澳洲房地產投資持續看好

文/郭連平

澳洲房地產投資持續看好

文/郭連平

2015年9月，中央二臺財經頻道（CCTV-2）大篇幅報道了澳洲房產投資市場的火爆近況，以及整個澳大利亞房產市場的發展趨勢。一項最新的全球報告顯示，澳洲房產價值自1975年以來翻了3倍，在過去30年里，澳洲房產升值了221.4%，領先于美國、荷蘭、瑞士、法國等主要發達國家。2015年前的30年里，澳洲房產的價格以每年8.43%的幅度在飛漲。

為什么澳洲房產這么火？

澳洲樓市“一片紅火”主要有兩方面的原因：1.人口的快速增長，導致住房需求的增加，而市場供應不足。2.澳聯儲的連續降息，給予投資購房金融支持。同時，澳洲對海外人士的貸款評審和購房首付與當地人一樣，這也造成大量海外投資客在澳購房。

澳洲購房具有以下幾大優勢。

優勢一：健全的政策法律體系給購房者提供了安全保障。澳洲房地產相關政策法律體系確保：1.房屋、土地永久產權與繼承權；2.無遺產稅、無房產稅；3.規范的房屋交易市場；4.嚴格控制建造量，空置率常年保持約2%；5.房產交易強制律師和中介參與；6.資金安全，首付款存于獨立信托賬戶管理。

優勢二：貸款額度高，可只還息不還本。澳洲銀行信貸支持如下：1.貸款額度大，投資門檻低，購房首付10%，交房再付20%。海外人士在澳洲銀行的貸款額度高達70%。2.貼現政策：房產增值部分可套現后實現再循環投資，一套房變兩套。3.還貸方式：還貸不還息，無本金貸款（貸款還款只還利息，不還本金）；還貸少還息，對沖賬戶，存抵充分利用對沖功能。

優勢三：匯率低、利率低、當下正省錢。澳洲官方利率降至歷史新低2%。澳洲央行降息的影響，對于海外購房者是利好的：1.將房貸利率降低，現在購買澳洲房產可以少還貸款；2.影響澳幣匯率，澳幣匯率走低，直接帶來購房成本大幅縮減，購房門檻更低。

優勢四：移民政策、鼓勵生育政策、留學生持續上升導致住房需求大。在積極吸引海外移民政策和鼓勵自然生育政策的雙重實施下，澳大利亞人口數量與日遞增。目前，澳大利亞政府正斥巨資進行基礎設施建設和完善社區環境，以應對未來幾年持續增加的新增人口和新移民人口帶來的需求。在可預見的未來，房屋的剛性需求將進一步增加。此外，自2000年以來，澳大利亞的留學生在全球所占比例不斷上漲，這其中，中國是澳大利亞最大的留學生輸出國。為了節約留學澳大利亞的成本，父母替子女購置房產用以“以房養學”也逐漸成了主流，從目前來看，這種趨勢將越來越熱。

優勢五：住房供應量遠遠小于需求量。與人口激增相對應的是澳洲的住宅興建緩慢，導致符合需求的房產物業愈加供不應求。據澳洲國家住房供應理事會（National Housing Supply Council）預測，到2031年，澳洲的住房需求量將比供應量多出66.3萬套。由此可見，今后澳洲的房產將會在相當長的一段時間內供不應求。

優勢六：經濟發展穩定帶動房產市場發展穩健。澳大利亞RP Data數據調研主管Tim Lawless聲稱：“幾乎澳大利亞所有首府城市的房價均已經恢復到了金融危機前的水平。”經濟危機后很多國家面臨巨大的挑戰，但是澳大利亞房產價格卻在以7%-10%的漲幅穩步上漲，甚至在萎靡的經濟市場中強勢反彈，這其中的原因有：

一是澳大利亞穩定的經濟、健全的法律法規、規范的金融，對2008年澳大利亞房價起到了支撐作用。而經過180多年發展和完善的澳大利亞法律和房地產管理模式已經相當成熟，也支撐著澳大利亞經濟的穩步發展。澳大利亞儲備銀行公布，2015年6月之前的12個月中，澳大利亞經濟穩健地增長了3.1%。

