老舊居住建筑改造的難點與措施

張先明，朱佳華，李文亮

(1.杭州明磊建筑工程技術(shù)有限公司，浙江 杭州 310004；2.浙江當代發(fā)展建筑設(shè)計院有限公司，浙江 杭州 310005)

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老舊居住建筑改造的難點與措施

張先明1,2，朱佳華1，李文亮1

(1.杭州明磊建筑工程技術(shù)有限公司，浙江 杭州 310004；2.浙江當代發(fā)展建筑設(shè)計院有限公司，浙江 杭州 310005)

摘要：簡要介紹了老舊建筑的歷史成因及改造措施，談了一些具體的方法和步驟：組織措施、技術(shù)措施及具體內(nèi)容。可供同行實施老舊居住樓房改造時參考。

關(guān)鍵詞：老舊建筑；措施；組織管理；技術(shù)管理

近年來，浙江地區(qū)發(fā)生多次舊居住建筑整體倒塌事故。最為嚴重的有3起，即1997年的“7.12”事件，2012年的“12.16”事件，2014年4月4日奉化倒樓事故。這些倒樓事故的發(fā)生，有內(nèi)在原因，也有外部原因，但總體來說是組織因素多，即人為因素多。所以要搞好老舊房改造，關(guān)鍵是要組織有力，措施得當。本文就老舊居住建筑改造的難點與措施提出建議，以供同行實施時參考。

1老舊居住建筑改造組織管理的難點

1.1我國解放后住房制度改革回顧

1949—1979年，我國實行的是福利分配住房制度，住房產(chǎn)權(quán)屬于國家和企業(yè)。

1980—1988年，我國對住房福利分配制度進行改革，逐步推行租售結(jié)合，以租促售的制度。

1988年下半年開始，根據(jù)當時的條件和形式，全國有不少城市以極低的售價出售公有住房，其實則是以低價福利取代租售并舉的住房改革模式。

1991年6月，國務(wù)院發(fā)文要求將現(xiàn)有公有住房租金有計劃、有步驟地提高到成本租金，在規(guī)定住宅面積內(nèi)，職工購買公有住房實行標準價。同年11月，國務(wù)院發(fā)文確定總的房改目標是：以公房的實物福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》孔鳛樯唐愤M行租、售，使住房的投入、產(chǎn)出進入良性循環(huán)。

1998年7月，國務(wù)院發(fā)文宣布從本年度下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，提出以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

1.2產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移造成的管理缺失

從住房改革的幾個關(guān)鍵階段可以看出，到1998年下半年為止，停止了實物分配住房，以前分配得到的職工住房基本上轉(zhuǎn)變了產(chǎn)權(quán)歸屬，通過房改產(chǎn)權(quán)歸入個人名下；這些房改房，原來有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)單位，如政府的房管部門以及企事業(yè)本身，經(jīng)過房改，產(chǎn)權(quán)人分散，缺乏統(tǒng)一的使用管理單位；房改房進入二級住房交易市場后，管理顯得更加困難，從而造成產(chǎn)權(quán)管理的缺失和混亂。

1.3舊居住建筑物業(yè)管理的缺失和缺陷

物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，在20世紀60年代由香港從英國引進，于1981年3月10日深圳市成立第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司；1993年深圳市人大頒布了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)，并于1994年頒布了《城市新建住房管理辦法》，當時的建設(shè)部分別在1995年、1997年、1999年召開了三次物業(yè)管理工作會議，中國物業(yè)管理協(xié)會于2000年最終成立，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化軌道。

從物業(yè)管理的發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，1995年前我國居住建筑物業(yè)管理是基本缺失的，這種缺失造成對居住建筑管理的完全失控，每個產(chǎn)權(quán)者可以根據(jù)自己的個人意愿隨意改變房屋結(jié)構(gòu)，由此造成了很多建筑安全隱患。

1.4住宅裝修的執(zhí)法依據(jù)

2002年5月1日，原建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建筑部令第110號)，其中規(guī)范了對住宅裝修中的種種禁止，從法規(guī)層面規(guī)定了住宅裝修的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任，從而使住宅裝修有了執(zhí)法的依據(jù)。

