面向不動產登記制度弊端的措施探討

龔威

摘 要：該文以不動產登記制度的弊端與解決思路為研究對象，論文首先分析了不動產登記不統一的弊端，論文中主要分析了4個方面，在此基礎上，論文論述了建立我國不動產統一登記制度的幾點思考。論文是筆者長期工作基礎上的理論升華，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：不動產登記制度 弊端 解決思路

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）02（b）-0125-03

1 不動產登記不統一的弊端

1.1 造成了登記范圍的不明確

登記范圍的確定，是不動產登記中首先要解決的難點問題。《物權法》對什么是不動產、不動產登記的范圍未作明確規定，不動產登記制度主要散見于國家多部法律、法規和規章之中，缺乏統一的規定，加之各地經濟差異加大，地方立法對不動產登記范圍的規定也不盡相同，各種規定之間存在不相和諧甚至相互矛盾的地方。

一是納入不動產登記范圍的權利客體過窄。從前面分析可以看出，目前我國不動產登記的權利客體主要有土地、房屋、林木、草原、海域、灘涂、礦藏等，但隨著經濟和社會的發展，傳統的不動產開始分化和組合 ，一些新型的不動產權利開始出現，如，土地空間權、地下權等逐漸受到人們的重視，涉及這些不動產客體的登記法律沒有規定；有些不動產仍未進入或未完全進入交易市場，如，鐵路、電網、公路、輸油（氣）管道、城市地下管道等等，也未列入不動產登記的范疇；某些市場交易頻繁的不動產未能登記，如，農村房屋的買賣。這不僅與我國深化市場經濟體制改革的要求不符，更使權利人利益難以得到保護，不利于發揮物的使用價值。

二是不動產登記的種類存在沖突。以土地和房屋登記為例，《土地登記辦法》中專設總登記一章，其他登記包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記，而在《房屋登記辦法》中不僅無總登記的概念，其他登記包括的則是更正登記及異議登記，預告登記另設章節；《土地登記辦法》中權利歸屬及其他記載內容的變更、他物權的設立放在變更登記的規定里，而在《房屋登記辦法》中所有權登記下包括初始登記、轉移登記、變更登記及注銷登記，地役權登記、抵押權登記另設章節。這種在登記類型上的沖突，容易導致理論認識和事務操作上一定的混亂，給不動產物權市場交易帶來安全隱患。

1.2 阻礙了不動產市場的交易

前面分析到，我國現行不動產登記實行多部門登記制，至少存在土地、房產、農業、林業、漁業、海洋、地質、礦產等8個部門進行不動產物權登記，并且依據各自的法律還實行分級登記。這種多部門多級別的登記制度是難以適應市場經濟發展的，其弊端很明顯。

1.2.1 影響不動產交易的安全

不同的登記部門依據的法律不盡相同，而且法律規定之間有很多矛盾和沖突之處，容易產生對同一項不動產物權實行不同的政策，使不動產市場交易的主體無所適從，影響他們的投資熱情和交易的安全感。即使依據同一部法律，多部門登記也會造成當事人的權利難以實現。

1.2.2 增加了權利人的登記成本

權利人在進行不動產登記前，往往要花費一定的時間和精力，首先搞清楚將要登記的權利歸哪家部門管理，對登記具體有哪些程序和實體的特殊要求，這在無形中增加了當事人的登記成本。由于不動產自然聯系上的緊密性，權利人就一項不動產物權的變動，往往需要到不同的部門分別登記，重復交納高昂的登記費用。同樣，如果權利人同時擁有多個不動產權利，也需要到不同的登記機關分別提出申請，耗費權利人的時間成本和費用成本。

1.2.3 造成了登記資源的浪費

土地、房產、林地等不動產權利在不同的部門分別登記，均需要專業的登記人員隊伍和專項財政保障，不僅機構臃腫，大大增加了政府負擔，而且由于登記信息由各個登記機關壟斷，不能實現有效的資源共享，容易造成大量的錯登、漏登情形，降低了服務效率，從而造成了登記資源的大量浪費。

