姓“房”的溫州客

□ 本刊記者 陳沙沙

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姓“房”的溫州客

2000年1月的一次上海組團購房，開啟了“溫州炒房團”在中國房產界的一段“神話”。歷經十余年沉浮，在房價突起、房產調控勒緊繩索的當下，溫州炒房客正在經歷分化與轉型的陣痛。

□ 本刊記者 陳沙沙

8月上旬，在長達23個月的房價同比下降后，浙江省溫州市成為三年來全國首個“放松”限購令的城市，即“名下有二套房產的戶主不能再購買，而名下僅有一套房的戶主可再購一套。”

這則消息被部分媒體解讀為溫州炒房團回歸大眾視野的信號。

“炒房會再度復燃，這是幻想吧。”討論此次“微調”會使炒房空間徒增幾何時，遠在貴州的溫州人張和平，語氣風輕云淡。“溫州有能力的家庭早已不止擁有兩套住房，他們沒有資格。有資格的剛需又有多少資金去炒房？”

身為炒房江湖頗有名氣的幕后操盤者，54歲的張和平與“二月丫頭”章蕾、“浙江炒房團總司令”陳俊等人，都曾引領過血脈噴張的溫州人沿著鐵路“南征北戰”，成為住宅地產界興風作浪的“惡人”。

如今，在房地產十年調控的車輪戰后，靜觀這群必看新聞聯播、熟諳游戲規則的房產營銷策劃人，他們或抽身離去，或轉戰他處。曾經軌跡清晰的炒房圖景，變得撲朔迷離。

“全民炒房”時代

“最早我也是個門外漢，跟著李海彥去上海看房。”張和平是溫州市百盈房地產營銷策劃有限公司（以下簡稱“百盈公司”）總經理，早年的主營業務是代理異地樓盤。

他掛在嘴邊的李海彥，就是2000年1月18日，趕赴上海的第一個溫州炒房團的組織者，時任《溫州晚報》房產部負責人。

“我永遠不會忘記那一天。我們157人坐滿整整三節火車車廂。我得拿個喇叭走在前面，要不后面的人聽不到。”令李海彥大感意外的是，她當時為了招攬房地產廣告而策劃的“異地看房團”，竟然讓自己和《溫州晚報》一夜之間名聲大噪。

那次組團是溫州炒房歷史上最具代表性的案例之一，僅僅在上海呆了3天時間，就簽訂了50余套房產、共值5000多萬元的購房協議。此后，這種開發商通過“團長”實現與客戶直接對接的營銷模式，被溫州民間不斷復制，并成為攪動外地房地產市場的重要招式。

“當年有句話，叫‘一個新區，不是先有米店，而是先有房屋交易所’。”在房地產市場摸爬滾打了10多年的彭永棠認為，溫州人關注房地產領域始于1998年住房制度改革，得益于大量民間資本的積累，還有溫州華僑帶入的不動產投資理念。在市場開放初期，由于土地投放量很少，供求關系顛倒明顯，所以溫州人在炒透本地樓市后，開始大規模向外擴張。

“第一次接觸的上海樓盤是3000多元每平方米。跟了好幾次團，我交了2000元訂金，因為不放心，回頭又把錢要了回來，結果噌噌漲到了5800元，不得不出手了。”張和平談到初涉炒房時的經歷還頗為興奮。該套房他首付20％購得，握在手里半年后，房價快速攀升到6800元/平方米。

隨著溫州人購房投資意識的形成，嘗到異地購房甜頭的李海彥，在2002年成立了溫州市百盈房產營銷策劃有限公司。

2006年3月6日，想在杭州買房的十余位溫州婦女組團參觀杭州某小區。圖/CFP

作為擁躉者之一，張和平加入百盈，從炒房客變身為炒房團團長，方式就是帶著人全國各地跑。他們最原始的操作途徑是買進、賣出，套現后再買進、再賣出，如此周而復始，追逐“倒買倒賣”的利潤差價。這是炒房客介入房地產市場的最后一個階段。而更有實力的炒房客可以更早期介入，謀利更多。

截至2010年，百盈積累了2萬多人的VIP客戶，5萬人的意向客戶。在此過程中，張和平、彭永棠見證了眾多炒房客如何利用銀行貸款進行“以小搏大”的“溫州式購房”。在擁有100萬元資金的條件下，以購買價值100萬元的房子為例，首付20％房款，即可購買5套房子，投資一年的資本回報率放大了5倍。

