又見“地王”來

張金娜++趙怡雯

今年樓市火爆，不僅僅體現在房地產銷售上，更在土地拍賣市場上表現得淋漓盡致。今年是地王頻出的一年，甚至是史上地王最多的一年，據不完全統計，今年共有超過100多幅土地產生了地王。那么，是什么原因導致今年地王迸發？地王年對樓市有何影響？這場“王的盛宴”還將持續多久？

超過百余“三高”地王

今年以來，中國一二線樓市“地王”頻出，數量遠遠超過往年。據克而瑞最新數據顯示，截至今年5月底，我國22個熱點一二線城市已拍出超過一百余宗“三高”地王，半數以上溢價超過100%。其中，時代廣場拍得的東莞一地塊，溢價率高達423%。最多產的合肥誕生的3塊“地王”，溢價率均超過了300%。一線城市中，上海拍出的三塊“地王”溢價率也超過了200%。

隨著一線城市調控加深，二線熱點城市的土地拍賣紛紛遭到各路房企的“圍獵”。5月13日下午，南京開拍的建鄴區G11地塊被世茂以88億元拿下，溢價率114.6個百分點，成為5月份全國總價地王；24日，上海建工以總價55.2億元拍下蘇州26號地塊，成交樓面單價19046元每平方米，溢價率更是高達116.44個百分點；27日下午，杭州奧體單元地塊經過28輪的競價，最終被信達獲得，成交總價高達123.18億元，溢價率為95.95個百分點，刷新了5月份全國總價地王的紀錄。

中原地產研究部統計數據則顯示，2016年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗地塊，成交額為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。其中，信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王。可以預見的是，最近這批地王，哪怕房價保持目前上漲速度也難有盈利前景可言。盡管如此，不少房企仍然奮不顧身投身于地王搶奪戰。

方圓地產首席分析師鄧浩志認為，房企“豪賭式”搶地大致有以下幾點原因：盡管樓市黃金十年已過，基本形勢發生了逆轉，但不少房企受近期樓市回暖刺激，信心再次爆棚，整體還以追求規模為發展戰略指導，仍過度關注市場份額。另外，房企資金缺乏出路，銷售回籠資金后沒有新的去向，迫使房企只能繼續拿地開發。而且，可以看到的是，三四線城市仍處于痛苦的去庫存階段，多數房企不敢再碰，于是乎資本高度集中一二線城市，僧多粥少哄搶之下，價格飛速上漲。

存在潛在風險

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，地王現象頻出，說明房企積極拿地的心態是比較急迫的，背后體現了房企積極做投資和尋求新一輪戰略擴張的心態。但是由于地王規模比較密集，會使得明年預售項目的報價普遍會比較高，對于房企來說也意味著經營風險在增加。即如果明年房地產市場出現降溫，那么此類地王項目的銷售會比較困境，進而加大了此類開發商的經營成本。

滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，在去年或之前有參與對應年份地王競拍的房企，看到今年有這么多地王出來，應該是興奮的，因前兩年的土地已進入開發階段，預計最快今年第四季度或明年初就有新項目上市，可能因現在的地王而出現開盤價堅挺的局面。而對于今年有參與地王競投但沒有成功的房企，則在后面的土地市場參與度上趨向謹慎，畢竟地價成本直接影響其開發利潤，故不一定能刺激其后續的參與熱情。

此外，趕集網負責人指出，購房者普遍具有“買漲心態”。“地王”的出現往往被視為房價上漲的信號，進而出現一定恐慌情緒。加上目前國內投資渠道有限，大部分投資客仍然認為買房是最穩妥的辦法。而在二手房產方面，地王也會產生間接影響。58同城的最新調查報告顯示，近兩個月里，每次地王出現，周邊二手樓價都有5%～8%的漲幅，地王附近的中介門店也會在地王出現后的一周內迎來購房者咨詢和成交的高峰期。

從以往的經驗來看，“地王年”往往對應著政策的收緊，為應對地價、房價的過快上漲，上海、深圳限購政策已經升級，蘇州、南京政府相繼出臺土地市場“熔斷機制”，對于供應地塊設定價格上限，當競價達到限制上限時即造成流拍，在政策出臺后蘇州已有兩宗地塊由于競拍價格觸及規定上限而導致流拍，南京也有一宗地因此流拍。

“這一政策的出臺雖然能夠直接影響成交土地的價格，但在土地市場競爭激烈的背景下，不能排除房企蓄意叫價導致土地流拍的可能，能否有效的為土地市場降溫仍然存疑。”中國指數研究院分析師認為，“可以預見的是，部分當前市場過熱的城市后期限制性政策存在繼續加碼的可能，對于目前想要入市拿地的企業來說，存在較大風險。”

如何才能“解套”

由于目前地王項目單價屢創新高，因此意味著開發商想要在如此高的拿地成本上實現盈利，就不得不使產品走向高端化，實現高溢價，而想要從未來供應的眾多高端項目中脫穎而出獲得市場份額，就對操盤企業的產品能力和運營能力提出了極高的要求。

從目前成交的地王項目看，有一部分項目獲得企業的高端產品開發能力較差，此類企業或不以房地產為主營業務，又或者不以高端項目為主要產品定位，其產品開發能力無法支撐其產品定位，且由于前期在高端細分市場缺乏積累，也難以獲取優質客群。這類企業獲取的地王項目未來將面臨較大的挑戰，若自己操盤，自身產品開發和營銷能力的硬傷或將會使項目被市場拋棄；而若通過合作引入操盤者，又將喪失項目的話語權，這中間的利益權衡，需要企業仔細斟酌。

中國指數研究院強調，在目前的形勢下，房企拿地投資決策陷入兩難境地，若不拿地，未來經營將陷入困境，企業或成為行業整合對象；而若積極拿地，目前地價已脫離實際價值，未來能否解套前景不明，而且抱著以時間換空間的態度拿地王的企業并不在少數，企業或將面臨巨大的財務風險。

從過往經驗來看，雖然過去曾被認為是天價的地王項目多數借助新地王的掩護成功脫身，但仍有許多地王項目因為本身資質或運營問題而被深套，因此房企在選擇拿地對象的過程中還應做好系統性評估，盡量規避量價透支嚴重的城市和區域，多布局價格上漲空間大的城市，進而在普遍溢價的土地中選擇規劃前景較好的項目，通過其實際價值的提升來實現未來產品的溢價。同時，在拿地投資中控制好財務杠桿水平，應多通過與大型房企合作的方式分攤風險，以確保企業財務安全。還是那句老話，從來沒有只漲不跌的市場，入手地王前，房企要做好應對方案，畢竟市場如果出現轉向，地王解套恐怕不是一朝一夕能實現的事。

最新數據顯示，合肥、南京、杭州、蘇州等城市近期又有多宗土地掛牌，顯然地方政府也希望借此機會多賣些土地。而對于房企來講，還是要保持冷靜審慎的態度拿地，密切關注地方政府限購限貸政策變化以及貨幣政策的導向，至于已拿到手的地王項目，時間換空間并不能讓所有地王解套，需時刻警惕市場轉向帶來的風險。