訴訟時效制度在欠交物業服務費時的法律適用探討

文/趙迎莉

訴訟時效制度在欠交物業服務費時的法律適用探討

文/趙迎莉

在物業服務企業催討物業服務費的訴訟案件中，欠費業主提出訴訟時效抗辯時，若物業服務企業未能舉證證明向欠費業主進行了催繳，法院則按普通債權計算訴訟時效，一般為從訴訟日起支持2年欠費請求，其余欠費不予支持。欠交物業服務費的訴訟時效問題，會引發同一物業管理區域業主履行共有義務不公平的現象，一直影響著物業管理行業日常管理工作。本文通過分析物業管理及相關概念，認為對個別業主欠交物業服務費排除適用訴訟時效制度更顯合理、合法。

一、 依據《物權法》，業主有履行交納物業服務費的法定義務

依據《物權法》，業主有履行交納物業服務費的法定義務，其不得拒絕、放棄這個義務。據此，對個別業主欠交物業服務費的訴訟請求，不應按普通債權受訴訟時效制度的制約。

按照《物業管理條例》第二條、建設部制定的《前期物業服務合同》、《物業服務合同》（示范文本）第二條，物業服務企業對業主提供的是“業主共有部分”的“物業管理”，業主交納的物業服務費是對業主專有部分以外的業主共有部分進行維護的經費來源。物業服務費雖然是以業主專有部分的建筑面積計算，但這實質上是全體業主對物業共有部分產生的物業服務費進行分攤的計算依據。而對業主專有部分的服務，根據《物業管理條例》第四十四條、建設部制定的《前期物業服務合同》、《物業服務合同》（示范文本），是業主按照物業服務合同約定交納物業服務費之外的“另行約定”，或通過“明碼標價”形式等由物業服務企業提供的“有償服務”。即便是物業服務企業為業主專有部分提供了一些無償服務，也不能混淆“物業管理”對業主共有部分進行維護的本質屬性。

《物權法》第七十二條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利而不履行義務。《物業管理條例》第七條、第四十二條規定，業主應履行按時交納物業服務費的義務。

業主是物業專有部分的所有人，同時是物業共有部分的共有人。因此，從業主共有權義務分析，物業服務費是對業主共有部分進行維護的經費來源，交納物業服務費是業主的一項法定義務，其不得拒絕、放棄。即使業主放棄共有權利，也要履行該法定共有義務，該義務是否受訴訟時效制度約束，法律并未予以明確，若按普通債權請求權適用訴訟時效制度，顯然是適用不合適。

二、 業主共同管理權的永續性的屬性分析

業主作為一個物業區域中的“成員”，應履行的共有義務應是“足份額的、不中斷的”，這樣業主共同管理權才得以保障。據此，對個別業主欠交物業服務費的訴訟請求按普通債權適用訴訟時效制度應為適用不當。

《物權法》第七十條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。共同管理權，在學理上解釋為“成員權”，是一種永續性權利。只要整體物業存在，業主間的作為一個整體的成員關系就存續。而物業服務經費是維護整體業主永續性權利的重要保障。

《物權法》第八十三條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾……拒付物業服務費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害……賠償損失。其中明確了拒付物業服務費是損害他人（即其他業主）合法權益的行為。

《物權法》第八十三條和第七十條實質是對業主負有整體物業管理區域的永續性義務的界定。只有連續、足額履行共有義務才能充分保障業主共同管理權。因此，支持欠交物業服務費訴訟時效抗辯，是混淆了業主專有部分權利和業主共有部分權利的概念，是對損害業主共同管理權的違法行為的維護，是允許共有義務中斷或不足份額履行，是否定了共同管理權為永續性權利的屬性。

綜上所述，物業服務企業對個別業主欠交物業服務費的訴訟不是普通意義上的債權請求，依據業主享有的共有和共同管理的權利特性，欠費業主提出訴訟時效抗辯，類推適用《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第一條第三款基于投資關系產生的繳付出資請求權，不予支持訴訟時效抗辯更顯合理。

三、欠費訴訟時效期間應從最后一期履行期限屆滿之日起計算

若將欠交物業服務費視為普通債權，基于物業服務合同的主體是業主大會，合同主體的相對性決定了欠費債權是業主大會共同之債的性質。因此，只要有業主交費，則欠費訴訟時效中斷，訴訟時效重新起算。如若把每位業主視為合同主體，建設部《物業服務合同》示范文本中明確業主是分期履行交納物業服務費義務，在實際操作上業主亦是按月、季或年分期履行交納義務。因此，欠費訴訟時效期間應從最后一期履行期限屆滿之日起計算。

《物業管理條例》第三十五條規定，簽訂《物業服務合同》的主體是物業服務企業和業主大會。即便是《前期物業服務合同》，按照各省市住宅物業管理規定，該《前期物業服務合同》是業主購房合同的附件，每位業主對《前期物業服務合同》中的約定須書面確認，并書面同意遵守《臨時管理規約》中的約定，這實質上是書面業主大會形式，且業主為100%同意。所以《前期物業服務合同》的主體為全體業主，應視為業主大會。按照《物業管理條例》第十五條規定，業主大會的執行機構業主委員會負有督促業主履行物業服務合同交納物業服務費的義務。《物業管理條例》第六十七條規定，違反《物業服務合同》約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

依據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》中第十六條規定，義務人作出分期履行、部分履行……等承諾或者行為的，應當認定為《民法通則》第一百四十條規定的當事人一方“同意履行義務”。物業服務合同有其特殊性，業主大會是《物業服務合同》的主體，業主欠費是業主大會作為合同主體部分未履行義務，是業主大會共同之債，只要有業主交費，則訴訟時效中斷，訴訟時效重新起算。

依據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》中第五條規定，當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。該規定的緣由即是考慮到債務分期履行的雙方當事人一般是長期合作關系，債務人沒有履行某一期債務，債權人沒有及時追索和主張主要是基于維護雙方的友好合作關系及對債務人的信任和諒解，并非怠于行使權利。若是把每位業主都視為物業服務合同的主體來理解（或是發生全體業主一致性欠費形成業主大會共同欠債），物業服務費雖然是按月計算，按月（季或年）交納，但是對《物業服務合同》來說，整個合同即是一個整體，實質為同一筆債務，不過是物業服務費進行分期付款而已。因此，欠費訴訟時效期間應從每份《物業服務合同》最后一期履行期限屆滿之日起計算。

綜上所述，業主作為物業共有人和共同管理人交納物業服務費是不能免除的一項法定義務，交納物業服務費具備法定不適用訴訟時效情形的一般共性，對欠交物業服務費不應按普通債權受訴訟時效制度的制約。對欠交物業服務費若是按普通債權理解，業主大會作為《物業服務合同》主體，只要有業主交費，則欠費訴訟時效中斷，訴訟時效重新起算。如果視每個業主為單獨《物業服務合同》主體，則應該按照每份《物業服務合同》最后一期履行期限屆滿之日起計算訴訟時效。

（作者單位：上海深和平物業管理有限公司）