營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及建議

辛芳芳

（重慶潤天投資股份有限公司 重慶市黔江區(qū) 409000）

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及建議

辛芳芳

（重慶潤天投資股份有限公司 重慶市黔江區(qū) 409000）

“營改增”是我國稅改措施中流轉(zhuǎn)稅方面最為重大的一次改革，其重要意義在于促進國家完善財稅制、提高稅收科學管理水平。引入增值稅的抵扣機制促進各企業(yè)上下游之間的良性循環(huán)發(fā)展，從而減少整個產(chǎn)業(yè)鏈的重復征稅，規(guī)范稅務(wù)稅收管理。“營改增”的推進，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者擔憂“營改增”實施后，會使稅務(wù)成本在一定程度上有所增長，給企業(yè)帶來更大的壓力。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；建議

序言

2016年1月22日，李克強總理主持召開座談會，明確指出全面推進“營改增”是深化財稅體制改革、推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“重頭戲”。3月5日，李克強總理在第十二屆全國人民代表大會第四次會議上再次強調(diào)從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。通過分析房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的影響因素，發(fā)現(xiàn)“營改增”會給房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些影響，從而提出相應(yīng)的建議。

1 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

1.1 政策過渡階段可能遭遇重大損失

比如：一個房地產(chǎn)項目完工，但銷售還沒有結(jié)束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到11%。企業(yè)基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，這對企業(yè)影響很大，比營改增前的稅負要大。

一些企業(yè)在營改增之前購進房地產(chǎn)，營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，這對企業(yè)的影響很大。為了解決這些問題，需要出臺過渡政策。

1.2 建筑企業(yè)成本的影響

建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的上游行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅率高達11%，原則上適用增值稅一般計稅方法。建筑業(yè)實行“營改增”造成房地產(chǎn)企業(yè)建造成本增加主要體現(xiàn)在幾個幾個方面：

（1）材料供應(yīng)商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票或者無法取得發(fā)票。

（2）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅率低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可以選擇簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：①建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。以上建筑工程的主要原材料，在工程造價所占的比重較大。假設(shè)以上原材料均能取得正規(guī)的增值稅發(fā)票，可抵扣的進項稅率6%，而建筑企業(yè)增值稅銷項稅率11%，那么建筑企業(yè)必將增加5%的納稅成本，加大了企業(yè)實際稅負。

（3）建筑工程人工費用占工程總造價的20～30%，但勞務(wù)用工主要來源于農(nóng)民工或建筑勞務(wù)公司。農(nóng)民工提供零星勞務(wù)產(chǎn)生的人工費，沒有增值稅發(fā)票。建筑勞務(wù)公司為建筑企業(yè)提供專業(yè)的勞務(wù)發(fā)票，即按勞務(wù)收入的11%計征增值稅銷項稅，卻沒有進項稅額可以抵扣，與原來3%營業(yè)稅率相比增加了8%的稅負。勞務(wù)公司承受不了如此高的稅務(wù)，必然將增加的稅負成本轉(zhuǎn)嫁給總承包企業(yè)，勢必加大建筑企業(yè)實際稅負。

以上方面導致建筑企業(yè)實際稅負增加，最終會轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本增加。

2 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響

營業(yè)稅的繳納則是“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。”也就是說，營業(yè)稅是以全部營業(yè)額為征收基數(shù)的。

增值稅是對銷售或者進口貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。也就是說增值稅只對各個流通環(huán)節(jié)中新增的價值征收。在具體操作中，在本環(huán)節(jié)征收時，允許“扣除”上一環(huán)節(jié)的已征稅款。從本意上說，這可以解決重復征稅的問題。在實際操作中，這種“扣除”是通過專用發(fā)票抵扣的形式來實現(xiàn)的，憑從賣家取得的代表上一環(huán)節(jié)征稅額的增值稅專用發(fā)票，抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。

“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的適用稅率從5%的營業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率，企業(yè)只有擁有足夠的可抵扣的進項稅額，才能保證稅負不上升。稅率的上升，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負增加的直接原因。

3 “營改增”制度下對房地產(chǎn)企業(yè)的建議

3.1 加強財務(wù)人員培訓，做好財務(wù)核算準備工作

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求，企業(yè)財務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和財務(wù)核算的轉(zhuǎn)變等難題。為了有效應(yīng)對“營改增”帶來的難題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員應(yīng)充分學習相關(guān)的稅收政策，例如，增值稅原理及計算、納稅環(huán)節(jié)、增值稅納稅申報等，確保在稅制改革后能夠立即進行熟練操作和運用。

