去庫存排除“全面刺激樓市”“限購”令仍在京滬兩地實施

文/卞文志

去庫存排除“全面刺激樓市”“限購”令仍在京滬兩地實施

文/卞文志

樓市“去庫存”已成為中央政府確定的2016年經濟工作的“國家任務”，中國經濟的最高決策層將“全面刺激樓市”排除在“去庫存”的諸多政策之外，“分城施策”的建議或方案成為最高決策層認可的房地產市場政策思路。

一、用外科手術解決樓市產能過剩問題

目前，去庫存雖然被提到了前所未有的高度，但是，不要指望決策層會出臺2009年那樣的全面刺激樓市的政策。因為，中央不打算用“大水漫灌”的方式解決房地產市場的庫存問題。2015年底，中央時隔37年再次召開了城市工作會議。據了解，這次會議除了對城市規(guī)劃、城市基礎設施建設、城市管理等方面的議題進行了討論之外，也涉及了房地產市場的有關問題，在會上，“去庫存”的政策目標再度被強調。因此，住建部在向地方住房和城鄉(xiāng)建設系統布置2016年重點工作時，要求進一步鞏固房地產市場向好的態(tài)勢，并將這一要求置于多項工作的首位，而此前幾年被列為重點工作的是安居工程等住房保障領域的工作任務。

據了解，在“去庫存”被明確為房地產市場政策的核心目標之后，各地有關方面通過不同渠道，向政府相關部門建言、建議，提出了一系列針對房地產“去庫存”的看法、建議和思路。在這些思路中，有對房地產市場進行全局性刺激的，有要求全面取消現行的限購政策的，有要求進一步加大銀行等金融機構對住房消費的支持和優(yōu)惠，等等。其中一些建議、建言，是通過民主黨派參政議政等渠道，向中央提交的。

住建部部長陳政高表示，在2015年房地產市場企穩(wěn)回升的基礎上，2016年要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把“去庫存”作為房地產工作的重點，建立購租并舉的住房制度。“但是，大規(guī)模的整體性刺激政策已經被中國經濟的最高決策層排除。”一位接近政策制定機構的權威人士表示，當前決策層更希望用外科手術式的方式，解決樓市產能過剩問題，即實現“去庫存”的目標。

2015年11月11日，中共中央總書記習近平主持召開中央財經領導小組會議。在講話中，他提出：“房地產業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫存，提高房企擴大再生產的積極性。”“去庫存”第一次出現在公眾視野當中。其實，在2014年底的時候，住建部就已經在全系統內部要求庫存較大城市的政府加快去化庫存。在2015年11月中央財經領導小組會議前，住建部向中央進行了有關房地產市場當前走勢和未來走向的專題匯報。在專題匯報中，“去庫存”這一思路，得到了中央的認可。

在“去庫存”的政策目標得到肯定之后，住建部基本形成了2016年房地產市場政策的基本思路，“改進房地產調控方式”被列入住建部2016年工作重點，并向地方住房和城鄉(xiāng)建設系統定案。“改進房地產調控方式”的核心，被住建部確定為“分城施策、分類調控”。這意味著，2016年將不會出現統一的、一刀切的房地產調控政策，而是根據地方城市不同的房地產市場情況，出臺有針對性的措施。

二、通過增加市場需求向房市注入流動性

從中央層面看，將會進一步提高棚改貨幣化安置的比例，并繼續(xù)推行各類資產抵押證券化試點，置換出的信貸額度優(yōu)先用于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及其貨幣化安置，以此方式增加市場需求，有針對性地向房地產市場注入流動性。此外，從供給層面，中央已經要求房地產市場庫存較大的城市控制土地供應節(jié)奏，調整土地供應結構，并可以對已出讓地塊的規(guī)劃條件進行修改，從而確保不產生更多潛在的新庫存。

基于此，在“分城施策、分類調控”的大政策思路下，北京、上海這些城市的限購政策，很難立刻取消或者進行大面積的調整。至少從去年底今年初特大城市地方政府的意見反饋來看，取消限購還不是非常緊迫。為此，住建部部長在向地方政府部署2016年重點工作時曾明確表示，2016年將強化房地產市場調控的地方政府主體責任，改進房地產調控方式，分城施策、分類調控。

到任后的住建部部長，曾與一百多個地方領導分別進行溝通和交流，了解不同城市房地產市場存在的不同問題，在此基礎上，住建部將“去庫存”作為貫串2015年房地產調控工作的主線要點。“從我們了解到的情況看，北京這樣的特大城市，在限購政策調整的問題上，還是非常慎重的。”一位住建系統的專家介紹說。北京、上海、深圳這些城市的土地出讓金收入都在增加，在這種情況下，地方政府難有對現行限購政策進行大幅度調整的動機。

對于房地產市場狀況，地方政府有主體責任，如果進行調整，房價將會呈現出過快上漲的勢頭，這個責任地方政府應承擔。所以，目前在北京、上海取消限購的可能性比較小，因為在2015年的“3.30”新政后，北京、上海的房地產市場去化速度已經明顯加快，房價也呈現出了一定的上漲態(tài)勢。國家統計局新近發(fā)布的數據顯示，2015年11—12月，房價漲幅最高的深圳同比上漲已經達到了44.6%，上海漲幅為15.4%，北京漲幅為9.6%，廣州漲幅為8.2%。在這種情況下，特大型城市已經難以有足夠的理由或放開或調整房地產限購政策。

三、房地產調控重在落實“分城施策”

我們知道，自2011年以來，全國樓市的區(qū)域分化程度不斷加重。比如，2013年一、二線城市房價反彈，其中北京等一線城市房價大漲，但多數三、四線城市房價沒有一點動靜。再如，2014年全國樓市降溫，三、四線城市土地成交低迷，頻頻流拍，但一線城市和南京等少數二線城市，地市異常火爆，地王頻出。到了2015年，這種區(qū)域分化現象已經達到歷史極致。

面對當前全國樓市嚴重分化、冷熱不均的狀況，政府只能“分城施策”。其實，早在2014年3月“兩會”的政府工作報告中，就已提了“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展”這一重要方針。事實上，2014年3月之后，相關部委和地方政府也確實落實了“分類調控”，比如：在多數城市放開限購時，四個一線城市卻沒放開；在放松房貸和限購的部委政策中，沒包含一線城市。

因此，未來幾個月，相關部門應盡快出臺政策，落實“分城施策”方針。一方面，應加大對三、四線城市和部分二線城市（樓市弱的）的政策支持，尤其是在稅收和信貸方面，出臺立竿見影的實質性利好政策。另一方面，可以出臺相應的調控措施，比如延長納稅時間，嚴禁補交稅款，提高二套房貸利率，將二手房轉讓的個人所得稅嚴格按差額的20%征收，從而抑制投資投機性購房需求，適度壓縮房價泡沫。比如，以深圳為代表的樓市暴漲所引發(fā)的“虹吸”效應，其實是不利于三、四線城市去庫存的，對此，政府決策部門應給予足夠的重視，有必要盡快出臺政策，落實“分城施策”方針。

在“分城施策、分類調控”的政策思路下，不同城市的房地產政策口徑將不盡相同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴的政策口徑，而對庫存較大的二、三線城市，活躍樓市交易的政策力度將在2016年中進一步加大。這意味著大量的二、三線城市將會在春節(jié)之后醞釀出臺地方性政策，如對“新市民”購房給予補貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費等優(yōu)惠，以利于活躍房地產市場交易。而二、三線城市對第三套住房的各類限制，也有望漸次放開。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）