上海房地產(chǎn)業(yè)供應側結構性改革的若干思考

文/穆子勵

上海房地產(chǎn)業(yè)供應側結構性改革的若干思考

文/穆子勵

一、房地產(chǎn)業(yè)需要在供應側改革中推進發(fā)展

多年來，增加房地產(chǎn)業(yè)投資拉動國民經(jīng)濟增長是屢試不爽的事實，最新的事例發(fā)生在2009年一季度，由于前一季度全球性金融危機的影響，我國GDP一度降到6.1%。為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，國家出臺了多項促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，房地產(chǎn)市場迅速回暖，帶動了經(jīng)濟增長，2009年四季度GDP增長率達到了10.7%。可見房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對經(jīng)濟增長的貢獻是非常明顯的。

自去年下半年以來，GDP增速在7%左右，在這種情況下，是否重蹈覆轍刺激房地產(chǎn)，再創(chuàng)經(jīng)濟增速高漲的奇跡呢？答案是否定的。這是因為：一方面，2009年的經(jīng)濟快速回升是多種政策措施共同作用的結果，房地產(chǎn)業(yè)只是其中的一項；另一方面，當前所面臨的經(jīng)濟形勢與2009年初有很大的不同，那時經(jīng)濟發(fā)展最大的問題來自外部，而現(xiàn)在則主要來自內(nèi)部，是由于當前經(jīng)濟運行出現(xiàn)了供給與需求關系的新變化，在內(nèi)部經(jīng)濟結構矛盾突出、內(nèi)需不足的情況下，單靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)力，既無法解決經(jīng)濟運行中的深層次問題，也無法促成經(jīng)濟的快速增長。因此，當前的房地產(chǎn)業(yè)不再是“救市”的利器，但這并不等于房地產(chǎn)業(yè)不能為國民經(jīng)濟作出貢獻，而是可以推進供應側結構性改革，使房地產(chǎn)市場重新煥發(fā)活力。

房地產(chǎn)市場經(jīng)這幾年的調(diào)整，投機需求已被抑制，發(fā)展逐步趨向理性，但是仍然面臨一系列的問題，集中表現(xiàn)為供給與需求關系出現(xiàn)了新變化：從市場需求來看，一是住房從供不應求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅菑膶Ψ績r的關注發(fā)展到對住房質(zhì)量和品牌的關注；從綜合性看，從強調(diào)“有沒有”轉(zhuǎn)向強調(diào)“好不好”。房地產(chǎn)業(yè)供應側結構性改革就是要引導企業(yè)從滿足“有沒有”的粗放低水平數(shù)量擴張，轉(zhuǎn)向滿足“好不好”的集約和質(zhì)量效益型發(fā)展。在此推進的供應側結構性改革，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。

二、近年來的樓市新政包含了供應側改革的內(nèi)容

自2012年以來，政府對房地產(chǎn)市場提出了一系列政策，其中已經(jīng)包含了供應側結構性改革的成分或內(nèi)容，從總體上看，不再以大規(guī)模投資（含房地產(chǎn)投資）刺激經(jīng)濟，從2015起樓市政策整體寬松。

從具體政策來看，從2014年算起，央行已經(jīng)連續(xù)6次降息，2015年接連降息5次，房貸利率已創(chuàng)下歷史新低；2015年3月30日，央行和財政部分別發(fā)文，松綁二套房貸并減免營業(yè)稅，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文將二套房首付下調(diào)至四成，首套公積金首付三成，與此同時，財政部免征年限從原來的五年降至兩年。8月31日，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》，明確“對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%”，等等。此后，地方政府也出臺鼓勵樓市新政，除北京、上海、廣州、深圳和三亞外，限購全部取消，部分城市還提出了補貼購房計劃。