3.2 重視增值稅專用發(fā)票的管理

“營改增”實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)需取得增值稅發(fā)票，由于增值稅專用發(fā)票是稅收管理的重要組成部分，也是發(fā)票管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時也是發(fā)生經(jīng)濟違法案件較多的票種之一，因此“營改增”的實施對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的要求必然會提高。

3.2.1 及時取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票

增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，計稅方法分別為一般計稅方法和簡易計稅方法；一般納稅人可以開具增值稅專用發(fā)票，小納稅人自身無法開具增值稅發(fā)票。然而企業(yè)能否能夠取得足夠的符合規(guī)范的可抵扣進項稅發(fā)票，與企業(yè)自身的管理水平、行業(yè)運營的規(guī)范程度相關(guān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該切實重視進項稅發(fā)票憑證的管理，及時取得可以抵扣的專用發(fā)票，例如供應(yīng)商盡量選擇具有一般納稅人資格。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強增值稅專用發(fā)票的認證管理，在稅法規(guī)定期限內(nèi)進行認證抵扣，以免無法抵扣增值稅進項稅額。

3.2.2 切實加強專用發(fā)票的認證管理

房地產(chǎn)企業(yè)存在已取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣的風險。因此，企業(yè)的財會人員應(yīng)當充分了解實踐中無法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型：上游已定性為虛開、經(jīng)鑒定為偽造、被證明為非稅務(wù)機關(guān)出售、通過金稅系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的“失控”票、“作廢”票，以及走逃企業(yè)開具的未報稅的專用發(fā)票等。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)仔細認證、比對上述發(fā)票，否則可能出現(xiàn)輕則不予抵扣進項稅款，重則以非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票、逃稅等罪名論處的情形。

3.3 建立和完善企業(yè)財稅控制制度

從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”保障了房地產(chǎn)可以充分利用增值稅抵扣，減少重復納稅的可能，一定程度的降低了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。“營改增”后，賬務(wù)核算變的復雜化、增值稅專用發(fā)票風險凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意建立和完善財稅控制制度，控制企業(yè)稅務(wù)風險。

3.3.1 采購環(huán)節(jié)

企業(yè)采購貨物或服務(wù)，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發(fā)生糾紛，無法取得進項發(fā)票，不能進行抵扣，因此企業(yè)應(yīng)盡可能取得進項發(fā)票后支付款項。

3.3.2 開發(fā)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)過程是成本產(chǎn)生的過程，企業(yè)應(yīng)加強各項成本發(fā)票的管理，因為相關(guān)憑證不僅是企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，而且還是企業(yè)所得稅、土地增值稅成本項目扣除的主要依據(jù)。

3.3.3 銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會使用各種各樣促銷的手段，是否需要在銷售合同中予加以明確，財稅處理是否會有差異，不同的付款方式對納稅義務(wù)的影響等問題都需要企業(yè)著重考慮。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，最好先咨詢專業(yè)財稅人員。

3.3.4 納稅環(huán)節(jié)

“營改增”后，主管稅務(wù)機關(guān)由國稅征管，同時，納稅申報時間、提交的材料也會有所變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照國家法律法規(guī)、政策的要求按時進行納稅申報，依法提交和留存各項財務(wù)稅務(wù)資料。

4 結(jié)束語

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業(yè)管理的各方面，涉及到納稅、財務(wù)管理、會計核算等重要方面，需要企業(yè)領(lǐng)導、相關(guān)人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對，加強政策學習，增進對“營改增”的認識，制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度，提前應(yīng)對和防范營改增后可能帶來的經(jīng)濟風險和稅務(wù)風險，妥善處理營改增過渡期間的稅金清算與稽查等事宜，確保企業(yè)利益最大化。

[1]陳玉軍.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū).企業(yè)改革與管理，2015（07）.

[2]張玲莉.淺談房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”對行業(yè)的影響.中國商論，2015（06）.

[3]賀旭婷.房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對“營改增”.文史博覽（理論），2015（06）.

[4]鈕德明.房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅收籌劃.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015（19）.

F299.23

A

1004-7344（2016）11-0237-02

2015-12-10

辛芳芳（1983-），女，中級會計師，本科，主要從事財務(wù)工作。