2015年全國樓市50強城市排行榜

文/謝金龍

2015年全國樓市50強城市排行榜

文/謝金龍

2015年，中國房地產市場在寬松政策的刺激下，總體上步入了復蘇通道。同時，城市間的分化也更為嚴重，當一線和部分二線城市房價一路攀升的時候，大部分三、四線城市房價雖然不是“跌跌不休”，但堅守降價防線的代價就是庫存高企，因此2015年“去庫存”口號叫得特別響亮。下面羅列全國2015年商品住宅成交量前50的城市并作簡單的分析。

一、 2015年全國城市商品住宅成交量TOP50

2015年，全國商品住宅成交量前50的城市合計成交量4.2億平方米，而國家統計局公布的數據中，全國住宅成交量為11.2億平方米，也就是說，前50城市的商品住宅成交量占全國總的成交量近40%，其中前20的城市占比接近全國成交量的25%，成交量超過1000萬平方米城市有18個。

從成交量TOP50排名看，成交量前三名的城市分別是成都、武漢和重慶，成交量分別為2438萬、2151萬和1679萬平方米，其原因主要為人口數量多，城市消費能力尚可，房地產市場仍處在增長期。2014年，成都、武漢和重慶常住人口分別為1442萬、1034萬和2991萬，從而支撐起龐大的住房需求。至于常住人口分別是2426萬、2152萬的上海、北京，由于城市房地產發展已步入成熟期階段，土地新增供應有限，新房交易量并不突出，隨著存量房市場的進一步擴大，二手房將主導這些城市的房地產市場。

可將TOP50城市進一步分類。

1.超重量級城市：成交量超1500萬平方米的超重量級城市有4個，分別是成都、武漢、重慶和上海（1502萬平方米）。

2.重量級城市：成交量介于1000萬-1500萬平方米之間的重量級城市有14個，分別是天津、長沙、佛山、沈陽、西安、杭州、南京、青島、廣州、蘇州、合肥、濟南、北京和中山。

3.中量級城市：成交量介于500萬-1000萬平方米之間的中量級城市有14個，分別是東莞、鄭州、南寧、長春、昆明、深圳、貴陽、常州、無錫、寧波、烏魯木齊、南昌、太原和大連。

4.輕量級城市：成交量低于500萬平方米的輕量級城市有18個，分別是昆山、淄博、溫州、蘭州、臺州、福州、珠海、徐州、淮安、煙臺、肇慶、廈門、惠州、海口、九江、洛陽、清遠和西寧（圖1）。

圖1　2015年全國城市商品住宅成交量TOP50排名

二、 2015年全國成交量TOP50城市成交量增幅排名

從2015年TOP50城市的成交量增幅排名看，增幅前三名分別是烏魯木齊、肇慶和東莞，增幅分別為88.8%、74.1%和72.7%。主要原因可概括為以下幾點。

1.有利的宏觀環境、央行多次降準降息以及寬松的房地產政策，增加了貨幣流動性，降低了購房成本。

2.地方政府積極作為，如提供相對實惠和便利的購房落戶政策。此外，烏市還推行稅費減免等信貸支持政策，促進市場平穩，住房公積金制度也表現出支持職工購買住房的態度。

3.城市具有地緣優勢。新疆區位相對獨立，烏市作為新疆首府，對周邊城市人口虹吸效應比較明顯；肇慶、東莞，分別背靠房價相對較高的廣州和深圳，肇慶房價只有廣州的一半，東莞房價更是不及深圳的三成，因此，肇慶、東莞兩城充分享受到了廣州和深圳購房人群外溢的收益。

值得注意的是，在2015年TOP50城市的成交量增幅排名中，位于中西部地區的洛陽、昆明和重慶成交量有所下降，降幅分別為0.7%、1.3%和4.4%。此外，增幅較小的成都、九江、合肥等也位于中西部地區，應該說，這從一個側面反映出東部地區樓市暖意更濃（圖2）。

圖2　2015年全國成交量TOP50城市的成交量增幅排名

三、 2015年全國成交量TOP50城市成交價排名

從2015年全國成交量TOP50城市成交價排名來看，成交均價前三名分別是深圳、上海和北京，成交均價分別為3.4萬元/平方米、3.2萬元/平方米和2.8萬元/平方米。排名比較出人意外的是廣州，同為一線城市，其住房均價為1.5萬元/平方米，不及其他三個一線城市均值的一半，位列此排行榜的第八位，在全國范圍城市住房均價中的排名可能更靠后，有點失了一線城市的“身份”。