“個人買房可以按揭了，突然之間把老百姓的購買力提高了3倍，買房子當然就洶涌澎湃起來。2010年以前，近乎零交易成本也是推動炒房的原因之一。當時除了中介費，都是利潤。”彭永棠自身就是“以小搏大”的典型。

“自2003年中央將房地產作為國民支柱產業后，說溫州是‘全民皆商’時代的‘全民炒房’并不夸張。”溫州中小企業促進會會長周德文，曾擔任某房地產公司董事長。據他調查分析，溫州百強企業中至少80％涉足房地產業。

此外，民間借貸的高度活躍，對溫州炒房團的火爆起到了推波助瀾的作用。對此，周德文估算道：“自2000年開始，溫州民間資本開始從實體經濟流出，累計到現在大約有8000—10000億元，其中四分之一進入到房地產。”

風險輪番而至

多年來，張和平帶領百盈涉足廣州、杭州、鎮江、北海、重慶、鶴壁、黃山等各線城市。“我們只有西藏和新疆沒去過。巔峰時期，隔天就得出團，每團人數最多有100多人，炒房奇跡見得太多了。”

與此同時，和百盈業務性質相同的房地產營銷公司已遍地開花，數量達到上百家，以《溫州晚報》、《溫州商報》、《溫州都市報》等媒體下屬的看房團規模最大。

然而，在溫州炒房團快速生長的歷程中，如影隨形的地產調控政策，使這個群體的“逐利”軌跡并非暢通無阻。

2005年3月，國務院辦公廳先是出臺了《關于切實穩定住房價格的通知》（“老八條”），5月又再次轉發了七部門聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》（“新八條”）。

新老“八條”從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費、市場監測、檢查等多方面切入，加強了對房地產市場的宏觀調控。

這給各地炒房客敲響了警鐘。當年，炒房客拋售房產，轉投其它行業的新聞紛紛見諸報端。李海彥也選擇在那時把自己一手打造的百盈公司轉讓給張和平。

“她認為市場看緊了，交易空間少了，想放棄掉。但我的思路是，溫州這么雄厚的民間資本一定需要出路。像三線城市，房價比較低，也許會有很多人帶著玩玩的心態去買房，這會不會成為一個出口？”張和平回憶道。

很快，事實證明他的“押注”是正確的。新老“八條”展現的效果不過是曇花一現。從2006年開始，樓市經過短暫的“低調”之后，重歸了陡然上升的房價曲線。

隨后，中央政府出臺的一系列調控政策如同雨點般灑落，但人們對房價上漲的感觀卻愈加強烈。2008年，全球金融危機來襲，房地產市場開始萎縮，市場觀望氣氛濃厚，一度讓炒房團陷入了危機。當年，房價出現了自2002年以來的首次同比下跌。

“當時，我認為金融危機下大家沒錢了，還談什么到外地買房。這是我最失敗的判斷！”2008年，為了安全“過冬”，張和平搬離了較好的寫字樓，甚至裁減了員工。“我把自己的一套房子賣掉了，想在金融危機中抄底，以后買兩套回來。誰想到，房價沒見底卻進入了最瘋狂的上漲期。”

中央為抵抗金融危機而采取的救市措施，使剛剛有所下降的大中城市房價很快進入“報復性反彈”。從地獄到天堂，從寒冬到熱春，當時的開發商們用這些詞語描述2008年4季度至2010年1季度的大逆轉。宏觀調控遭遇的障礙，無疑讓溫州炒房團有驚無險地坐享了幾年好時光。

“要使人滅亡，必先使其瘋狂。”溫州天浩置業有限公司總經理陳鴻如此形容處于瘋狂期的炒房現象。2009年底，他負責的一個樓盤，房源總共只有280套，卻吸進了將近300人。令他驚嘆的是，搶到房源的溫州人坐地起價，當場兜售指標，最高加到了50萬元。

真正的嚴冬終于來臨，“分水嶺”出現在2010年4月至今。“限購令”，輔以對本地居民二套房貸款首付提高、利率上浮、對三套以上住房停貸等史上最嚴房地產調控政策迭出，意在將投資、投機性和外地購房行為擠出市場。

“以前是塊泥巴就能掙錢，只要圈了地，圖紙一畫就可以賣。”溫州市金茂融資擔保有限公司董事長戴衛東有著10多年的房產投資經驗，累計購買了二三十套住宅。如今，他不得不承認，屬于溫州人的炒房時代已經一去不返，炒作的空間不復存在。