綜上所述，住宅產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理的缺失、法規(guī)的滯后，給住宅使用安全管理帶來了嚴重的困擾；在建設(shè)部第110號發(fā)布之前存在的住宅缺陷大部分已無法查清。這些政策及管理上的難點，所造成的后果在今后相當長的時期內(nèi)給我們的老舊住宅使用、管理提出了新的挑戰(zhàn)。

2老舊居住建筑的改造措施

2.1組織管理的措施

2.1.1組織管理措施的基本體系

老舊建筑的組織管理工作，是一個長期艱巨而復(fù)雜細致的工作；老舊建筑安全管理的缺失有幾十年之久，而且這些建筑的數(shù)量龐大，要改造首先要摸清情況，理順組織管理體系。這個工作必須由行業(yè)主管部門帶頭，成立專門的管理機構(gòu)，也需要各個社會專業(yè)機構(gòu)的積極支持。在組織分工上，設(shè)市區(qū)級建設(shè)行政管理部門作為基層管理部門，制定切實可行的組織網(wǎng)絡(luò)，分街道、分社區(qū)建立各級基層組織。見圖1。專業(yè)機構(gòu)由建設(shè)行政主管部門集中招標確定專業(yè)機構(gòu)庫。收費標準采用調(diào)查詢價與定額相結(jié)合制訂本地區(qū)統(tǒng)一標準；篩選確定統(tǒng)一的咨詢專家?guī)臁Ｓ尚袠I(yè)主管部門牽頭，組織專業(yè)機構(gòu)、咨詢專家編制技術(shù)標準。有了組織、專業(yè)機構(gòu)、專家?guī)臁⑹召M標準及技術(shù)標準，老舊房屋的調(diào)查、檢測、鑒定、論證和實施就有了完整的體系。

2.1.2組織管理措施的結(jié)構(gòu)模式

前面談到要建立各級組織來保證老舊建筑改造的實施，關(guān)鍵是基本體系明確，組織措施得力，組織結(jié)構(gòu)清晰。下面是本文擬定的一個老舊建筑改造組織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖(圖2)。

圖1　組織管理基本體系

圖2　老舊建筑改造組織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖

2.2技術(shù)管理措施

2.2.1技術(shù)管理措施的基本步驟

技術(shù)管理基本步驟根據(jù)老舊建筑改造的工作內(nèi)容編排。

1)制訂技術(shù)標準。關(guān)于房屋改造相關(guān)的法規(guī)標準，現(xiàn)有國標、行業(yè)標準、地方標準很多，根據(jù)房屋改造本身的特點，標準選用要作出基本規(guī)定，可以參考住建部編制的強制性標準匯編的格式，包括后期的使用指南。

2)組織調(diào)查摸底。根據(jù)組織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖，從基層開始，由政府管理機構(gòu)、專業(yè)機構(gòu)組成聯(lián)合調(diào)查組，對本管理轄區(qū)內(nèi)的舊建筑按使用時間先后、長短逐個進行調(diào)查、排序，查明其基本情況。基本情況一覽表可在技術(shù)標準中規(guī)定統(tǒng)一格式。

3)組織動員。組織動員工作必不可少。舊建筑改造涉及千家萬戶的切身利益，量大面廣，關(guān)系到國計民生及社會安定團結(jié)與經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的長遠目標。這項工作最為重要也最為必要，同時也是最艱難的一項工作，要發(fā)揮我們黨和政府政治思想工作的方法優(yōu)勢和組織優(yōu)勢，深入細致地把這項工作做好。

