假設開發法在海域價格評估中的應用研究

林靜婕　張繼偉　袁　征　溫榮偉

(國家海洋局第三海洋研究所，福建 廈門　361005)

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假設開發法在海域價格評估中的應用研究

林靜婕張繼偉袁征溫榮偉

(國家海洋局第三海洋研究所，福建 廈門361005)

【摘要】海域價格評估是規范我國海域使用有償制度、推動我國海域市場有序發展、建設海洋強國、推動海洋經濟發展的重要技術方法。本文選取海南省文昌市一個人工島圍填海項目作為案例，采用假設開發法詳細測算了該海域的價格，并分析假設開發法在海域價格評估中的應用，探討該方法存在的局限性和適用性。對我國開展海域使用權價格評估具有重要的現實意義和借鑒作用。

【關鍵詞】海域價格評估；假設開發法；基準地價修正系數法

海洋是我國重要的天然資源，“十三五”規劃綱要提出要進一步壯大海洋經濟，發展藍色經濟。發展藍色經濟，首先要建立完善的海域資源市場，逐步摸清海域資源的價值，建立一個規范的海域資源有償使用制度。海域使用權是指海域使用主體對依法獲取的國家某一特定的海域，在一定期限內所享有的占有、使用和收益的權力[1]。海域使用權的價格評估，是根據海域的區位條件、利用潛力、利用效益，運用科學的估價方法，對海域資源的價值進行的評定和估算。國家海洋局發布《海域評估技術》規定，對未開發的海域評估遵循的4大原則：貢獻原則、最有效利用原則、替代原則、市場供需原則。海域價格評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設開發法和基準系數修正法5種方法，不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應的限制條件[2]。

市場比較法是在海域市場較發達、海域交易實例充足的地區，將評估對象與具有替代性且在近期市場上已發生交易的實例做比較，所以市場比較法必須以發育健全的地產市場為基本條件，并掌握有充足的交易實例資料。收益法是在對于能夠計算現實收益或潛在收益的海域，按一定的還原利率，將海域未來每年預期收益折算至評估基準日，以折算后的純收益總和作為海域價格，所以收益法是對具備收益性質資產進行估價的方法。基準價格系數修正法是在已有海域基準價格的地區，針對評估對象價格影響因素的特殊性，利用海域價格修正系數，在同一地區同類用海的海域基準價格基礎上做適當修正，以此確定海域價格，適用于市場比較案例較少的地方。成本法適合于新開發的海域或在海域市場欠發達、海域交易案例少的海域，以開發和利用海域所耗費的各項費用之和為基礎，加上正常的利潤、利息、稅費和海域增值權益價格來確定海域價格。假設開發法又稱剩余法、倒算法或預期開發法，適用于待開發和再開發的海域，實質上是成本法的一種倒推，在測算出海域開發完成后的總價值的基礎上，扣除預計的正常開發成本和利潤來確定海域價格，以價格余額來估算海域價格的一種方法。假設開發法的理論依據是預期原理，海域開發完成后的總價值可以根據按土地設定的用途和開發程度和土地控制規劃，選取合適的方法估算土地價格，最終的土地價格即為海域開發完成后的總價值[2]。

1研究方法

假設開發法是在預計海域開發完成后總價值的基礎上，扣除預計的開發成本、利潤和利息等，以價格余額來估算海域價格的一種方法。計算公式如下[2]：

P=V-Z-I

式中：P為待估海域價格；V為海域開發后的總價值；Z為開發成本；I為開發利潤。(注：海域開發后的總價值采用基準地價系數法和成本逼近法進行計算)

1.1待估海域概況及數據來源

待估海域位于海南省文昌市濱海地區鋪前中心漁港西北側的海域，評估設定海域使用類型為“旅游娛樂用海”，用海方式為“填海造地”用海，評估設定開發程度為未開發利用，設定海域使用年期為50年，海域價格不包含附屬用海設施及海上構筑物，本文針對其中面積2.71公頃的商服用地進行海域評估研究。