1.3 導致了登記程序的混亂

盡管《物權法》對不動產登記程序進行了原則性的規定，但不動產登記程序是具有明確法定性、嚴格的順序性以及過程完整性的活動，不進行明確規定，容易造成實踐中的混亂。遺憾的是現在沒有新的法律、行政法規規定不動產登記程序，主要還是靠部門規章和地方立法進行規定，立法層次低，加上各地理解不一，不僅破壞法律的嚴肅性，而且對不動產統一登記是背道而馳的。

1.4 降低了登記信息的公開程度

不動產登記信息公開是登記體現公信力的重要保證，但是現在這項制度還存在很多不足，表現在以下幾個方面。

1.4.1 信息公開不足

盡管各登記機關均承諾當事人可以公開查詢不動產登記資料，但由于計劃經濟時代形成的思維定勢，登記機關仍對不動產登記資料信息的查詢設置了嚴格的限制，當事人只能查看到一些比較簡單的粗略的內容，這與物權變動公示公信原則要求的登記信息充分、有效的公開相差很大。

1.4.2 查詢程序不夠明確

除國土資源部的《土地登記資料公開查詢辦法》對土地登記資料查詢程序做了較詳細的規定外，其他相關法律、法規和規章缺少對不動產登記的查詢規定。很多地方立法中也只籠統規定土地登記資料、房屋權屬狀況可以查詢等內容，極少有涉及對登記查詢具體程序和范圍的規定。

1.4.3 查詢手段單一

對不動產登記資料的查詢，當事人一般要到登記機關申請、提供相關證明，經登記機關審查和繳納查詢費用后，才能查看到相關資料，缺少方便、快捷地查詢途徑。有些地方當事人雖然可以通過登記機關的專門網站查詢登記信息，但是由于登記機關網上公布的信息往往不完整或經過技術處理，當事人想獲取自己需要的不動產登記信息資料很難。法國、日本、瑞士、我國臺灣地區等國家和地區的民法典和有關的不動產登記法無不為第三人的查詢提供了便利。

2 建立我國不動產統一登記制度的思路研究

建立國家不動產統一登記制度，目前在立法界和理論界并無疑義，《物權法》第10條第2款也明確規定“國家對不動產實行統一登記制度”，可謂是大勢所趨。但《物權法》施行后的幾年來，國家法律、行政法規并沒有出臺不動產統一登記的立法，可見要建立不動產統一登記制度的艱巨性和復雜性，特別是在我國地域遼闊、區域間發展極不平衡的國情下，如何構建不動產統一登記制度、要建立什么樣的不動產統一登記制度等等問題，確實值得我們思考和探究。

2.1 完善的不動產登記制度

布立克德爾曾言，一個完善的不動產登記制度，應具備下列幾項條件，此乃辦理不動產登記不變的原則：穩固、簡易、精確、適境。結合我國實際，筆者認為，完善不動產登記制度至少具有以下4個特點。

2.1.1 登記機構的統一

登記機構不統一，容易造成不動產登記體系散亂，政策規定前后矛盾，登記信息不完整，登記成本提升，登記公信力下降等種種問題，我國現行“政策多門、多頭登記”的不動產登記體制已暴露出許多弊端。統一不動產登記機構，不是僅僅滿足國家行政管理的需要，而是要根據現代社會不動產市場交易的特點，充分體現物權公示公信原則，對產權人權利和交易安全進行有效保護。

2.1.2 登記程序的便捷

市場經濟社會財貨交易十分頻繁，大量的交易需要快速流轉，這影響著社會財富的增加。登記既然作為不動產物權變動的公示手段，為加快不動產交易的節奏，登記也必須“提速”，這不僅能節省權利人的登記成本，而且能使買受人避免遭受限制登記的處分，保證取得權利的安全。

