讓農(nóng)民住上商品房

王哲

目前3億多農(nóng)民工在城鎮(zhèn)就業(yè)，但是買(mǎi)房比例只有百分之一。如果啟動(dòng)農(nóng)民工住房消費(fèi)，對(duì)內(nèi)需拉動(dòng)作用巨大。

在“供給側(cè)改革”的政策熱點(diǎn)中，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”是個(gè)高頻關(guān)鍵詞，特別是最近兩個(gè)月來(lái)，中央高層對(duì)樓市去庫(kù)存的提及愈加密集。中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存確實(shí)不容樂(lè)觀，根據(jù)安信證券分析師的測(cè)算，現(xiàn)在的庫(kù)存量（含已拿地未開(kāi)工、未完工的）賣(mài)完得十年，還不包括今后的增量，該如何有效化解？

2015年12月14日的中央政治局會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，緊隨其后召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也把樓市“去庫(kù)存”作為重要內(nèi)容來(lái)討論。去房地產(chǎn)庫(kù)存的“供給側(cè)改革”大幕已經(jīng)悄然拉開(kāi)。

去庫(kù)存的緊迫性

截至2015年10月底，中國(guó)樓市庫(kù)存總量為6.86億平方米，此外還有超過(guò)70億平方米的在建面積。消費(fèi)低迷、金融風(fēng)險(xiǎn)加大，隨著投資增速持續(xù)下滑以及經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，樓市去庫(kù)存成為解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困局的一個(gè)必須快速解開(kāi)的結(jié)。

如果不能有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，前期投入的建設(shè)資金無(wú)法如期通過(guò)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金流；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，貸給地產(chǎn)商的貸款無(wú)法如期收回，壞賬風(fēng)險(xiǎn)累積；對(duì)鋼鐵、家裝、家電等行業(yè)來(lái)說(shuō)，帶來(lái)嚴(yán)重的銷(xiāo)售增速的下滑……相較于上半年開(kāi)始的購(gòu)房政策的陸續(xù)松綁以及固定資產(chǎn)投資的一路下滑，明確樓市“去庫(kù)存”的必要性，顯然是給低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)和下行壓力不斷加大的經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要支撐信號(hào)。

2015年不斷加碼的宏觀政策對(duì)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用并不盡如預(yù)期。積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策之下，要扭轉(zhuǎn)需求疲弱、擴(kuò)大供給，從根本上說(shuō)就是要繼續(xù)對(duì)人口、資本、土地、戶籍等方面作出更加深入的改革，真正釋放經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)蔡昉指出：“我們的增長(zhǎng)速度下滑，很大一部分是因?yàn)槿丝诩t利的消失，勞動(dòng)力短缺、工資上漲、成本提高。那么，農(nóng)民工幾乎是未來(lái)唯一的勞動(dòng)力供給來(lái)源，穩(wěn)定住了農(nóng)民工，讓他們40歲以后還在城市生活，那么勞動(dòng)力供給就增加了，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效果會(huì)非常明顯。”

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)業(yè)發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥認(rèn)為，“目前3億多農(nóng)民工在城鎮(zhèn)就業(yè)，但是買(mǎi)房比例只有百分之一。如果啟動(dòng)農(nóng)民工住房消費(fèi)，對(duì)內(nèi)需拉動(dòng)作用巨大。”

農(nóng)民工買(mǎi)房有點(diǎn)難

陳文堂和妻子以及剛上小學(xué)的女兒到山東省濰坊市生活已經(jīng)五六個(gè)年頭，現(xiàn)在租住在濰坊市奎文區(qū)的一個(gè)老舊小區(qū)，他的老家在山東高密農(nóng)村。陳文堂最早干過(guò)建筑工地的小工，也做過(guò)保安、快遞員，最近還和妻子在租住地附近開(kāi)了一個(gè)專賣(mài)肉火燒的早點(diǎn)攤，一天總共有200多元的收入。本刊記者了解到，作為三線城市的濰坊市由于前些年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量巨大，商品房庫(kù)存壓力不小，目前市區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)定在4000多元，在山東地級(jí)市房?jī)r(jià)中排名倒數(shù)。但即便如此，對(duì)陳文堂來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房還是有些難。“我們戶口都在老家，孩子上學(xué)借讀費(fèi)用也不少，家里還有老人需要照料，算來(lái)算去，眼下買(mǎi)房對(duì)我們來(lái)說(shuō)，還就是想想……”陳文堂對(duì)本刊記者說(shuō)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，外出務(wù)工者在單位宿舍、工地工棚和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所居住的比例均比上年有緩慢的下降，而租賃住房和在務(wù)工地自購(gòu)房的比例則小幅提高。但總的來(lái)看，農(nóng)民工自購(gòu)房的比重仍然非常低，而且主要集中在小城鎮(zhèn)。農(nóng)民工收入偏低，多數(shù)只能在小城鎮(zhèn)購(gòu)房。農(nóng)民工在大中城市享受不到市民化的公共服務(wù)，即便有一定的購(gòu)房能力，也不愿扎根在大城市生活。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年農(nóng)民工人均月收入為2864元，月均居住支出只有445元，而2014年全國(guó)商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)則為5932元/平方米。即使進(jìn)城農(nóng)民工解決了戶口問(wèn)題，能夠享受公積金貸款、政府補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，也難以負(fù)擔(dān)目前商品房住宅的價(jià)格。

“去庫(kù)存”該如何發(fā)力

關(guān)于“去庫(kù)存”的思路，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民表示，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，不能片面理解為僅僅是為了當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更主要的是為了推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。但是促進(jìn)農(nóng)民工市民化，光靠戶籍制度改革是不行的，還要深化住房制度改革，使他們形成在城鎮(zhèn)買(mǎi)房、特別是租房的預(yù)期。

“關(guān)于戶籍制度改革，2014年7月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》的目標(biāo)非常明確，就是要讓外來(lái)常住人口享有基本的公共服務(wù)。”李國(guó)祥對(duì)本刊記者表示，相關(guān)部委會(huì)出臺(tái)一些細(xì)化措施，如健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，在一定時(shí)期內(nèi)維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行等。各地也將加快落實(shí)戶籍改革政策，一年多來(lái)，多地已進(jìn)入新型戶籍制度成型期，不少省份出臺(tái)的戶口遷移條件較為寬松，居住證制度已成為共識(shí)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，住房制度改革的核心是實(shí)行商品房和保障房供應(yīng)雙軌制；在金融方面，公積金制度會(huì)改革，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化；針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員，只要是常住人員且擁有居住證，會(huì)根據(jù)其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、“城中村”改造）政策。

李國(guó)祥表示，目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)要靠過(guò)剩勞動(dòng)力來(lái)壓低勞動(dòng)力成本，保持經(jīng)濟(jì)增速。從消費(fèi)端看，又要靠農(nóng)民工進(jìn)城來(lái)消化過(guò)剩商品。農(nóng)民“上樓”，在城鎮(zhèn)中養(yǎng)兒育女和撫養(yǎng)老人的現(xiàn)金成本必然上升。“對(duì)于農(nóng)民工來(lái)說(shuō)，要想舉家定居城市，最重要的還是實(shí)際收入的提升。”李國(guó)祥說(shuō)。