二是金融海嘯以來全球經濟增速減緩使得地產投資遭到一定沖擊，然而澳大利亞地產市場仍憑借良好優勢保持領先地位。安永（EY）針對全球53個國家超過1600名企業高管（包括澳企高管124名）進行調查揭示，由于澳洲國內地產投資環境持續改善，澳大利亞與美國、中國、加拿大和英國共同獲評2016年全球前五大最具吸引力投資目的地（轉載自澳洲媒體ABC News）。安永大洋洲房地產投資部門主管Richard Bowman表示，澳大利亞長期保持著全球最具吸引力地產投資目的地領先地位，近年來國際投資者對悉尼和墨爾本房地產市場的投資信心日益增強，尤其是在商業地產、零售地產和工業地產領域。

三是人口增長帶來的巨大市場需求。2015年12月1日由澳洲媒體ABC News與今日傳媒集團聯手舉辦的“后自貿協議時代”澳洲主題投資論壇上，中國房地產行業領袖們表示，澳洲市場前景顯然十分光明，政府在促進基建投資與開發上的堅定信念、人口增長帶來的巨大市場需求，正穩固托舉澳洲房地產界的未來。

四是澳大利亞地產市場長期存在的供需缺口依舊是澳洲房市上行的最主要動力。此外，澳大利亞作為自然條件優越、氣候宜人、居住環境優良的國家，政策規范，市場規范，正在吸引愈來愈多的亞洲投資人對澳投資，無論是地產開發商還是地產投資者都有機會從中受益。

五是我們生活在一個投資貿易國際化趨勢愈來愈強的時代，中國目前已成為澳大利亞最大的貿易伙伴國，FTA自貿協議簽署后，中澳兩國貿易與投資空間將進一步打開，兩國在金融、地產等領域將迎來歷史性的合作機遇。

為何投資澳洲房地產？

為何投資澳洲房地產，其主要理由如下。

1.投資成本少（杠桿原理的極大化）∶購房者只需首付30%， 其余的70%可以從澳洲銀行貸款，目前的2年固定利率是4.50%。專業機構負責將所購房屋出租，貸款利息基本可由租金抵沖，前5年可以只還利息，不還本金。

2.投資回報高∶充分地利用杠桿作用可以使你的投資回報高達平均每年30%以上。以60萬澳元的一套住房為例， 保守估計10年翻一番， 10年后的回報為60萬澳元。但是，購房者的首付是12萬或18萬澳元 （因為貸款利息基本由租金抵沖）。

表1　以7%的年增長投資回報分析

如以保守估計7%的年增長率計算，4年后購房者將會有近108000澳幣的溢出資金（見表1），其結果是：（1）購房者基本收回原始投資的首付120000澳元，且已經擁有了一套房子；（2）無需另外投資，用溢出資金108000澳元做首付，投資第二套房子。

3.投資風險小∶ 購房者的投資風險幾乎為零，澳洲房地產具有極強的“抗跌性”。1997年和2008年兩次金融危機中， 當歐美的房地產市值下跌30%-50%時，澳洲的房地產市值反而上升了20%。過去60年的統計數據表明，澳洲房價平均每7-10年翻一倍，即平均每年增長7%-10%。

4.海外資產配置：（1）多樣化投資可保證購房者資產的安全性。不要把雞蛋放在一個籃子里，分散投資即分散風險。（2）海外資產疊加增值。充分利用澳洲銀行的轉貸功能。

5.穩定的租金收入∶澳洲的各大城市的租金回報是5%-7%，租房空置率在2%以下。有些樓盤的開發商擔保5.5%以上的租金收入。

6.安全的賬目往來∶所有的資金往來都通過澳洲政府監管的信托賬戶和購房者的賬戶。

7.專業的物業管理∶公司為購房者提供全程服務，如尋找租客、管理租金、定期檢查房屋等。

8.全面的售后服務：當購房者決定出售物業時，專業公司會竭誠為購房者服務，賣出市場上最好的價格。

9.完備的法律保障∶按照澳洲的法律，獨立的審計公司會每年對購房者的賬戶進行審計，不用付費。

10.為移民澳洲創造前期條件∶當購房者在澳洲的資產達到一定的程度， 就可能達到移民的條件。

（作者單位：澳洲悉尓集團）