2016年2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布通知，在不實施“限購”措施的城市實行以下政策：居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動五個百分點；對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。央行、銀監(jiān)會還要求，銀行業(yè)及其他金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求，以及本機構商業(yè)性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等，合理確定具體首付款比例和利率水平。2月20日，財政部、國家稅務局、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費調(diào)整通知，降低家庭唯一住房、二套房的契稅，并免征出售購買二年以上住房的營業(yè)稅，但北京、上海、廣州、深圳四個一線城市僅執(zhí)行其中“降低首套住房契稅”的新政，二套房契稅和營業(yè)稅暫不調(diào)整。

以上房地產(chǎn)政策無論是以“調(diào)控市場”名義推出的（因為當時尚未有清晰、理性的經(jīng)濟理論為指導，尚未上升到供應側結構性改革的高度來認識問題），還是以“供應側結構性改革”名義推出的，雖然尚缺乏整體性和系統(tǒng)性，但其目的都從房地產(chǎn)供應角度出發(fā)，強調(diào)發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，擴大有效需求，促進房地產(chǎn)庫存消化，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因此，上海的房地產(chǎn)業(yè)供應側結構性改革必須與以上政策措施相銜接，重新規(guī)劃并予以深化發(fā)展。

三、房地產(chǎn)業(yè)供應側結構性改革的粗略構想

（一）房地產(chǎn)供應必須適應市場需求

所謂“供應側結構”，在筆者看來，主要是指產(chǎn)品供應的數(shù)量、質(zhì)量，產(chǎn)品供應的地域范圍，產(chǎn)品供應的價格，稅收以及社會購買力，核心是產(chǎn)品適銷對路，充分滿足社會的需求。在經(jīng)濟學理論上，在市場經(jīng)濟條件下，衡量有效供給的主要標準是市場出清，也就是說，只有那些能被消費者自愿掏錢購買的商品和服務，才屬于有效供給，這樣的供給既能創(chuàng)造需求，也不會導致產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟蕭條等后果。所以供應側結構性改革的重點是以需求為供應的基礎，以供應滿足需求，即在生產(chǎn)領域加強優(yōu)質(zhì)供給，減少無效供給，擴大有效供給，提高供應結構的適應性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率，使供給體系更好地適應需求結構變化。

1.城市規(guī)劃要適應房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品適銷對路。城市規(guī)劃的科學合理對城市宜居起著舉足輕重的作用，是房地產(chǎn)開發(fā)建設的重要依據(jù)。近日，中共中央、國務院頒發(fā)《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，要求“實現(xiàn)城市有序建設、適度開發(fā)、高效運行，努力打造和諧宜居、富有活力、各具特色的現(xiàn)代化城市，讓人民生活得更美好”。上海要認真貫徹，努力建成緊湊城市、智慧城市、通達城市、安全城市。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，歸根到底是向市民提供設計精美、價格適中、環(huán)境適宜的住宅。

——建設緊湊城市，就是要加強對土地低效利用和廢棄區(qū)域的改造更新，鼓勵土地混合使用，開發(fā)地下空間，強調(diào)公共設施的一體化和多功能化，促進城市功能、規(guī)模、結構的緊湊布局，樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，突出體現(xiàn)建筑、環(huán)境與人的和諧共存。

——建設智慧城市，就是要加強信息技術的綜合運用，重點是推進大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術，加強對住房、建筑、社區(qū)的智能化改造，建立精細化、自動化、敏捷化的智慧城市管理體系。

——建設通達城市，就是要在城市中完善多層次軌道交通網(wǎng)絡，積極發(fā)展無障礙出行、步行、新能源等特色交通系統(tǒng)，改善交通設施供給水平，提升道路交通系統(tǒng)的承載能力。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉式住宅小區(qū)，已建成的封閉式住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地集約利用。

——打造安全城市，就是要以提供更清潔、更可靠、更安全的服務為宗旨，加強對城市住宅小區(qū)安全設施的更新與鞏固，建立住宅小區(qū)安全風險預防、準備、應對的安全防范體系和機制，不斷增強住宅小區(qū)防災減災和公共安全風險抵御能力。

