地價和房價的決定因素及行政干預政策的效應分析

文/孫斌藝

地價和房價的決定因素及行政干預政策的效應分析

文/孫斌藝

一、引言

近年來，“地王”一直備受指責。有人認為，雖然“地王”能渲染市場氣氛、提高視覺沖擊力從而達到宣傳效果，但其多重標準致使偽“地王”頻現，導致市場信息失真，嚴重影響了房地產市場預期。有人分析，“地王”在一定程度上對房價快速上漲起到了推波助瀾的作用，對周邊房價拉動效應最為明顯。也有人希望，由政府采取措施抑制“地王”的產生和炒作。

同樣地，土地的供給者即政府也言辭激烈地批評開發商，不少地方政府向社會承諾在某某時間段內保證不出現“地王”，同時改變土地供應條件，限制土地開發用途，增加保障性住房用地比例，限制住宅開發主力戶型面積，通過控制土地的使用方向來控制土地的價格上漲。

那么，在競爭充分的情況下（如土地拍賣時），地價是如何決定的？開發商愿意支付多大的代價獲得某塊土地？政府出售土地獲得什么？土地成本如何轉嫁給最終的購房者？地價是不是推高房價的因素？地價與房價是什么關系？如果政府采取行政性政策限制地價會產生何種效應？本文擬從理論上回答這些問題，以厘清這一領域的各種錯誤觀點。

二、土地價格的決定因素

從根本上來說，土地價格取決于土地市場的供求關系，是以開發商為主導的土地需求方和以政府為主導的（當前土地制度下）供給方之間相互作用形成的。土地價格由土地需求方和供給方的行為綜合作用而成，需求方影響因素包括土地價格、住宅價格、其他行業投資收益的比較、利率、對未來價格或其他因素的預期、貨幣政策、財政政策和行政政策等。土地價格本身也是影響土地需求的一個因素，在其他條件給定的情況下，土地價格提高會抑制土地需求量。而住宅價格提高、其他投資領域的收益率下降、對未來價格預期看漲則會導致土地需求增加。土地的供給方影響因素包括土地價格、住宅價格、社會輿論環境、地方財政收支狀況及其缺口、城市規劃目標以及政府相關具體決策人員的個人目標等。在其他條件給定情況下，土地價格與供給呈現同方向變動的關系，價格越高，政府越有動力向市場提供更多的土地，那么土地的供給水平就越抬越高了。土地價格如何變動取決于供給方和需求方因素中哪種力量在特定市場環境下影響力更強，當需求方因素較強時，土地價格趨向于上漲，當供給方因素較強時，土地價格趨向于下跌。

必須要注意的是，住宅價格是影響供給方和需求方的一個重要因素，而住宅價格本身又是由相關供給因素決定的。決定住宅需求的因素包括住宅價格本身、消費者的收入水平、其他非住宅產品和勞務的價格、消費者對未來住宅價格的預期、法律和社會規范的影響以及外部經濟、文化、社會和政治環境。決定住宅供給的因素則包括住宅價格、住宅建設的相關投入品或生產要素的價格等形成的住宅建設成本、其他與住宅開發有關的產品或勞務的價格、房地產開發商對未來價格的預期以及相關的管理和技術水平的狀況等。

因此，土地價格和住宅價格之間存在著密切的聯系，同時各種微觀經濟因素和宏觀經濟因素都通過直接或間接的渠道對之產生或強或弱的影響，形成一幅錯綜復雜、路徑多樣的影響圖景。

三、地價與房價決定因素之間的因果鏈條

地價與房價的基本關系，可以從考察房地產開發商的行為開始。城市中，房地產開發商購買土地是為了開發、建造建筑物出售以獲取利潤，如建成住宅后出售或出租。如果土地無法產生這種凈收益流，那么開發商就不會愿意持有這塊土地。

開發商獲得土地，是在當下進行決策的，需要預計開發完成后按照何種價格出售，或能夠在多長時間內、在何種租金水平下出租，進而考慮開發建設需要耗費除土地外其他的必要成本，如建筑安裝成本、人員成本、管理費用、資金利息以及政府收取的各種規費和稅收等。未來凈收益的總值扣除這些必要成本后的余額就是開發商愿意對該土地支付的最高價格。