數據來源參照《文昌市城鎮土地定級及基準地價評估成果報告》、《海南省建筑工程預算定額》、《海南省物價局、省住房和城鄉建設廳關于調整城市基礎設施配套費征收標準的通知》、《關于印發海南省2014年度城鎮土地定級及基準地價評估成果報告》、《土地利用現狀分類》[3-4]以及中國人民銀行公布的最新存、貸款基準利率等，結合實地勘探進行評估[5]。

1.2結果分析

1.2.1海域開發總價值的確定

海域開發依據最有效利用原則，填海造地將實現對該海域最有效利用和經濟、社會、環境效益的協調發展，所以海域開發總價值可以轉化成土地價格。基準地價系數修正法和假設開發法均適用于商業、旅游、娛樂用地等，特別是在市場比較案例較少的地方。故本文采用基準地價系數修正法和假設開發法確定土地價格。

(1)基準地價系數修正法測算土地價格

基準地價系數修正法公式[2]：

式中：Pi為待估宗地地價；P為待估宗地對應的基準地價；Py為土地用途修正系數；Pq為交易期日修正系數；K為待估宗地所處區域影響因素總修正值，(Ki為第i個待估宗地區域因素修正系數)；∏S為待估宗地個別因素修正系數的乘積。

表1　基準地價系數修正法的系數說明表

土地價格Pi=(P×Py×Pq+基礎設施開發程度差異)×(1+ K)×∏S=[1352×110%×0.97+0]×(1-5.22%)×0.9968=1362.91元/m2。

總價格：Pi×土地面積=1362.91×2.71×104=3693.47萬元。

(2)假設開發法測算土地價格

假設開發法基本公式：地價=房地產開發完成后售價-建安工程費-專業費-管理費-利息-利潤-買方購地支付的稅費-銷售稅費

假設開發法的基本前提：①開發方式與開發規模類型假設。容積率以0.8條件下進行最有效利用開發，將開發為商業樓，計容建筑面積為21680m2，皆為可售建筑面積。②開發工期假設，依據類似的房地產開發項目的一般社會平均建設周期，假定正常開發周期為1年。③資金投入假設，開發期間各項成本均勻投入。④物價變動假設，采用的預測數據和關鍵變量在開發期間不會發生大的變化，不考慮物價上漲。⑤銷售方式假設，假設在項目開發完成后一次性全部出租。

經過市場分析比較，得出本次評估的客觀市場平均租金為70元/m2，有效出租面積為100%，一年中空置和收租損失率為5%，住房押金為2個月房租，2015年銀行一年期存款基準利率為2.5%[5]。表2為房地產開發完成后售價的說明表，得出房地產開發完成后的售價為20699萬元。擬建建筑為鋼混結構，按類比法估算出建安工程直接費用為3500元/m2，基礎設施配套費406.5萬元，室外工程費474.25萬元，其他工程費為284.55萬元，故建安工程費為10650.3萬元。專業費取6%的建安工程費，為639.02萬元。管理費為開發成本的3%，為338.68萬元。投資利息以2015年中國人民銀行公布的貸款利率5.35%計算[5]。利潤按利潤率25%計算，得利潤為5174.75萬元。買方購地支付的稅費按土地總價值的4%計算。銷售稅費由于本文案例是全部出租，故無銷售稅費。假設土地價格為P，進行計算。

