基于GIS的房地產市場分析軟件系統設計

臧靜芳

（天津大學 天津　300072）

基于GIS的房地產市場分析軟件系統設計

臧靜芳

（天津大學 天津300072）

隨著房地產市場逐漸升溫，有關房地產軟件開發的難點就變為了市場調研與分析這一重要模塊，這也逐漸成為了房地產企業應用軟件中最重要的一環。為了緊跟現在各類開發類軟件功能越來越強大的腳步，本系統提出的房地產市場分析軟件系統以GIS為信息處理平臺，Excel為模型集成工具，VBA為開發語言，應用空間數據挖掘和在線分析等信息技術，并分析房地產的市場狀態以及消費者的需求，經過計算給出基礎的數據，從而使房地產分析工作者的辦公效率得到了很大提高，為項目決策者提供遠程操控的服務。

房地產；市場分析 ；GIS；模型工具

現如今，房地產已經成為我們生活中最不可或缺的一部分，也是我們生活最基本的物質基礎。近年來，隨著我們國家改革開放的步伐越來越大，經濟的增長液越來越快，房地產行業也迎來了突破性的發展，已成為我國的支柱型產業之一。所以，各個大型的房地產企業也如雨后春筍般發展起來，為了提高行業競爭力，提升企業決策人員決策的速度和正確性，成為房地產開發企業需要解決的關鍵問題，計算機技術的發展為解決這一問題提供了一條快速可靠的途徑［1-2］。

該分析軟件系統以GIS為信息處理平臺，Excel為模型集成工具，VBA為開發語言，應用空間數據挖掘和在線分析等信息技術，并分析房地產的市場狀態以及消費者的需求，經過計算給出基礎的數據，從而使房地產分析工作者的辦公效率得到了很大提高，為項目決策者提供遠程操控的服務。

1　GIS系統概述

GIS是地理信息系統的簡稱，它是一種特定的十分重要的空間信息系統。它是在計算機硬、軟件系統支持下，對整個或部分地球表層空間中的有關地理分布數據進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述的技術系統，是多種學科交叉的產物，它的基礎是地理空間數據庫，并采用地理模型的分析方法，提供多種空間的和動態的地理信息來幫助分析者做出決策。它的基本特征為，可以對多種地理空間信息進行采集、管理、分析，還可對區域空間以及多要素進行動態預測，產生更高層次地理信息，它的實施手段是依靠計算機系統，因此GIS系統的一個重要特征就是計算機系統的支持，它使得GIS可以精確、綜合地處理空間信息并且進行動態分析［3］。地理信息系統的開發主要有3種方法，第一個是利用VC、VB、Delphi等匯編語言對地理信息系統軟件進行開發，空間數據的數據庫由自己設計，第二個是利用國外先進的地理信息系統軟件，結合自己的實際，進行二次開發，第三個被稱為嵌入式GIS，它是用更高級的語言并且和廠商提供的元件相結合，設計出面向用戶的程序。方法1對經濟條件的要求很高還要求具備雄厚的科研實力，主要適用于開發商品化的地理信息系統平臺軟件，對開發一些小型應用系統而言，性價比不高，第二個方法屬于方便簡單型，但主要移植性差，對原環境的要求太高，最后一個方法避開了前兩個的不足，開發周期短，成本低，并且可以在獨立的平臺上運行，這也是未來GIS發展的主要方向。圖1為地理信息系統的基本構成［3］。

圖1　地理信息系統結構圖

2　軟件系統總體設計方案

本系統分為3個層次，分別為應用層（人機交互界面）、決策支持層以及管理層。其組成結構如圖2所示，應用層主要包括用戶界面模板，它是決策者與系統的中介，使用戶參與到決策的過程中，同時把信息提供給用戶，決策層是整個系統最重要的部分，它包括查詢和分析兩大功能模塊。功能模塊是先通過對方案的描述然后對所選擇的模型進行評價，在對相關信息進行獲取，最后進行信息的分析這一過程進行實現的。管理層的作用是對將要分析所需的數據庫、模型庫、方法庫以及方案等進行建立和管理［5］。

