房價里的申城往事

沙青青

清末上海街頭

“上海地價必然大漲，須多買以備將來督辦鐵路者共之”，清末實業家鄭觀應曾在致“中國商父”盛宣懷的信中如此寫道。由此來看，上海房價、地價之貴絕非今日始，百余年前便已然如此，甚至有過之而無不及。

水手、商人、鴉片販子都做起了房地產生意

早在上海開埠之前，英法商人便已紛至沓來。

1843年11月，最早抵達上海的英國商人在“登陸”后，便馬上著手向當地居民租房。不過，當地百姓對“洋鬼子”既懼且怕，故意開出“天價”，希望借此拒絕英國人租買土地的要求。

這也為日后百余年上海地價不斷向上“攀登”的歷程，拉開了序幕。

1845年，英國領事巴富爾與上海道臺宮慕久正式商訂《上海租地章程》，外國租界正式劃定。由于顧及天朝大國的顏面以及“普天之下莫非王土”的體統，該章程名義上規定外國僑民不得購地，但卻允許其獲得所謂“土地永租權”。每年以每畝1500文的價格向中國政府繳納年租，其永租權便可得到保護。

起初，外國商人租（購）土地主要出于貨物貿易目的，如建設碼頭、倉庫、廠房等。

1853年小刀會起義爆發后，大量中國居民躲入租界避難，租界內的華人數量從數百人猛增至2萬余人。不少在異國他鄉辛苦營生的外國人，忽然發現了租界內住宅稀缺的商機。因此，大批水手、商人乃至鴉片販子都搖身一變做起了房地產生意。這也成為上海歷史上第一輪房地產投機熱潮的肇始。

前后僅一年時間內，租界內便如雨后春筍般建起了近千棟各色房屋。1853年至1854年間，僅租界內現今廣東路、福州路一帶就冒出了800多幢如“違章建筑”般的木板房。

這些房子異常簡陋，租金卻不便宜，外國房地產商的房租收益率大多高達30%～40%。租金高昂，但依舊供不應求。當時上海的外國商人大多沒有長期定居的打算，因此希望在盡可能多的租界土地上打造“簡易住房”再轉手高價租給中國人，而不在乎租界的長遠規劃。

當時，英國官方駐滬理事阿扎國認為應堅持“華洋分局”。1855年，阿扎國甚至曾下令驅逐所謂“不良華人”。不過，領事大人的行政指令終究敵不過“看不見的手”，華洋雜處的現實已是既成事實。

《點石齋畫報》中對租界租房亂象的描寫

租界內已無可購的空地

1860年后，太平天國運動席卷江浙，越來越多的豪紳地主選擇逃入租界避難。上海人口從1852年的50余萬迅速增至1865年的70萬。

當時，土地、房屋持續短缺。面對江浙士紳的“爆買”，外國商人甚至感嘆：“中國人在油漆未曾干燥之前，即已搬了進去。他們攜帶著家眷和鳥籠，自在地住在里邊，開起店來，做他們的生意，付他們的房租。”

此情此景下，房租、地價自然沒有不飛漲的道理，各方哄抬地價已是常態。

公共租界方圓之內，最夸張的例子，是某處原價每英畝46～74英鎊的地皮，在10年間漲到每英畝8000～12000英鎊。除去此類個別極端的例子，公共租界內地價翻五六倍的情形多為常態。

法租界中，地價同樣“長勢喜人”。1849年一位法商以每畝136兩白銀的價格，在洋涇浜南畔購得2385畝土地用于建屋。7年后，這些土地的價格已經漲到每畝616兩白銀。

至1860年，法租界內原本無人問津的土地均被搶購一空，租界內已無可購的空地。其間，法國領事在給公使的信中寫道：“地皮價格抬得很高，最初每畝地皮賣200兩已經被認為是很貴了，現在即使賣1200兩，買主還是爭先恐后。每畝1000兩買進的地皮，經過幾個轉手，就以2500兩的價格再賣出去。法租界長期以來不被注意的地皮忽然變得身價百倍，所有出賣的地皮都被競相購買，一眨眼就從一個人手中轉到了另一個人手里。”

當時房地產火爆程度較今日有過之而無不及，外國人幾乎人人投身其中，以至于跑馬廳門可羅雀，無人再去博彩賭馬，而集中精力于“炒地”“炒房”。

后來，隨著太平天國戰亂的結束，華人紛紛搬回原籍，租界房屋租金在1865年末一度下跌近50%。公共租界內8000余棟住房中，有近四分之一處于空置狀態。上海史上第一次房地產泡沫隨之破滅。

“安全樂土”寸土寸金

泡沫暫時破滅，似乎只是一段小小的插曲。

經過數年的市場調整，1870年后上海租界人口又開始增長。上海租界內房租與捐稅遠高于中國其他地區，可由于人身財產更安全，生活較舒適且交通便捷，所以許多較富裕的“大清子民”都喜歡喬遷至此，繼而置地買房。租界地區的商業繁華，自然刺激了當地就業機會的增長，幫傭、工人、技師等等也隨著富人涌入上海。

19世紀末，但凡造訪上海的外國人，對其印象皆是“擁擠”。1880年時，上海租界內的華人人口（約60萬）已經超過華界內的華人人口（55萬）。久而久之，上海首批專業房產公司也開始孕育而生，經營業務從宅邸到棚戶，無所不包。