整體上看，2015年全國成交量TOP50城市的房價跨度較大，房價最低的九江和洛陽不及5000元/平方米，不到北上深的兩成。可將這些城市進一步分類。

1.超高房價城市： 均價高于2萬元/平方米的城市，包括深圳、上海、北京和廈門等4個。

2.高房價城市：均價為1萬-2萬元/平方米的城市，包括杭州、珠海、南京、廣州、福州、溫州、蘇州、寧波、天津、臺州、東莞和大連等12個。

3.中等房價城市：根據統計局數據，2015年全國商品住宅均價為6472元/平方米，因此，我們把商品住宅均價為6500-10000元/平方米的城市，定為中等房價城市，包括太原、鄭州、昆山、海口、武漢、佛山、南昌、青島、濟南、無錫、合肥、肇慶、昆明、南寧、成都、西安、徐州、重慶、常住和煙臺等20個。

4.低房價城市：均價低于6500元/平方米的城市，包括沈陽、惠州、長春、蘭州、長沙、中山、淄博、淮安、烏魯木齊、西寧、清遠、貴州、九江和洛陽等14個（圖3）。

圖3　2015年全國成交量TOP50城市成交價排名

四、 2015年全國成交量TOP50城市成交價漲幅排名

從2015年全國成交量TOP50城市成交價漲幅排名來看，成交均價漲幅前三名分別是深圳、上海和肇慶，漲幅分別為33.6%、18%和13.4%。此外，武漢、南京和合肥等城市成交均價漲幅也超過10%。這些城市房價漲幅大，一個共同的特點就是新建商品住宅存銷比非常低，基本上都低于8個月，合肥、南京甚至低于6個月，也就是樓市處于供不應求的狀態。成交價漲幅較大的原因主要有兩點。

1.量增帶來了價漲。深圳、上海和肇慶三個城市成交量增幅也較大，增幅分比為67.6%、54.6%和74.1%。

2.成交結構因素。如在2015年，深圳、上海6萬元/平方米以上的豪宅公寓成交套數分別比2014年增長了373%和863%，遠高于住宅成交量的平均增幅，從而拉高了住宅成交均價，肇慶情況也類似。

此外，值得注意的是，2015年全國成交量TOP50城市成交價漲幅排名中，成交均價下跌的城市達15個，占50個城市的30%，跌幅最大的三個城市分別是淮安、烏魯木齊和臺州，跌幅分別是16.3%、16.5%和16.9%，通過以價換量的方式，使得全年成交量增幅表現較好（圖4）。

圖4　2015年全國成交量TOP50城市成交價漲幅排名

五、 2015年全國成交量TOP50城市量價關系分類

為了更貼合實際情況，考慮通脹因素和一定的市場波動，在此簡單地把2015年CPI 1.4%漲幅作為房價上漲的分界線，同時將-0.7%-0.7%（CPI值絕對值的50%）作為波動區間，考慮成交量-1%-10%（根據Top50城市成交量增長情況）作為波動區間，可分出如下八類商品住宅市場。

1.量價齊漲的市場：當成交均價漲幅高于2.1%，成交量增幅大于10%，我們定其為量價齊漲的市場，這樣的城市有21個，占成交量TOP50城市的42%。其中深圳、上海、肇慶、東莞、武漢和南京等城市最為突出，在商品住宅均價漲幅接近或超過10%時，成交量也超過了30%。

2.價漲量穩的市場：當成交均價漲幅高于2.1%，成交量增幅介于-1%-10%，我們定其為價漲量穩的市場，這樣的城市只有合肥，城市商品住宅供應相對不足，使成交量保持穩定。

3.價漲量跌的市場：當成交均價漲幅高于2.1%，成交量增幅低于-1%，我們定其為價漲量跌的市場，這樣的城市只有昆明，由于定向開發項目的減少，它在量跌的情況下，成交均價反而有所增長。

4.價穩量增的市場：當成交均價漲幅介于0.7%-2.1%，成交量增幅高于10%，我們定其為價穩量增的市場，這樣的城市有5個，包括長沙、無錫、寧波、淄博和青島。

5.相對穩定的市場：當成交均價漲幅介于0.7%-2.1%，成交量增幅介于-1%-10%，我們定其為相對穩定的市場，這樣的城市只有西寧和長春。

6.價跌量漲的市場：當成交均價漲幅低于0.7%，成交量增幅高于10%，我們定其為價跌量漲的市場，這樣的城市有14個，包括臺州、烏魯木齊、淮安、福州、清遠、徐州、南寧、煙臺、海口、沈陽、中山、廣州、大連和貴陽。

7.價跌量穩的市場：當成交均價漲幅低于0.7%，成交量增幅介于-1%-10%，我們定其為價跌量穩的市場，這樣的城市有5個，包括南昌、洛陽、成都、九江和常州。

8.量價齊跌的市場：當成交均價漲幅低于0.7%，成交量增幅低于10%，我們定其為量價齊跌的市場，這樣的城市只有重慶，其高層、洋房及別墅等三類產品成交量全部下降，主力產品高層和高端產品別墅價格的下滑帶來了成交均價的整體下降（圖5）。

圖5　2015年全國成交量TOP50城市量價增長關系

（作者單位：上海易居房地產研究院）