4)制訂落實具體工作計劃。在對實體建筑進行具體工作前，要制訂詳細的工作計劃，計劃由大到小，由粗到細進行。具體來說有資金落實網(wǎng)絡(luò)計劃、調(diào)查評估的網(wǎng)絡(luò)計劃、評定的網(wǎng)絡(luò)計劃、鑒定的網(wǎng)絡(luò)計劃、制訂處理方案的網(wǎng)絡(luò)計劃、評定方案的網(wǎng)絡(luò)計劃、施工圖設(shè)計的網(wǎng)絡(luò)計劃、招投標網(wǎng)絡(luò)計劃、改造實施的網(wǎng)絡(luò)計劃(不是施工網(wǎng)絡(luò)計劃)、監(jiān)督驗收的網(wǎng)絡(luò)計劃、交付使用的網(wǎng)絡(luò)計劃，使用指南落實的網(wǎng)絡(luò)計劃、總結(jié)評價的網(wǎng)絡(luò)計劃。

5)計劃實施。按照計劃要求逐步進行落實。

2.2.2技術(shù)管理措施具體內(nèi)容

2.2.2.1制訂技術(shù)標準

1)制訂標準的原則：

①參考國標、行業(yè)標準、地方標準；

②具有房屋改造本身的特點；

③具有房屋全壽命周期的特色，特別是包括后期房屋使用指南。

2)制訂標準的方法步驟：

①向省標準管理部門申請標準；

②參考住建部組織編制強制性標準匯編的方法進行；

③對標準組織專家進行評審；

④調(diào)整修改后報省標準管理部門審批、頒發(fā)。

2.2.2.2組織調(diào)查摸底

1)建立編碼，其中包含時間、區(qū)域、樓號等編碼，編碼是否合理是后期一系列工作能否有序進行的首要保證；

2)按編碼次序進行調(diào)查；

3)按調(diào)查結(jié)果進行分類。

2.2.2.3組織動員

1)組織動員由社區(qū)作為第一層組織，逐層向上級組織匯總；

2)組織動員擬采用每戶填表的形式進行，對少數(shù)思想上有顧慮的住戶進行個別動員；

3)匯總調(diào)查結(jié)果進行公示；

4)對公示內(nèi)容有意見的住戶再進行個別動員。

2.2.2.4制訂計劃

此項工作內(nèi)容多，工作量大，需要管理機構(gòu)、專業(yè)機構(gòu)的相應(yīng)配合。

舉一個“施工圖設(shè)計的網(wǎng)絡(luò)計劃”的例子來說明，見圖3。

圖3　施工圖設(shè)計的網(wǎng)絡(luò)計劃

3.2.2.5計劃實施

舉一個“老舊建筑使用指南”的例子來說明計劃的落實。

1)房屋概況房屋示范內(nèi)容見表1。

表1　房屋示范內(nèi)容

2)房屋簡圖房屋平面圖見圖4，剖面圖見圖5。

圖4　房屋平面圖

圖5　房屋剖面圖

3)使用要點：

①使用要點中的承包結(jié)構(gòu)見表2，附屬設(shè)施見表3。

②底層住戶：

a.禁止開門洞、開店面；

b.禁止圍花園；

c.禁止開挖地坪土壤。

③外掛物：

a.陽臺外緣外挑晾衣架≤600 mm，外挑物采用小區(qū)統(tǒng)一標準；

b.外掛空調(diào)：位置、架子形式采用小區(qū)統(tǒng)一標準。

④上人屋面：

a.禁止住戶上屋面；

b.檢修人員上屋面：檢修人員上屋面遵守安全操作規(guī)則。

⑤應(yīng)急預(yù)案：

a.常用聯(lián)系電話：社區(qū)、建設(shè)房管局、消防、維修、舉報；

b.救生要點。

表2　承重結(jié)構(gòu)

表3　附屬設(shè)施

3結(jié)語

通過以上對老舊房屋的簡述和技術(shù)措施的介紹，理清了老舊房屋改造的基本過程，并舉例說明了老舊建筑使用指南的基本內(nèi)容，對于目前老舊建筑的改造與維護具有一定的參考意義。

收稿日期：2015-12-28

作者簡介：張先明(1966—)，男，浙江杭州人，高級工程師，從事結(jié)構(gòu)設(shè)計和工程管理工作。

中圖分類號：TU398

文獻標志碼：B

文章編號：1008-3707(2016)04-0048-04

Difficulties and Methods of the Reform for the Old Residential Buildings

ZHANG Xianming1,2, ZHU Jiahua1, LI Wenliang1