圖2　系統軟件組成結構圖

本應用軟件的開發中，系統的工作機制為使用者將需求通過人機交互界面后，系統將方案進行描述然后將分析出的需求轉換成系統可識別的指令，如圖3所示。本軟件系統主要有兩大方面的應用，一種是對最基本信息的查詢，另一種是將信息進行深度的加工，如對項目投資環境，價格等的評估首先要需要選擇合適的模型，然后利用數據庫中現有的數據進行推理，最后在GIS平臺上輸出最終的分析結果并且以文本的方式呈現出來。房地產市場的數據需求量越來越大，傳統的非結構化的數據目錄已跟不上現在發展的需要，所以我們使用空間數據倉庫。所謂數據倉庫模型，就是將空間元數據系統和網絡地理信息系統技術相結合的產物，該模型由索引圖、空間數據集、空間元數據庫以及一套規范框架組成。索引圖對地理信息空間中特定區域和主題的做出表達和呈現，元數據庫將分布在各個站點上的空間數據進行信息的綜合分析，索引圖中的圖形要素通過標識碼（ID）與元數據庫中與之對應的記錄相連。網絡中的不同服務器上分布著不同的空間數據，它通過資源定位地址（URL）使元數據庫中的 URL與之前的元數據相連，這樣，用戶可通過先前判定的邏輯前提或者查詢標準語言從索引圖或元數據庫中查詢出所需要的空間元數據的目標子集，還可以得到空間數據文件或關于站點位置或信息等各個屬性。Web客戶、Web服務器、元數據服務器和GIS服務器組成了系統的信息服務框架，其中用戶的服務請求通過Web服務器提出，服務信息將被獲取，服務器根據用戶的請求向用戶發布頁面信息，元數據服務主要負責的是空間元數據的瀏覽、處理、備份、復原、運行過程等方面的記錄，而 GIS服務器起到的作用就是對元數據庫中記錄的空間數據進行分析、顯示和處理。比如，開發商的分析人員想從系統中看到項目周邊情況的大致圖，他可先通過關鍵字在原數據庫中搜索相關的空間數據文件或空間數據庫，并依據元數據當中對應的屬性描述，對目標地圖文件進行進一步的確認，隨后圖形預覽的請求將被發出，GIS服務器通過網絡服務器收到預覽的請求后，自動調出相對應的圖形數據，并且自動轉化成系統支持的圖像格式，隨后采樣的數據自動傳輸到使用界面，若使用者決定下載該數據，通過發出請求，元數據服務器就將記錄用戶的數據下載信息，GIS服務器按用戶需求對地圖數據進行處理，并將最終的結果返回給用戶。在網絡服務過程中，元數據服務器對客戶及其請求的響應關系進行處理并進行記錄，因此版本將進行不斷地更新。GIS的對象和操作對象分別是地理實體和地理實體的數據。GIS技術將數據結構混合起來并且構成有效的數據集成，以及對地理空間準確地分析能力，并且可以快速搜索定位以及查詢復雜信息，這些都是它的顯著優勢。比如，地理空間分析這個方法可以獲取常規方法很難獲得的重要信息，對地理過程動態模擬和決策起到了很大的幫助［6］。

圖3　系統的工作機制圖

GIS數據庫中包含著空間數據和屬性數據兩種儲存數據，它們之間有著緊密的關聯，為了使之間聯接、查詢和管理等問題得到妥善的解決我們主要提出了3種解決方式：混合式、擴展式和開放式，同時我們在研究GIS與空間數據挖掘集成的問題時也應進行不同的區分。GIS與空間數據挖掘技術集成主要是利用空間數據挖掘技術提取隱含在存儲于GIS數據庫中的龐大數據量的空間數據和屬性數據之后的知識，因此如何共享GIS中的數據集成問題成為了問題的關鍵。GIS與空間數據挖掘集成的模式主要有3種，分別為松散耦合式，嵌入式，和混合型空間模型法，他們分別又稱外部空間數據挖掘模式，內部空間數據挖掘模式，而第三種模式是前兩種方法的結合。分別從系統結合水平和系統的體系結構來區分，GIS與房地產評估的結合主要分為3種方式，第一種是以通過數據交換為媒介的松散結合方式，第二種是采用統一用戶界面的結合方式，第三種采用的是完全一體化的內嵌式結合方式，在上面所說的3種結合方式中，結合率最好，最徹底，功能最強的結合方式是第三種，這也是今后的發展方向。本系統設計開發的房地產市場分析系統中所采用的就是內嵌式的結合方式，這也和其它功能的實現方式是一致的，房地產價格評估與預測也是房地產市場調研與分析系統最重要的功能之一。