開發商所獲得的凈收益總值并不是在一個周期或當下獲得的。在未來較長的時間內，開發商會面臨利息因素、通貨膨脹因素、風險和不確定性因素，因此，未來收益需要運用一定折現率進行折現，即未來每期的收益折現后加總才是開發商獲得的真正的未來收益總值。

在土地市場交易時，開發商之間的競爭將使土地歸所有參與競爭的開發商中支付意愿價格最高的一個所有，這一最高支付意愿價格最終就形成了土地的市場價格。

這一經濟邏輯說明，如果其他條件給定，土地的預期凈收益越高，那么最終形成的土地價格就會越高，土地出讓方通過土地拍賣已經提前將土地可能獲得的超額收益據為已有，而留給開發商的只是社會的一般報酬率。如果開發商能夠獲得超過一般報酬率的報酬率，那么其他開發商的競爭會促使土地價格進一步提高。反之，如果開發商不能獲得社會一般報酬率，這塊土地就會由于缺乏競爭或參與競爭的開發商數量較少而價格下降。

開發商如果只能獲得社會的一般報酬率，為什么還熱衷于參加土地拍賣？原因一：如果開發商擁有更高的效率、更好的開發產品的理念、更高的管理水平、更低的成本，那么仍可以由這些因素而獲得高于社會一般報酬率的利潤率。原因二：土地供給方和需求方預期的報酬率或折現率可能是不同的。原因三：不同投資項目的報酬率存在差異，開發商資金用于其他用途的報酬率更低，購買土地相比之下更加劃算。

因此，前述分析證明，由于地價是土地未來凈收益的折現值，購房者愿意對住宅支付較高的價格才導致開發住宅的凈收益水平趨高，開發商才愿意為土地支付更高的價格，即房價決定了地價，而不是地價推高了房價。

四、限制性行政干預政策的效應

那么，當政府采取限制性行政干預政策時會對土地市場價格以及住宅市場價格產生何種效應？本文主要從以下三種行政干預政策的經濟效應方面進行分析。

（一）直接限制土地價格的行政干預政策

當政府采取行政措施直接限制土地價格即相當于將土地價格人為地限制在由市場供求形成的均衡價格時，土地會出現短缺或供不應求，開發商支付的名義價格水平會下降。但由于低價情況下存在著較多愿意獲得土地的開發商競爭少量土地的現象，開發商或需要支付其他額外的代價獲得土地，或需要運用其他的分配機制分配有限的土地等，政府行政管理部門將具有分配有限土地的特權，各種尋租、腐敗活動會應運而生。

同時，直接限制土地價格也影響了價格配置有限資源合理分配的機制，會導致土地資源流向不合理的領域或用途，在這種情況下，如果政策目標是增加滿足人們需求的住宅，那么直接限制土地價格做法的實際效應會恰恰相反，它會減少市場上提供的住宅數量，相應也會降低整個經濟活動的效率。

（二）限制土地用途或建設條件的行政干預政策

目前限制土地用途或建設條件往往以增加保障性住房開發占比、住宅不同戶型占比等形式表現出來，會改變開發商開發該土地的預期凈收益水平及其持續時間，從而導致開發商愿意支付的最高價格水平有可能下降。不過，如果住宅的最終消費者需求不變，限制土地用途或建設條件會導致原來住宅的供給發生變化，如果某些類別的住宅供給減少，將直接導致相關住宅價格提高以補償這些限制條件。

這種限制相當于人為造成住宅的供給結構與市場需求結構錯位。如市場對大戶型需求較高，而增加小戶型的限制條件會使大戶型因供不應求而價格上漲，小戶型因供過于求而價格下跌，從而導致市場資源錯誤地分配，擾亂了市場的價格信號。

（三）限制住宅價格的行政干預政策

當政府直接限制住宅價格時，相當于限制了開發商出售住宅能夠獲得的收益水平，會產生兩種影響。一是開發商會將資金轉移到其他不受限制的房地產產品如商業地產上，減少住宅方面的投資，從而減少市場可供消費者購買的住宅數量。二是直接造成住宅市場價格不能充分反映供求關系，導致住宅市場出現供不應求、短缺、尋租、腐敗等一系列與土地價格直接受到控制類似的經濟效應，使得價格調整有效資源配置的功能失效，同樣無法滿足政府實施該類政策所希望達到的政策目標。

（作者單位：華東師范大學）