而史上最嚴的調控政策，打破了張和平最初的僥幸心理。因為外地購房行為幾乎被斬斷，百盈的業務量一落千丈。2012年3月，這個在溫州存活時間最長的房產營銷公司徹底停止了異地購房業務，轉型做一些溫州開發商在外地的代理銷售。

“現在做異地看房的營銷公司屈指可數，生存都很困難。看房者不多，幾家公司就把人湊在一起，租個面包車過去。”張和平說。

分化與轉型迷途

“從2012年下半年到現在，我只售出了四五套住房，其它都在中介掛著。溫州新房存量這么高，誰買二手房？”為了給擔保公司回籠資金，戴衛東從去年下半年開始拋售房產。“我基本上是用自有資金投資，比起靠民間借貸炒房的朋友好太多了。”

溫州炒房團的特點之一，就是其炒房資金大多來自民間借貸。近三年來，民間經濟增速減緩和民間借貸的危機顯現，對癡迷虛擬資本游戲、倚重高息民間借貸押寶房地產的炒房客打擊頗大。

“溫州很多實體經濟背后就是個炒房團。他們拿著低價的工業貸款，沒有進行再生產，直接入市或轉借給別人，變相進入房地產。有聲勢的炒房團，背后肯定有實業。像太太炒房團，背后都是小企業。應該說有了銀行的貸款，才會有民間借貸。”

彭永棠向《民生周刊》記者進一步解釋稱，目前被套牢或損失較重的大多是2010年底、2011年進入樓市的投資客，其中絕大多數是跟風者或逐利者。他們背負很高的利息成本炒房，而且入市的價格處于高點，遭遇借貸壓力和市場低迷的雙重打擊。其中，高額的融資成本，無疑是套住晚進場的炒房客的另一根繩圈。

陳鴻接觸過這樣一位“賭徒”：在樓市最瘋狂的時候固守炒房，靠銀行貸款和民間借貸融資兩億多元資金，在2010年出現資金斷裂。“他已經連利息都付不起了，要是現身的話，會有很多人上去扒他的皮。”

溫州炒房客到底有沒有全軍覆沒？《民生周刊》記者在采訪中聽到了兩種聲音：一種是被套牢的炒房客僅占三成，另一種是被套牢的炒房客占八成。

由于民間游資投資的不確定性，且缺乏完善的統計數據，業內人士大多依照經驗做出判斷，無法蓋棺定論。但不可忽視的是，在房地產低迷的當下，溫州炒房團在“蟄伏”中已經出現分化與轉型。

“國家宏觀調控導致住宅市場受到了一定的限制，但國家對商業地產、工業地產、旅游地產并沒有限制。沒有政策，就說明國家在引導。”北京浙江企業商會副會長陳俊說。他認為，炒房客的投資方向已明顯轉化，由一線城市轉向二三線城市，甚至三四線城市；從專注住宅公寓轉為商業地產、旅游地產和工業地產。

陳俊是最早組織炒房團的人物之一，被在京浙商稱為“浙江炒房團總司令”。他曾動用18輛大型奔馳客車，載著1000名浙江房產投資人從北京友誼賓館出發，前往昌平區看房。

8月12日，當《民生周刊》記者在石家莊見到陳俊時，他正與河北省某縣的相關負責人討論如何引入浙商、修建工業園區。這項投資，將累計引入浙江民間資本約80億元。

他已在河北“潛伏”三年之久，一個城市接著一個城市地走，主要考察河北的投資環境，著力于開發工業地產。“第一站選擇河北，是因為它有近1000公里圍繞著北京，有著得天獨厚的優勢。俗點說，環首都經濟圈正在‘傍大款’。”

對于炒房客持有的民間游資是否會大量流入商業地產或工業地產，陳鴻并不認同。在他接觸的群體中，大部分投資者都選擇保留有效資金，等待機會，信奉“現金才是王道，活命就是贏”。

“誰都無法說明現在的主流趨勢到底是什么，但溫州銀行業的數據也許可以做為參考。2012年末，溫州銀行業金融機構本外幣各項存款余額7744.9億元，這一數據在2008年僅首次超過2000億元。”陳鴻認為，2008年至今，存款余額的大幅度增加，說明民間游資處于“觀望”態勢。