2.1.3 登記信息的真實

不動產登記的基本法理，就是作為物權公示原則具體表現方式的不動產登記，必須要在物權變動中發揮實質性的決定作用，而且要發揮積極的權利正確性證明的作用。

無論從登記發揮促進私權交易、保護交易安全、降低交易成本的功能，還是從登記作為國家管理社會重要資源的目的來看，登記信息的真實性均不可或缺。

2.1.4 一定公權力的介入

登記之所以能成為物權變動的公示手段，具有公信力，與國家公權力的介入是分不開的，是國家專門機關將權利人的申請事項記載于不動產登記簿后，才賦予了登記強大的公示公信力。同時，登記還有一個利益平衡的問題，作為國家管理和規范社會財產交易秩序的依據手段，也需要一定公權力的介入。

2.2 建立我國不動產統一登記制度

根據《物權法》規定，我國目前急需制定一部《不動產統一登記法》或《不動產統一登記條例》（以下統稱“不動產統一登記法”）。在這部統一的不動產登記法里，我國要改變現行的登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產適用統一的登記辦法。

結合上文對完善的不動產登記制度和我國建立不動產統一登記制度注意問題的分析，筆者認為，我國要制定不動產統一登記法，應該從以下7個方面，努力建立統一的不動產登記制度。

2.2.1 明確不動產登記范圍的標準

物權法定原則要求物權的類型、物權的內容、物權的變動等必須由法律直接規定，任何人不得隨意創設物權。從嚴格的物權法定原則上說，其所稱的“法”僅指法律而言，命令和習慣法不包括在內，亦不得類推適用而創設物權。

登記作為不動產物權的表征方式，其登記的范圍和內容也必須遵循法律規定，物權法定原則也是登記制度的基礎。目前我國尚處于經濟轉型期，沒有嚴格遵循物權法定原則，物權設立處于開放狀態。這不僅有違物權的絕對性和排他性，而且容易導致以物權為內容的契約不能明晰權責，給市場交易安全帶來隱患。這反映在不動產登記制度上，表現為登記范圍不明確、登記內容和程序混亂等種種問題。

2.2.2 統一不動產登記機關

筆者贊同建立由土地管理部門（在實行房地統一登記的地方為土地和房屋管理部門）負責統一的不動產登記制度，具體制度設計上也統一于土地為中心，并對管轄范圍作出適當的調整，實行不分級登記和屬地管轄原則，即不動產登記在其所在的縣（市、區）土地部門登記，國家和上級土地主管部門進行指導和監督，不具體辦理登記事務。

2.2.3 明確不動產審查方式

登記范圍的審查。為了充分地發揮登記作為物權變動公示手段的功能，增強登記的公信力，保障不動產權利交易的安全，登記機關應該對引起物權變動的原因進行適當地審查，重點放在民事主體是否適格和意思表示是否真實方面，以保證登記結果的正當性。在不動產登記為使登記的內容與真實的權利相一致，就應對登記的內容進行實質性審查，實行實質性審查，是登記具有公信力的必要前提。

同時，登記機關審查的權利必須與責任的承擔應當掛鉤，遵循權責一致的原則，因審查不實導致登記錯誤，登記機關也須依法承擔相應的責任。登記信息真實性的審查。信息的真實性，是不動產登記制度賴以存在和作用發揮的基礎，其重要性不言而喻。

2.2.4 統一不動產登記效力

統一不動產登記效力，也應該結合我國的現實，充分考慮社會、經濟、文化背景等因素，根據不動產市場交易安全和效率的需要，來做出分析和構建制度。目前，我國社會經濟處于轉型期的現實決定了不動產市場培育還不健全，市場交易的風險相對較大，各種擾亂市場交易的行為仍然存在。在這種情況下，法律應更關注對不動產交易的安全，不動產登記采取登記生效主義模式。賦予登記更強的公示公信力。這符合目前市場經濟條件下交易頻繁的社會保護交易安全和善意第三人的價值取向，同時對真正權利人則給予制度上的救濟。

3 結語

不動產登記制度是《物權法》中的一項重要制度，目前我國不動產登記不統一的現狀嚴重影響了登記功能的發揮，不利于當事人權利的保護，不利于市場交易的安全，不利于管理的規范，必須予以改變。

參考文獻

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