城市綜合體酒店式公寓的創(chuàng)新技術(shù)研究

崔林軍

城市綜合體酒店式公寓的創(chuàng)新技術(shù)研究

崔林軍

深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計工程股份有限公司事業(yè)管理中心副總經(jīng)理

城市綜合體酒店式公寓是隨著城市化進(jìn)程發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的產(chǎn)物，有效解決了當(dāng)前城市發(fā)展過程中的交通擁堵以及住宅問題。目前，該公寓模式已經(jīng)成為當(dāng)前房產(chǎn)投資者的新寵，并且成為建筑企業(yè)新的利潤增長點。因此開展酒店式公寓管理創(chuàng)新技術(shù)的研究，能夠有效推動其管理水平的提升。

城市綜合體 酒店式 公寓 創(chuàng)新技術(shù)

隨著社會的發(fā)展，人們對高效建筑的需求不斷提升，特別是在城市地區(qū)，城市綜合體酒店式公寓受到了人們的廣泛關(guān)注，成為當(dāng)前城市發(fā)展的主流趨勢之一。綜合體酒店式公寓是在原有酒店的基礎(chǔ)上，對其功能進(jìn)行重新調(diào)整，使其滿足人們簡單的生活需求。和傳統(tǒng)的公寓相比，酒店式公寓具有面積小的優(yōu)勢，用戶購買資金較少，且易于轉(zhuǎn)讓和出租，受到了城市上班一族的青睞。

1 酒店式公寓的分類

酒店式公寓是指在大型商務(wù)圈中，采用統(tǒng)一的裝修模式，統(tǒng)一的硬件配備，統(tǒng)一的管理模式，實現(xiàn)對公寓的統(tǒng)一經(jīng)營。它是當(dāng)前酒店的有效延伸，屬于酒店和公寓一體的綜合化產(chǎn)物。通常情況下綜合體酒店式公寓采用租住方式，為用戶提供酒店式的服務(wù)，但是采用家庭式空間布局，購買者擁有該公寓的產(chǎn)權(quán)，可以自住，可以租賃，也可以出售。根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，酒店式公寓可以劃分成幾個幾種不同的類型。

1.1根據(jù)物業(yè)檔次高低劃分，可以劃分成豪華型、高檔型和普通型

豪華型酒店公寓配備5星級酒店的服務(wù)內(nèi)容，價格相對較高，主要針對國外客戶，適用于其長期租住。高檔型酒店公寓是當(dāng)前我國社會發(fā)展的主流趨勢，能夠滿足大部分客戶對公寓的需求，長租和短租均可。普通型公寓中的裝修相對簡單，主要為收入較低用戶提供服務(wù)。

1.2根據(jù)酒店式公寓的用途，可以分成居住、商務(wù)和商居型

居住型公寓的主要目的是為用戶提供生活居所，需要配備單獨的廚房、衛(wèi)生間和陽臺，從而滿足其日常生活的需求；商務(wù)型公寓則主要為企業(yè)人員提供辦公使用，所以只需配備衛(wèi)生間和相應(yīng)的辦公設(shè)施即可；商住兩用型公寓則要求配備較全的設(shè)施，滿足客戶居住和辦公的多個需求。對于酒店式公寓來說，它屬于城市發(fā)展的產(chǎn)物，不但能夠為用戶提供酒店式服務(wù)和管理模式，而且還帶有信息化社會發(fā)展的特征，為商務(wù)人員提供翻譯、秘書等辦公服務(wù)。

1.3根據(jù)酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)，可以將其分成大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)

大產(chǎn)權(quán)主要為用戶提供高端服務(wù)，只為用戶提供出租服務(wù)；小產(chǎn)權(quán)則跟現(xiàn)階段我國小戶型住宅的管理模式相同，業(yè)務(wù)可以委托管理公司進(jìn)行整體出租，也可以分塊出租，從而提高其經(jīng)營收益。

2 酒店式公寓一體化管理模式中存在的問題

通過對我國酒店式公寓項目管理模式的調(diào)查和分析，當(dāng)前其項目管理過程中大部分采用了一體化管理模式，實現(xiàn)業(yè)主方、管理公司和承包商的共同協(xié)商，解決項目建設(shè)過程中存在的各種問題。但是在具體管理過程中還存在下述幾個方面的問題：

2.1溝通問題

由于酒店式公寓項目建設(shè)過程中涉及的主體較多，因此在項目建設(shè)過程中各個主體之間的溝通和交流存在一定的問題，導(dǎo)致其信息傳遞不及時和協(xié)調(diào)力度較差，給酒店式公寓項目的管理帶來了一定的困難，造成各項工作的執(zhí)行力度較差，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的滯后現(xiàn)象，導(dǎo)致整個項目計劃的實施。

2.2決策機(jī)制問題

項目建設(shè)過程中需要各種類型的決策，特別是在項目設(shè)計階段。雖然一體化管理模式的應(yīng)用實現(xiàn)了項目管理質(zhì)量的有效提升，但是對于項目建設(shè)的重大問題，一體化項目管理人員要切實做好決策分析工作，從而確保決策的正確性。但是在項目具體建設(shè)過程中，由于各個業(yè)主單位的辦公地點比較分散，導(dǎo)致其在決策中的溝通速度和質(zhì)量較差，影響工程項目的建設(shè)進(jìn)度。

2.3工作沖突問題

一體化管理模式中，由于各個企業(yè)之間文化和管理模式的不同，采用的管理方法不同，導(dǎo)致其在工作問題中的制度和工作方式不相匹配。特別是在酒店式公寓項目存在設(shè)計變更或者費用支付等重要問題時，由于企業(yè)文化之間的差異，導(dǎo)致其工作沖突問題不能夠得到有效的解決。