規模較大者如業廣地產公司，其擁有的房屋數達3000余棟，獲利豐厚。

義和團事起后，中國北方陷入戰禍亂流，而上海則由于“東南互保”再次成為“安全樂土”。

移居上海租界者又一次激增，地價房價如期迎來新一輪的“高歌猛進”。

1903年，公共租界“核心商業區”（即南京路附近）的地價已突破1860年以來的紀錄，達到每畝1.35萬兩。

然而，這僅僅是一個開始，地價猛漲之勢已如脫韁野馬。1903年至1907年的短短4年間，南京路附近地產均價又上漲2.56倍之多，猛增至3.47萬兩。

舊時常有人說“上海遍地是黃金”，而早在一百年前上海核心區域的地價確實已經是“寸土寸金”。

租界內地價飛漲，同樣拉動上海核心區域外華界地價的水漲船高。1860年后，租界當局出于修路、公共設施建設等目的，也會在租界外購買地產并向清政府申領道契（舊中國對租界地契的總稱）。1866年，租界購買靜安寺附近土地的每畝均價僅為白銀48兩，時至1911年，購買老閘老街附近土地時每畝均價已經高漲至3524兩白銀，漲幅超過70倍，著實驚人。

洋商修造的高檔住房

“土地財政”的誘惑

上海核心區域即當時租界地區的早期發展很大程度上仰賴于房地產行業的“原始積累”。無論是公共租界工部局、法租界公董局還是上海道臺，繁榮的上海房地產業都是其最重要的政府財政來源之一。

租界當局除賺取一級市場與二級市場的巨大差價外，還可以每年征收固定的房產稅;上海道府則有一筆固定的“永租”土地的年租收入進賬。

“土地財政”的誘惑如此之大，以至于租界當局時常因為購地、征地與當地居民發生糾紛。

例如，1898年，法租界公董局計劃購買四明公所（今人民路附近）以擴大租界范圍。洽談未果，法方居然派出部隊進行“強拆”，結果爆發暴力沖突，死傷數十人，繼而引發各業罷市抗議釀成“群體性事件”。最終，江蘇布政使不得不出來收拾殘局，竭力安撫各方，最終另劃八仙橋西面空地給法租界，方才了事。

辛亥革命之后，上海地價雖多有波瀾，但“漲漲漲”的大格局仍未有絲毫動搖，只是漲幅略趨穩定。這主要是由于普通房客和市民已漸漸難以承受天價般的房地產價格。

“限價令”遏制加租

由于房租高漲，上海出現了“二房東”“三房東”以至于“七十二家房客”的狀況。

舊時報人郁慕俠曾對此有過詳細描述：“每向二房東分租一間或二間者，觸目皆是，甚至一幢房屋之中，分租至四五家或七八家者，也習以為常。試觀街頭巷尾，高粘紅紙之分租招貼，縱橫錯雜，閱之目迷，益信分租于人的多。旅滬居民欲在二房東處租屋居住，等到看定房屋后，彼此言明月租若干及何日起租。”待雙方談完說定，先付定金。當時定金倒是不限多寡，至少一元，多則二元、四元、十元不等，視房租高低來商定定金多寡，“付給定洋后，二房東即將召租毀去。還有租費，俟遷入后例須一次付清，以預付一個月為限。將來倘彼此不合，可先于租期未滿前十日關照二房東或三房客，俾得另張招貼，召致他客。”

1921年，上海房客聯合會宣布成立，隨即向租界及華界當局請愿，要求限制加租。與此同時，甚至有房客投書《申報》吐槽房租貴到離譜：“今之上海社會，一神經錯亂之社會也。何以言之？房租之貴遠出乎意料，名之曰生活之神經錯亂”。

隨后數年間，中外官廳也都陸續發布“限價令”，遏制加租行為。如1927年，公共租界工部局就曾發布公告稱：“本局為維持界內法律及秩序起見，特令各房主目下切勿加房租，以本年3月1日所收之數為準”。

“國家不幸地產幸”

30年代后，上海地價走勢依舊呈現“國家不幸地產幸”的態勢。但凡周遭兵禍四起，上海尤其是租界區域就成為“世外桃源”，房地產行業更是一枝獨秀。以至于1937年全面抗戰爆發后，“孤島”時期的上海房地產行業還迎來一次畸形的高速發展時期。

淞滬抗戰期間，閘北、虹口淪為戰區，大量房屋損毀，前后有近20萬居民躲入租界避難。

滬上名醫陳存仁曾回憶，“八一三戰事一起，不過三天，整條慈安里，住到滿坑滿谷。我就到永利坊租了座三層樓的新住宅，房租為150元。那時永利坊還有空屋三百多間，因為房租太貴，空置已達二年，一般居民裹足不前，而外來的逃難客也對之不敢問津。誰知道戰事一緊張之后，不過二十天時間，全部租了出去。老牌電影皇后胡蝶，由虹口北四川路余慶里，逃入租界，就在我的貼鄰，可見那時房屋的緊張程度，已達巔峰”。

清末上海的一座茶樓

《圍城》中亦有類似描寫，方鴻漸與孫柔嘉返滬后，發現“房子比職業難找，滿街是屋，可輪不到他們住”。

如今靜安寺附近的景華新村、富民新村等處都是抗戰爆發后快速開發興建起來的新式里弄。這些住宅區就是為了滿足戰爭期間涌入的移民，也成為老上海房地產行業最后的輝煌。