購租并舉：房地產重大變革襲來

高榮偉

國務院辦公廳日前印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。《意見》指出，實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。

《意見》第一次提出了將商業用房改建為租賃住房，普遍被解讀為打通存量房與租賃市場通道。全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示，購租并舉的背景是一些地區存在庫存大的情況，像北京、上海等一些城市存在住宅供應不足、商業用房卻過剩的現象。有專家甚至認為，住房租賃市場將成為“地產第四市場”。《意見》發出了一個明確的信號：“投資性住房”將名正言順地進入住房租賃市場，讓其成為穩定房地產市場的“房源提供者”，意味著房地產重大變革來襲。

住房租賃市場發育不充分

此前，在國務院新聞辦公室舉行的政策例行吹風會上，住房城鄉建設部副部長陸克華表示，改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發展，在滿足城鎮居民特別是新市民住房需求等方面發揮了重要作用，但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。

就我國的住房保障來看，住房保障有實物保障和貨幣補貼兩種方式，此前多以實物保障為主。數據顯示，到2010年底，全國累計用實物方式解決了近2200萬戶城鎮低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數占城鎮家庭總戶數的比例達到9.4%，還有近400萬戶城鎮低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補貼。“十二五”期間，我國又進行了一輪規模空前的保障房建設，按照規劃，到“十二五”末，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。盡管全國保障性住房取得了卓有成效的發展，然而與現實的需求相比，還存在不小的差距。與歐美發達國家相比，我國住房租賃市場發育還很不充分，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。

住房租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的一條重要渠道。中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強指出：“這在世界各國都一樣，歐洲不少國家居民家庭租房比例都超過了30%，德國居民家庭租房比例甚至超過了50%，美國也約有1/3的居民家庭租房住。”解決好城鎮居民住房問題，需要房地產市場和租賃市場協同發展。在我國一些大城市，特別是租賃的市場供求關系比較緊張的地方，住房難的問題依然存在。與此同時，在房價高漲、物價日益攀升的壓力下，中國租房群體呈不斷上升趨勢。租房，不僅是很多市民的現實需求，對于外來務工人員、新就業大學生等收入不高、購房支付能力不足的群體而言，他們中的多數只能通過租房解決居住問題。

“但目前我國住房租賃市場發育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強博士指出。陸克華表示，培育和發展住房租賃市場跟階段性的去庫存有關系，但不主要是為了去庫存，像北京和上海基本不存在去庫存的問題，可是特別需要發展租賃市場。而培育和發展住房租賃市場，主要還是考慮解決城鎮居民，特別是新市民，包括外來務工人員、新畢業的大學生、青年教師、醫生等專業技術人員在大城市就業時的居住問題。此外，在各大中城市里，還有一些人因為工作地點經常變換，盡管沒有購房需求，但他們卻有租房的意愿。

隨著租賃群體的日益增加，培育和發展住房租賃市場提到了議事日程上來。

完善租賃市場相關政策

為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，住建部考慮采取以下政策措施來解決這些問題：第一，新建中小戶型為主的租賃住房。第二，允許將商業用房按規定改建為租賃住房。第三，允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變原有的防火分區、安全疏散和防火分隔等設施，必須確保消防設施完好有效。從市場角度看，《意見》明確提出允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，意味著商鋪、辦公樓等允許可以按規定進行屬性更改，通過結構改造等變為租賃住房。業內專家分析，短期將刺激投資購房，鼓勵盤活空置房、化投機需求為長期持有，未來將催生更多公寓型產品入市。

《意見》表示，支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。

《意見》強調，完善住房租賃支持政策。在談到房企“租房不如賣房”的問題時，陸克華介紹，企業普遍反映，企業買地一次性投入，加上開發建設，資金投入比較大，如果采用出租的方式，資金收益率比較低，租房子不如賣房子。有中介機構表示，按當前房地產稅收政策，出租房屋要繳納的一系列稅收，差不多要占租金收入的15%～20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率就很低了。購買一套普通住房大概得200萬，每月對外出租可能只有不足4000元的收益，沒有政策支持，住房租賃市場很難賺到錢，也就不容易形成規模化，房產管理企業不易做大做強。

為扶持住房租賃企業的發展，《意見》表示，政府將從稅收方面給予優惠，并提供金融方面的支持，完善規劃建設和用地政策。《意見》明確了稅收、金融和土地等一攬子住房租賃市場扶持政策措施，并將著力解決目前我國住房租賃市場存在的市場供應主體發育不充分等問題。

《意見》對租房市場的支持政策主要有：一是給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，在增值稅、個人所得稅等方面給予扶持政策。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前，可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。三是完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。四是支持租賃住房建設，將新建租賃住房納入住房發展規劃。

同時，還要求各地制定支持住房租賃消費的優惠政策措施。國務院常務會議上明確，推進公租房貨幣化，轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。保障對象，包括了在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。

著力規范市場秩序

培育和發展住房租賃市場，完善相關法律規章，可以實現讓城鎮居民家庭和新增就業人口更自由地進行租買選擇，也有利于更好地解決這部分居民住房問題。

對于現在國內住房租賃市場中介服務不規范、虛假房源、中介欺詐以及無序競爭等問題，陸克華提出，住建部即將開展一次全國范圍內的房地產中介專項整治行動。對于存在違法違規行為的中介機構，各地要責令限期改整，記入信用檔案，取消網上簽約的資格；情節嚴重的依法處以罰款，并列入黑名單。要嚴肅查處一批違法違規機構，曝光一批典型案例，將害群之馬清出市場，切實維護群眾的利益。目前，北京、上海、深圳等地已經率先開展了清理整頓工作。

目前，承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機構隨意上調租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務等問題。“要鼓勵住房租賃消費，就要加大對承租人合法權益的保護力度，穩定租賃關系。”有專家指出。對此，《意見》專門做出了規定，要求住房城鄉建設部門完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。

從根本上說，要切實維護當事人特別是承租人的合法權益，解決承租人的后顧之憂，還要推動相關立法，通過法律法規來明確當事人的權利義務，規范市場行為，穩定租賃關系。這也是西方租賃市場比較發達的國家成功的經驗。只有住房租賃市場規范健康發展起來，承租人以及公租房保障對象等才能在市場上有更多選擇的余地，租到合適的住房。從這些角度講，培育和發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，對于促進實現住有所居的目標意義重大。《意見》明確，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。