2.4管理人員能力問題

酒店式公寓項目管理過程中的管理人員都是從原來建筑項目的管理人員抽調(diào)而來，其掌握的管理技能和方法在傳統(tǒng)建筑項目實施過程中具有較高的優(yōu)勢，但是不能夠滿足酒店式公寓項目的管理。另外，在進(jìn)行項目建設(shè)之前，雖然公司對這些人員進(jìn)行了有針對性的培訓(xùn)，但是其管理水平還沒有達(dá)到酒店式公寓項目管理的要求。再加上酒店式公寓項目的利潤水平較低，給員工的待遇較差，不能夠吸引具有較高素質(zhì)和管理技能的人員。

2.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范問題

目前酒店式公寓項目在建設(shè)過程中使用的建筑技術(shù)不同，采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不同，所以在具體項目建設(shè)過程中其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)調(diào)性較差，影響整個公寓式項目的建設(shè)效率。

3 酒店式公寓的創(chuàng)新技術(shù)

為了實現(xiàn)酒店式公寓更好的發(fā)展，實現(xiàn)其管理水平的進(jìn)一步提升，在未來發(fā)展過程中可以采取以下幾個方面的對策。

3.1建立規(guī)范的會議決策制度

對于建筑項目來說，其所有重大決策的制定都要召開會議完成。同時，在會議上，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)人還要對項目建設(shè)過程中提供的資源做出承諾，便于后續(xù)項目建設(shè)的順利實施，確保整個酒店式公寓在建設(shè)目標(biāo)和進(jìn)度中達(dá)成一致意見。由于酒店式公寓項目涉及到的主體較多，在具體實施過程中可以將會議時間固定下來，將其作為項目管理的日常工作。會議組織人員還要在會議進(jìn)行前的1周或者3天之前，將會議需要討論的問題以及相關(guān)材料提前發(fā)送給參加會議的決策人員，方便其提前做好相關(guān)內(nèi)容的預(yù)審和分析工作。對于材料中存在的任何問題，決策人要及時跟會議組織人員進(jìn)行溝通，從而確保使用資料的完整性。

3.2通過開展活動，提高內(nèi)部凝聚力

公司要定期組織各種類型的活動，在活動過程中增加各個單位和部門之間人員的溝通和交流。一方面為大家提供一個輕松愉快的工作環(huán)境，另一方面增加一體化項目管理團(tuán)隊之間的凝聚力，確保各項管理工作的順利進(jìn)行。

管理過程中，一體化項目管理人員還要充分考慮各個單位的現(xiàn)有工作流程和制度，并且根據(jù)一體化項目管理的需求，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使其能夠更好地滿足一體化項目管理的需求。

3.3加強(qiáng)人才培訓(xùn)

項目管理人員在管理過程中，要建立完善的人員培訓(xùn)計劃，開展有針對性的培訓(xùn)。首先，要在企業(yè)內(nèi)部挖掘有能力的管理人員，盡量避免外部聘用。這樣既能夠提高公司人員工作的進(jìn)行性，同時還能夠充分發(fā)揮管理提升人員對公司的了解，降低其人員和業(yè)務(wù)流程的熟悉過程。為了確保培訓(xùn)效果，制定的培訓(xùn)計劃要具有較高的針對性，并且做好培訓(xùn)的組織和協(xié)調(diào)工作，實現(xiàn)所有培訓(xùn)人員管理能力的提升。

同時，企業(yè)還要建立優(yōu)勝劣汰的管理機(jī)制，實現(xiàn)對管理人員工作情況的有效激勵。酒店式公寓項目在建設(shè)構(gòu)成中必須要建立長效人才管理機(jī)制，通過對比實現(xiàn)人才的優(yōu)勝劣汰。另外，還要不斷更新其管理觀念，促進(jìn)酒店式公寓跨越式的發(fā)展。

3.4建立統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

一體化管理模式的應(yīng)用，還要求建設(shè)企業(yè)建立統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保項目管理人員能夠在溝通過程中達(dá)成一致的意見。具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可以由項目管理部門統(tǒng)一制定，然后征求各個單位的意見和建議，對統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不斷修改和完善，從而得到最終的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.5引進(jìn)先進(jìn)的管理系統(tǒng)

當(dāng)前軟件系統(tǒng)的發(fā)展非常迅速，能夠幫助管理人員制定相應(yīng)的決策。因此酒店式公寓項目在未來管理過程中也要引進(jìn)先進(jìn)的軟件管理技術(shù)，借助計算機(jī)先進(jìn)的數(shù)據(jù)處理能力，為其各項決策的制定提供可以參考的依據(jù)，進(jìn)而實現(xiàn)項目管理質(zhì)量的不斷提升。另外，酒店式公寓項目在建設(shè)過程中還可以引進(jìn)先進(jìn)的BIM技術(shù)，實現(xiàn)項目設(shè)計、施工、運營和管理的全面管理。一方面項目管理人員可以通過BIM模型清楚地看到公寓的布局特點，從而為其管理提供可視化；另一方面，還能夠為客戶提供直觀的三維模型，為其公寓購買決策的制定提供可以參考的依據(jù)。

4 結(jié)論

對于城市來說，酒店式公寓是介于公寓和酒店之間的一種形式，其設(shè)計和開發(fā)過程中要根據(jù)其建設(shè)位置以及管理模式進(jìn)行選擇，并且制定統(tǒng)一的開發(fā)模式，從而確保酒店式公寓管理過程中不斷創(chuàng)新，進(jìn)而實現(xiàn)其管理質(zhì)量的不斷提升。

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