利息=(P+4%P)×[(1+5.35%)-1]+12267.02×[(1+5.35%)×0.5-1]=0.0664P+323.87萬元。

P=20669-10650.3-639.02-338.68-(0.0664P+323.87)-5174.75-0.04P=3542.39-0.1064P

土地總價格P=3201.73萬元土地單價=1181.45元/m2

(3)海域開發后總價值V

采用基準地價系數修正法和成本逼近法對海域開發后總價值進行了綜合測算，其結果見表3。

表2　房地產開發完成后售價說明表

表3　測算結果一覽表

基準地價系數修正法估價結果是根據替代原則，將估價對象的區位因素條件與區域的平均條件進行差異修正而得到的價格，是一種比較價格，由于其有理論基礎，可操作性強，易于掌握，故該方法適宜性較高，評估結果的可信度較高。假設開發法也是根據替代原則，通過預測房地產的開發價值，扣除開發成本、開發利潤后的剩余價格。基準地價系數修正法和成本逼近法都是通過不同的計算途徑評估地價的方法，其兩種評估結果具有價值的可比性，考慮到兩種評估方法的評估結果相差不大，可信度高，反映了估價對象的地價水平。經綜合考慮，本次評估采用兩種估價方法評估結果的簡單算術平均值作為最終評估結果，則：海域開發后的單=(1362.91+1181.45)÷2=1272.18元/m2。

海域開發后的總價值等于土地價格，故海域開發后的總價值為3447.61萬元。

1.2.2開發正本Z

開發成本是指項目開發建設期間發展的一切費用的總和，主要包括海域取得費、海域開發費、管理費、投資利息等。本文案例海域由于是政府招牌掛，海域使用金、補償費及海域使用前期費用不計入開發成本。海域開發費用在填海工程中主要包括建堤回填工程費用、管理費、其他工程費用、預備費及達高配置“五通一平”基礎設施開發費等。根據該項目的工程可行性研究報告，估算各項工程費用共計2056.91萬元；其他工程費用主要包括建設單位管理費、監理費、設計勘察費等等，共計289.85萬元。所以，海域開發費為2346.76萬元。海域開發周期為2年，投資利息率取銀行貸款利率5.35%計[5]，海域開發費用在開發期內均勻投入，計息期按開發期的一半計。所以，投資利息為2346.76×[(1+5.35%)-1]=125.55萬元，海域開發成本=2346.76+125.55=2472.31萬元。

1.2.3開發利潤I

參照土地一級開發利潤，一般為6%-10% 。由于本次案例的海域水深較深，填海工程量較大，開發利潤率會偏低，故本次評估海域開發利潤率按海域開發成本的8%計。海域開發利潤=2472.318%=197.78萬元。

1.2.4待估海域價格P

海域使用權價格：P=3447.61-2472.31-197.78=777.52萬元

2討論

2.1假設開發法的局限性

(1)假設開發法中應用最有效利用原則計算總價值，但在操作性上還存在一定問題。即在假設開發法中在合法和最有效利用原則下使估價海域未來建設的不動產達到最大價值，但在實際海域評估操作中估價師無法客觀、準確地判定假設開發規劃方案是最有效利用的。假設開發法受到土地利用狀況的影響較大，對于沒有開發的海域，海域建成后的土地實際使用不可能完全按照規劃所設計的條件進行，會有不同程度的調整，估價師很難預料該土地在未來實際的使用狀況，用此評估的價值具有不確定性，評估的結果偏高或者偏低都有可能。目前有些海域在具體的規劃設計方案出臺之前，就先要求進行海洋價格評估，使用假設開發法進行預測將有很大的誤差。

(2)目前我國海域市場還屬于初級階段，成交案例并不多，無法用充足的市場資料進行市場比較法確定海域開發完成后總價的預測。假設開發法還受到市場風險的影響，當市場存在泡沫的時候，確定的不動產的價值會偏高，如果其他參數又不進行調整，多余的泡沫自然會轉移到海域建成后的總價值中，導致估算的海域價格偏高，而且市場泡沫在不是特別嚴重的情況下，具有很強的隱蔽性。

(3)對于同一海域，由于不同估價師由于自身經驗、知識、技術水平和估價觀點的不同，計算出的海域開發總價值都也是不同的。

(4)對于某些收益很少的公益性建筑物如博物館、機關辦公樓、圖書館和教學樓、公共綠地等無法準確判定其海域開發后的最大總價值，往往導致計算出的結果是負數。

2.2假設開發法在海域評估中的適用性

假設開發法是參照毗鄰土地價格按人工島設定用途及開發程度下預測待估海域開發完成后的價值，扣除開發成本和利潤后得到的剩余價格，其開發完成后土地總價值的測算體現了海域經開發后形成土地帶來的增值效益，能客觀的反映估價對象的價值。該方法的適用條件是評估對象海域開發后的總價值能夠通過所獲得的相關市場信息直接或者間接確定價格。所以，假設開發法適合一般性的、常見用途的和市場流通性較好的待開發和再開發海域。

