人保投控養老產業投資策略淺析

齊振永

人保投控養老產業投資策略淺析

齊振永

黨的十八屆五中全會指出：實現好、維護好、發展好最廣大人民根本利益是發展的根本目的，必須把增進人民福祉、促進人的全面發展作為發展的出發點和落腳點。中國面臨的人口老齡化問題，無疑為擔負著不動產投資重任的人保投資控股有限公司提供了良機。

一、養老面臨的困境

我國已經加速進入老齡化社會，然而相應的養老機構和服務，以及相應的監管制度還存在滯后。根據國家統計局數據，2014年中國60歲以上老人達2.12億，占總人口的15.5%，其中失能、半失能老人數量超過3700萬。預計2020年全國60歲以上老年人口將達2.48億，占總人口的17%。隨著老齡化速度的加快，社會對養老產業的需求將會持續增加，公辦養老院床位缺口巨大，遠遠不能滿足需求，一些城市就近養老需要排隊十多年；而民辦養老院受制于土地、資金、人員的限制，要么收費高，要么條件簡陋安全隱患嚴重，入住率不高，只能在夾縫中生存。養老院城區公辦的住不進，城里民辦的住不起，郊區民辦的不愿去，成了我國養老院“公辦難進，民辦難營”的尷尬處境。

二、養老地產行業發展趨勢

（一）養老方式的選擇。養老方式歸納起來主要有三種：一是家庭養老；二是居家養老；三是機構養老。

1.家庭養老。是指由子女來承擔養老責任。現在中國城市“4：2：1”家庭結構很普遍，一對夫妻贍養四個老人和一個孩子的家庭格局已日益成為主流。

2.居家養老。是指以家庭為核心、以社區為依托、以專業化服務為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內容的社會化服務。

3.機構養老。根據民政部公布的數據，目前我國每千名老年人擁有養老床位數為27.5張。機構養老在整個養老服務體系中只能起到一個輔助和補充的作用，不可能成為主要的養老方式。

（二）養老地產行業未來發展趨勢。

1.愈來愈激烈。作為一個尊老社區，養老院與其他的度假社區、國際社區、商務社區等，共同組成人文新鎮。選擇此類社區的客戶，可以是老兩口在此養老，享受較好的環境和精神文化生活，還有必要的醫療設施；也可以是老兩口住老年社區，小輩住在其他社區，兩代人平日各取所需，相互照應又十分方便。

2.體現親情關懷。有些地方正嘗試著從傳統情感與現代生活模式中探尋出平衡點，構建以人為本的“親情住宅”.它將讓人們享受到一種溫情的傳統與現代文明交織的完美生活。

3.將細分老消費群體。針對國內中產階層、歸國華僑及異國來華養老者建設國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產品。

三、外部環境提供了良好的發展機遇

（一）中國老齡人口快速增長，養老地產市場需求不斷增大。我國從2000年開始已經進入老齡化社會，且其發展速度正在逐漸加快。2010年至2040年將是我國人口老齡化高速增長期，預計2026年將達到3億，2050年為4億，成為超老年型國家。根據預測，21世紀上半葉，中國將一直是世界上老年人口最多的國家，占世界老年人口總量的五分之一。考慮到20世紀70年代末，計劃生育工作力度的加大，預計到2051-2100年我國人口老齡化進程達到頂峰，之后，老齡化進程進入減速期。

隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發展，要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長，將會推動養老地產市場進一步拓寬。

（二）中國目前宜居社區養老缺口巨大。根據《中國老齡事業發展“十二五”規劃》和前瞻產業研究院發布的《中國養老地產行業發展前景與投資機會分析報告》預測，預計到2015年，約有1295萬老年客群將選擇養老宜居社區，未來適老宜居社區發展潛力巨大。據測算，目前中國養老市場的商機大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元。

