉(zhuǎn)為集中式供應(yīng)，租賃關(guān)系更為規(guī)范和穩(wěn)定。經(jīng)過重新裝修再進(jìn)行出租，很受年輕租客歡迎。

租房市場(chǎng)有著怎樣的潛力？住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇曾透露，目前租賃市場(chǎng)涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億元。

然而，由于房?jī)r(jià)畸高，并持續(xù)上漲，而租房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，一線城市及部分二線城市租售比已達(dá)到1∶500。

“雖然承租人認(rèn)為房租很高，但相較于高房?jī)r(jià)而言，房租收益率偏低。”在胡景暉看來(lái)，房租和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期背離。以北京為例，年回報(bào)率僅為1.8%。這意味著，需要50多年才能收回購(gòu)房的投資。

之前也曾提過鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商將庫(kù)存轉(zhuǎn)購(gòu)為租，但響應(yīng)者不多。“雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，但資金回報(bào)率還是遠(yuǎn)超過租賃市場(chǎng)。”胡景暉分析說，開發(fā)商習(xí)慣了“貸款、拿地、開發(fā)、銷售”的商業(yè)模式，從投入到收益周期在兩三年時(shí)間；如果轉(zhuǎn)為租房市場(chǎng)，短期很難有收益。

此外，行業(yè)的不規(guī)范制約著租房市場(chǎng)的發(fā)展。2014年，北京住建委曾對(duì)青年人住房狀況進(jìn)行調(diào)查，3萬(wàn)名被調(diào)查者中，表示租房中遇到不良中介的占43.8%。

“由于合法權(quán)益難以保障，承租人沒有家的感覺，”柴強(qiáng)談道，目前以住房租賃短租為主，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，存在隨意提租、克扣押金等問題。將來(lái)由專業(yè)化、規(guī)模化、集約化的公司來(lái)做，行業(yè)加以規(guī)范，這些問題或?qū)⒌玫浇鉀Q。

“雙引擎”

新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)實(shí)施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。1998年，我國(guó)進(jìn)行住房制度改革，改為以銷售為主，此后住房供應(yīng)基本一直是“單極化”發(fā)展。

在柴強(qiáng)看來(lái)，從“重售輕租”到“購(gòu)租并舉”，是對(duì)住房制度再認(rèn)識(shí)的過程；既是社會(huì)發(fā)展階段的需要，也符合住房市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律。

實(shí)際上，在此次租賃新政出臺(tái)之前，中央層面多次聚焦租房市場(chǎng)。

去年1月份住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》和12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提及，明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向。

“國(guó)家層面已經(jīng)逐步展示出了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的重視、關(guān)心和支持，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展迎來(lái)了巨大契機(jī)。”談及政策變化，胡景暉評(píng)價(jià)說。

和國(guó)外相比，我國(guó)居民的購(gòu)房觀念很重。實(shí)際上，歐美居民家庭租房比例超過30%，美國(guó)約有1/3的居民家庭租房居住，德國(guó)居民家庭租房比例甚至超過50%。

“從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，租賃是住房供應(yīng)的‘雙引擎之一，一般占市場(chǎng)份額的40%～60%。”李宇嘉分析說，除了作為重要投資手段外，房產(chǎn)背后附著的公共服務(wù)也是造成人們重購(gòu)輕租的主要原因。

從需求端來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新變化。大學(xué)畢業(yè)生、藍(lán)領(lǐng)工人、講究生活品質(zhì)的“90后”等新市民成為樓市需求主體。

“面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，租賃是他們的第一選擇甚至是長(zhǎng)期選擇。”李宇嘉說，只有發(fā)展完善的住房租賃市場(chǎng)，提供帶有公共服務(wù)的住房租賃，才能讓這些人在城市先落腳，再扎根。