假設開發法的使用存在一些限制條件，主要包括以下內容：

①海域開發總價值是假設開發法的計算基礎，對于海域價格評估有至關重要的影響。因此，運用假設開發法時，海域開發后的市場應該是相對平穩的。如果市場波動過大，則不宜采用假設開發法，尤其在假設性價值剩余過程中。

②假設開發法評估中具有開發過程的模擬，所涉及的成本、參數等均具有一定的理想性和標準性。所以，一些開發過程復雜、周期過長，以及成本構成超常的項目不適合使用假設開發法。

③假設開發法不適合用于一些特殊建筑物，或者附加值較底的建筑物。比如一塊公共綠地，具有較低的附加值，如果扣除其本身價值，會導致海域價格為負數。

3研究小結

發展藍色經濟，首先要建立完善的海域資源市場，逐步摸清海域資源的價值，建立一個規范的海域資源有償使用制度。海域使用權的價格評估，是根據海域的區位條件、利用潛力、利用效益，運用科學的估價方法，對海域資源的價值進行的評定和估算。海域價格評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設開發法和基準系數修正法5種方法[7-14]。本文選取海南省文昌市一個人工島圍填海項目作為案例，采用假設開發法詳細測算了該海域的價格，并分析假設開發法在海域價格評估中的應用，探討該方法存在的局限性和適用性，以期為我國開展海域使用權價格評估提供參考和借鑒作用。

假設開發法的理論依據是預期原理，海域開發完成后的總價值可以根據按土地設定的用途和開發程度和土地控制規劃，選取合適的方法估算土地價格，最終的土地價格即為海域開發完成后的總價值。

假設開發法是一種科學實用的估價方法，是成本法與收益法的綜合運用，是站在未來預期收益的角度的一種預期性的估價，又是用預期收益扣減預期成本，屬于成本法的倒算[6]。這種方法必須按照最有效利用和合法原則，仔細研究評估海域的規模、開發難易程度等情況和未來建成的待開發不動產的規劃用途、容積率、周圍環境等，綜合考慮了社會、經濟、環境等諸多因素綜合作用的結果。

假設開發法開展海域價格的評估，對加強我國海域價格管理、促進海域的合理利用、推動我國海洋產業的健康發展具有強烈的現實指導意義。

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作者簡介：林靜婕，碩士，主要研究方向為海洋環境管理和環境經濟等

通訊作者：張繼偉，博士，高級工程師，主要研究方向為海洋環境經濟與管理等

中圖分類號：X21

文獻標識碼：A

文章編號：1673-288X(2016)04-0047-04

Analysis on the Hypothetical Development MethodinSeaAreaPriceEvaluation

LIN JingjieZHANG JiweiYUAN ZhengWEN Rongwei

(Third Institute Of Oceanography，State Oceanic Administration，Xiamen 361005，China)

Abstract：Sea area price evaluation is the important technique to regulate paid system of sea area use、promote the orderly development of sea market、contribute marine power and promote the development of marine economy in our country.Here we take a sea reclamation of man-made island in Wenchang，Hainan Province as case，and apply the hypothetical development method to measure the price of the sea area. Furthermore we analyze the application of hypothetical development method in sea area price evaluation，then discuss the applicability and limitation. As a matter of fact，the method has an important realistic meaning and reference in developing sea area price evaluation in our country.

Keywords：Sea area price evaluation；Hypothetical development method；Method of base price of land coefficient modification

引用文獻格式：林靜婕等.假設開發法在海域價格評估中的應用研究[J].環境與可持續發展，2016，41(4)：47-50.