（三）養老產業符合國家戰略。鑒于養老機構與養老服務在建立之初的非盈利性，養老失業需要政策的指引與推動。2012年重新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》，使其更加符合當前的國內老齡化形勢，政府在借鑒國外經驗及結合國內形勢后，對中國未來養老發展模式給出了更具體的規定。《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》提出，到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系，提出促進中小企業發展進入養老服務產業集群，發展養老服務網站、養老服務消費市場。隨著中國即將進入快速老齡化階段，發展養老事業已被提升到國家戰略高度。對中國經濟而言，養老可謂為數不多的朝陽產業之一。

四、人保投資控股公司已具備投資優勢

（一）基礎優勢。人保投資控股有限公司2013年成功獲得保監會不動產投資計劃產品創新能力備案和不動產投資能力備案功。兩項能力備案的順利完成，解決了多年來制約公司發展的資質問題，奠定了人保投控作為集團內不動產投資專業平臺的基礎，為人保投控開辟了廣闊的發展空間。

（二）資金優勢。人保投資控股有限公司通過存續資產處置和金融資金運作，積累沉淀了大批資金，也需通過不動產投資加以運作獲取更大的效益。

（三）經驗優勢。公司上下通力合作，在較短的時間內完成了公司不動產直投業務方面的制度建設、組織建設、人員建設等大量工作，已立項直投項目取得實質性進展，拓展了一批新的直投項目，新建和梳理完善了直投業務制度，初步形成了一套直投業務工作模式和規范做法。

五、養老產業投資策略

（一）準確市場定位策略。從國內養老項目的經驗來看，目前市場中的養老項目面對客群較為多元，不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，有些項目在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。有些項目定位過于高端，老年人集居區缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區居住。

（二）項目選址策略。養老地產與傳統的住宅地產有著本質的區別，傳統地產選址比較寬泛，而養老地產的選址要相對嚴格得多。

理想區位———城市近郊或成熟旅游度假區。

理想環境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源。

周邊配套——周邊區域具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套。

（三）低成本用地組合策略。

1.建設用地與非建設用地的組合。當前的養老地產已經很少用采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。

2.不同建設用地類型的組合。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。

3.拿地方式的選擇。走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。

（四）開發模式選擇策略。從運營模式上來看，目前國內養老地產主要有以下幾種開發模式。

1.隔代親情社區開發模式。即年輕人群與健康老人混合的社區，這類模式下“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。

2.持續照料退休模式。該模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養老、養老保險等金融創新進一步探索。

3.養生目的地開發模式。這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。

4.鄉居養老模式。這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑置的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養老度假酒店的經營模式。

（五）從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸策略。老齡產業鏈所產生的新的項目盈利體系，衍生出一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的贏利點。

（六）高水平的適老化的規劃設計策略。一是構建完善的滿足多層次需求的“適老化”的軟硬件服務體系。二是根據老年人需求打造的功能服務體系和設施規劃。三是根據周邊配套條件調整自身配套設施建設內容：①城區養生養老項目：在充分利用城市配套設施的基礎上，發揮項目作為養生養老社區的功能，同時保證項目作為城市居住社區的需要。②郊區養生養老項目：充分利用良好的自然資源及便利的交通條件，大力打造旅游、休閑娛樂、健康、生活、度假、商務及社區配套功能，為養生養老提供優越的條件，同時能夠滿足短期及長期居住的需要。③交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計。設計參照歐美發達國家的老年建筑標準結合我國老年人習慣進行，如大廳、樓梯樓道和電梯內均配有安全扶手，地面配置高檔防滑地板磚。房間內、衛生間內裝配先進的求救呼叫系統直通呼叫臺，有高檔老人床、床上用品、竹椅、圓桌、寫字臺等，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，有助于老人扶持。

綜上所述，養老產業是個長期發展、不斷完善推進的長久事業，人保投控作為險資專業化的不動產投資企業，將在推進我國養老產業事業發展過程中大有所為。

（作者單位：人保投資控股有限公司）