聚焦物業管理那些“急難愁”

詹順婉

小區物業費流向不明、物業公司服務意識不強、業委會監管缺失……近年來，因物業管理引發的社會矛盾逐漸凸顯。一系列難題怎么破？今年6月起，由50多名市人大代表組成的市人大調研小組，就本市貫徹實施《上海市住宅物業管理規定》開展執法檢查，目前相關調研報告已出爐。9月22日，市人大常委會召開住宅物業法規執法檢查代表小組組長會議，匯報交流調研檢查情況。物業管理費收繳率低、維修基金續籌難、業委會制度執行待完善等問題成為關注的焦點。

現狀：物業費繳納率低 建議：市場化、信用懲戒

物業費繳納率低一直是物業管理中的“老大難”。對此，朱洪明代表分析，在業主欠繳物業費行為約束上，通常通過物業公司訴諸法律的方式解決，往往耗時長、效率低，缺乏真正有效的手段。黃晨代表也表達了相同觀點：“由于業委會督促并無法律效應，物業服務企業向法院起訴成本高，致使物業費未交納戶數量大、歷史欠賬多，物業服務企業生存艱難?！?/p>

市人大代表通過調研發現，物業服務的收費形式比較特別，合同是物業公司與業主大會簽訂，然而收費是物業公司向一個個小業主收費，而不是由業委會收繳后交物業公司。因此物業公司除了關心服務質量與標準，還要操心物業管理費的收繳率。國家最低工資標準每年上漲，物業管理成本隨之攀升；但上調物業管理費須經二分之一業主同意，不少業主對調整物業管理費抵觸較大，致使物業服務收費的市場化機制遲遲不能推進。

如何破解？陳敏代表提出，應當盡快推進物業服務收費的市場化機制，按照“按質論價、質價相符”的原則，引導業委會和物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準，并且盡快落實建立物業服務市場信息發布機制。

“要建立小區業主征信平臺，正常情況下業主不交納物業服務費的應記錄在案，發揮征信平臺在社區管理中的作用?！秉S晨代表提議，要讓長期不交納物業服務費的業主承擔一定的法律責任，如交納一定量滯納金等。

現狀：維修基金“斷檔”嚴重 建議：打通公積金通道

“老舊小區面臨大量的小區設施、設備、房屋維修等問題，按程序確定后的補建、再次籌集資金面臨收繳困難”，6份調研報告都不約而同提及維修基金續繳難的問題。

“維修資金續籌難，主要體現在續籌方案出臺難和方案通過后資金籌集難。”陳敏代表表示，調研中發現，不少售后房小區，很多房屋的專項維修基金已不足30%，由于許多業主對這項工作不理解、不關心，表決通過續籌方案難。

“能否與業主逾期不交物業服務費同樣處理？”許麗萍代表建議，要利用征信平臺記錄在案，嚴重者承擔一定的法律責任。

陳敏代表則建議，打通公積金通道，解決維修資金的續籌問題。同時，在維修資金補建或續籌過程中，如已經業主大會表決通過，可出臺相關規定，明確該如何直接繳納；或通過司法渠道向已錄入平臺的拒繳業主追討欠繳部分。對于一些涉及業主生命財產安全的修理，諸如上下家漏水維修等，應該立法強制修理。

現狀：業委會“先天不足” 建議：第三方專業機構指導

群租、違章搭建、停車難……近年來，社會、經濟形態快速發展帶來的一系列社區治理矛盾，極大程度上考驗著業委會的自治能力。

“目前的業委會制度存在先天不足?！敝禅櫿俅碚劦溃环矫妫瑯I委會在操作執行中存在著不公開、不征詢、花錢不審計等不規范行為，而對其的監管、問責也往往難以展開；另一方面，相關法律法規責權利不對等嚴重妨礙了業委會物業管理主體職能的有效發揮?！皹I委會通常只有名義上的小區業主集體代表資格，沒有與權利相對等的設立財務賬戶資格，沒有經濟賠償能力，沒有高效的執行手段，也沒有完整的法律責任?！敝禅櫿俅肀硎荆瑯I委會作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會等各方力量“扶一把”。

“扶一把”如何操作？是業委會完全自治還是他治？黃晨代表認為，就目前社會發展階段中市民素養和文化程度而言，社區應處于自治和他治之間，應賦予業委會法人代表的職權，讓其在法律和各方的監督下行使治理社區的職能，而在執行中，第三方專業中介公司的參與和指導是非常必要的。

“不管是‘三駕馬車’還是‘五龍治水’，社區各方都必須形成合力，讓各種利益訴求充分表達出來，爭取共贏的結果。”陳敏代表認為。