2.房地產(chǎn)供應側結構性改革的目標是實現(xiàn)住房民生保障和改善：堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主，加快構建多層次、全覆蓋的住房供應體系，以政府為主提供基本住房條件，以市場為主滿足多樣化住房需求，改善中低收入家庭住房保障，支持合理住房需求。

一是全力推進舊區(qū)改造，重點推進中心城區(qū)集中成片二級舊里以下的房屋改造，逐步推開郊區(qū)城鎮(zhèn)舊區(qū)改造，穩(wěn)步實施舊住房綜合改造。對于居住環(huán)境質(zhì)量極差、安全隱患等問題較為突出的“城中村”，加快啟動改造，加強住宅小區(qū)綜合治理，提高公建配套標準，增加公共空間，緩解做飯難、洗澡難、如廁難等急難愁問題，切實改善居住環(huán)境。二是促進住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)定住房供應總量，優(yōu)化住房供應結構。商品住房用地中小套型住房供應比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%，軌道交通站周邊區(qū)域，中小套型住房供應比例提高到80%以上，支持居民的自住和改善性住房需求。盤活存量住房資源，優(yōu)化住房市場結構，提高租賃性住房比重。進一步擴大住房公積金覆蓋面，探索市場化配置資金，支持居民改善住房的理性需求。三是進一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系，健全實物和貨幣補貼相結合的保障方式，多渠道改善中低收入家庭住房條件。堅持集中建設和分散配建的保障性住房建設方式，鼓勵和引導社會力量參與建設和運營，保障性住房中中小套型住房的供應比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%。四是加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，進一步推進物業(yè)管理市場化改革，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)購買專業(yè)化服務。

（二）努力企穩(wěn)房地產(chǎn)投資增速

投資增速下降是當前經(jīng)濟增速放緩的主要原因。投資分成三大塊：基建，制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)。基建屬于政府逆周期操作，這里暫且不論；當前的問題出在制造業(yè)緩慢下滑，以往的制度紅利已消失殆盡，資本對增長的邊際貢獻越來越小，房地產(chǎn)投資的重要性在于其一般占國民經(jīng)濟投資“半壁江山”，如今房地產(chǎn)投資增速一路下滑，成為GDP增長一大拖累。因此，有專家指出，中國經(jīng)濟企穩(wěn)的關鍵指標是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)，意味著經(jīng)濟最大的下行風險被移除。

要企穩(wěn)房地產(chǎn)投資增速需要采取多種措施，關鍵是要將供應側改革的五大任務落實好，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟負擔，使房地產(chǎn)企業(yè)看好市場的預期，提高房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟前景的信心，只有這樣才能吸引投資，實現(xiàn)增加投資的目的。

1.雖然去庫存是房地產(chǎn)業(yè)的緊迫任務，但是當前上海住房的供應尚處在供不應求的階段，因此，對“去庫存”應當“分城施策”，即主要根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議提出的要求，落實戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民市民化，擴大有效需求，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)特別是房地產(chǎn)國企發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)或者兼營住房租賃業(yè)務，按照市場評估價格收購合適的滯銷房屋轉(zhuǎn)為租賃房。同時政府要積極推進租賃市場改革，減免租賃稅費，放開公積金支付房租，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)長期持有。此外，政府要進一步放寬房地產(chǎn)信貸政策，包括放寬個人住房貸款政策和公積金貸款政策、下調(diào)個人住房貸款利率等，進一步釋放房地產(chǎn)合理需求。