3　房地產項目投資環境評價方法

對項目投資環境進行評價時，需要對其進行一個綜合性的評判，因為其中包括經濟環境、社會環境、競爭環境等各個系統及他們所包含的因素項。又由于有些要素由于自身的特點，很難給出定量的評價，因而有我們用模糊數學的方法來對這些要素進行定量的分析。所以我們的方案就采用模糊綜合評法判來建立項目投資環境的評價模型。該方法具有數學模型簡單，容易操作和掌握，對復雜因素的處理效果好等優點。它的評價過程分為兩步，第一步首先定義評價因素集U并且定義 UA、UB、UC分別為指標體系中指標層、因素層及分因素層的單因素集合，第二部對單因素模糊評判矩陣R進行建立并對評價因素集UC中的各單因素作出評價。因為本指標體中分為硬指標和軟指標兩類，所以對應的評價方法也分為硬指標和軟指標兩種，硬指標是對因素做出量化評價，所以評價結果具有統一、準確的特點，而軟指標是對專家或居民的分析做出判斷，做出評定的等級，然后進行統計，得出該指標在這四個等級中的比例，等級分為優良中差這四個等級，這樣來確定該指標ui對于評價等級vj的隸屬度 rij，然后利用AHP法算出各指標權重W，再根據 B=WR，求取模糊綜合評價集，其中W為因素集U的單權重值集［9］。

W——因素集 U對應的權重集；

R——因素集U對應的評判矩陣；

B——因素集U的模糊綜合評判集。

WR通常具有5種算法，在本系統中，根據自身特點，我們采用的是（×，+）算法。我們的最終目的是在定級評價的最后對對投資環境給出“優，良，中，差”四個等級，所以對得分的精確性就可以忽略，只需對等級做出評價，得到模糊綜合評判指標B之后，按照最大隸屬度的原則對結果進行分析和判斷，即取與最大的評判指標相對應的評語集V中的元素作為評判的結論。

4　結　論

根據房地產行業的實際開發過程和GIS平臺的信息需求，本軟件系統設計了房地產系統的功能框架，體系結構和開發方式，并且設計整合了Google Earth的 GIS信息平臺。將Google Earth應用于房地產市場分析，它的顯著優勢是對系統的功能進行了增強而且開發難度也大大降低，節省了成本。實際應用和產生的效果表明，該房地產市場分析軟件系統的設計與開發為未來房地產行業的發展展現了一個全新的思路，對市場分析相關軟件開發技術注入新的力量，達到了設計與開發的要求。

［1］馬智亮，鄧子瑜，李恒，等.房地產項目可行性研究輔助系統的建模［J］.計算機工程，2005（1）：197-200.

［2］王守慧，張全壽.決策支持系統研究的發展趨勢及前景［J］.決策與決策支持系統，1996（4）：43-46.

［3］任明侖，楊善林，朱衛東.智能決策支持系統：研究現狀與挑戰［J］．系統工程學報，2002（10）：15-17.

［4］Korte C B.The GIS Book［M］.Santa Fe：On World Press，1997.

［5］袁相儒，陳莉麗，龔健雅.Internet GIS的部件化結構［J］．測繪學報，1998（4）：25-28.

［6］張瑞菊，陶華學．GIS與空間數據挖掘技術集成問題的研究［J］．堪察科學技術，2003（2）：21-24.

The real estate market analysis software system design based on GIS

ZANG Jing-fang
（Tianjin University，Tianjin 300072，China）

As the real estate market heats up，the difficulties of software development of real estate becomes the market research and analysis of this important modules，this also gradually become the real estate enterprise one of the most important part of the application software.Now in order to follow the development of all kinds of software function is more and more powerful，the system of the real estate market analysis software system based on GIS information processing platform，Excel as model integration tools，VBA as development language，application of information technology such as spatial data mining and on-line analysis，and analyze the state of the real estate market and consumer demand，calculated given basic data，making analysis of real estate workers to improve the work efficiency greatly，remote control service for the project decision makers.

real estate；market analysis；GIS；modeling tool

TNO

A

1674－6236（2016）09-0063-03

2015-05-27稿件編號：201505245

臧靜芳（1983—），女，湖南益陽人，碩士研究生。研究方向：管理科學與工程。