2.降成本是幫助企業(yè)減輕負擔、降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本、促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的措施。今年1月18日，重慶市政府發(fā)布《關于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》，在稅費、金融、重組等多方面出臺30條措施給予政策支持。例如，在稅收方面規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，預售收入的計稅毛利由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的增值稅預征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執(zhí)行1%。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不收城鎮(zhèn)土地使用稅。對屬于房地產(chǎn)企業(yè)的待售開發(fā)房產(chǎn)，未納入自有固定資產(chǎn)管理且未使用、未出租的，不征收房產(chǎn)稅；對投資性房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價計征或從租計征；對房地產(chǎn)企業(yè)納入自有固定資產(chǎn)經(jīng)營管理的車庫（位），按房產(chǎn)原值從價計征。應繳稅款可經(jīng)稅務部門批準后延期三個月繳納。此外，通過合并、分立、出租、置換等方式將全部或部分實物資產(chǎn)及其相關連債權、債務等一并轉(zhuǎn)讓的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。還對兼并重組交易過程中的土地增值稅清算方法進行細化。

重慶樓市競爭激烈，如今房地產(chǎn)企業(yè)利潤已經(jīng)非常薄，政府能在稅費上予以支持，對改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況有很大幫助。因為房地產(chǎn)業(yè)影響到上下游很多行業(yè)的生存，對就業(yè)率影響也很大，盤活房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，也將改善上下游企業(yè)的資金狀況。因此，重慶的這些規(guī)定值得上海借鑒。

（三）房地產(chǎn)供應側結構性改革的主攻方向

房地產(chǎn)供應側結構性改革應當在整體經(jīng)濟供應側結構性改革的大潮中確立適當?shù)奈恢煤桶l(fā)揮自身的作用，即既要依靠和借助宏觀改革對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推力，又要通過自身改革來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力轉(zhuǎn)換：一是住宅需求的發(fā)展動力轉(zhuǎn)換為住宅與非住宅物業(yè)需求的發(fā)展動力；二是房地產(chǎn)數(shù)量供應的發(fā)展動力轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)質(zhì)量供應的發(fā)展動力；三是土地財政的發(fā)展動力轉(zhuǎn)換為存量土地再開發(fā)的發(fā)展動力。

十八屆五中全會提出，“十三五”期間，增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境是房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展方向。從當前房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)來看，出現(xiàn)樓市分化加劇等矛盾和問題的深層次原因很多，但根子還在于土地使用制度和住房供應制度的不完善、不匹配和不協(xié)調(diào)，因此迫切需要在這兩個方向?qū)ふ腋母锏闹攸c和途徑。《中共中央關于全面深化改革的決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”、“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”等改革要求，習近平總書記提出“以建立以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系為主體”，這都涉及“群眾最期盼的領域”、“制約經(jīng)濟社會發(fā)展最突出的問題”。這些要求無疑成為房地產(chǎn)業(yè)改革的重點。土地制度改革和稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響舉足輕重。國有土地和集體經(jīng)營性建設用地，均是房地產(chǎn)供應的源頭，土地的市場化配置能促進住房供應增加和價格抑漲，這些都屬于供應側結構性改革的重要內(nèi)容；稅收是房地產(chǎn)市場交易和持有環(huán)節(jié)的主要調(diào)節(jié)手段，關系到住房財產(chǎn)的公平配置，雖然房地產(chǎn)稅是消費領域的稅種，屬于需求側改革的內(nèi)容，但這項改革對供應側結構性調(diào)整將產(chǎn)生重大的影響，是供應側結構性改革不可或缺的組成部分。建立“兩個為主”的住房供應體系是符合我國國情的重大舉措，是“市場在配置資源中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的原則在房地產(chǎn)領域的實踐應用。這幾個關鍵點的深化改革，將對房地產(chǎn)業(yè)起到“牽一發(fā)動全身”的效應，促使房地產(chǎn)業(yè)逐漸進入良性循環(huán)的新階段。因此，房地產(chǎn)業(yè)改革要注重抓主要矛盾和矛盾的主要方向，注重抓重點領域和關鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)改革的頂層設計要以此為核心，改革的推進要以此為啟端，努力做到全局與局部相配套、治本與治標相結合、漸進與突破相銜接，實現(xiàn)整體推進與重點突破相統(tǒng)一。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會）