易小迪：房地產(chǎn)的“內(nèi)容時代”

嚴(yán)碧華

彼時，正是國內(nèi)住宅地產(chǎn)風(fēng)生水起之際，易小迪敏銳地意識到，同質(zhì)化嚴(yán)重的住宅地產(chǎn)肯定會步入“紅海”。

被伍繼延取外號為“好孩子”的易小迪，曾自評太謹(jǐn)慎而錯過了許多擴(kuò)張機(jī)會。

易小迪，陽光100置業(yè)集團(tuán)董事長兼總裁，和馮侖、潘石屹等一起被稱為“萬通六君子”，伍繼延為六人共同的朋友，早年在海南一起共事，現(xiàn)為中國商業(yè)文化研究會副會長。

前不久，在陽光100置業(yè)集團(tuán)總部附近的一家湘菜館，易小迪告訴《民生周刊》記者，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期后，恰恰給了陽光100機(jī)會，因為市場到了拼內(nèi)容的時代了。

與李亞鵬合作

陽光100知名度很高，但創(chuàng)始人易小迪卻很低調(diào)，直到近兩年，這種狀況似乎在改變。

2015年6月10日，陽光100發(fā)布公告稱將收購李亞鵬及中書控股持有的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)51%股權(quán)，收購代價為1.938億元。

這一項目起始于2011年。當(dāng)年，李亞鵬在云南麗江買下408畝土地，命名為“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”。李亞鵬充分調(diào)動了其朋友圈資源。媒體報道顯示，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)一期開盤時，據(jù)傳趙薇、楊坤、大S、那英、高圓圓和謝娜等娛樂明星都購入了房產(chǎn)。

整體而言，這一項目銷售情況并不理想。

項目運(yùn)行幾年后，李亞鵬一直希望能與一家專業(yè)的開發(fā)商合作，自己則專注于文化增值方面的工作。后經(jīng)人介紹與易小迪相識，易小迪提及公司在街區(qū)綜合體方面的標(biāo)桿項目之一——陽朔西街。李亞鵬立即前往考察，后兩人正式?jīng)Q定合作。李亞鵬看中了陽光100在商業(yè)街區(qū)方面的開發(fā)和運(yùn)營能力。

十年前開始布局

事實(shí)上，街區(qū)綜合體這一模式，易小迪早在2004年就開始嘗試。當(dāng)時，以陽光100命名的住宅項目在北京、廣西、山東等多地鋪開，并取得了良好的市場反響。

彼時，正是國內(nèi)住宅地產(chǎn)風(fēng)生水起之際，易小迪敏銳地意識到，同質(zhì)化嚴(yán)重的住宅地產(chǎn)肯定會步入“紅海”。

在易小迪的定義中，街區(qū)綜合體，不是商業(yè)一條街，也不是簡單的開放式購物中心，而是開放街區(qū)的形態(tài)，具有本地文化特征，具備一定的城市功能，有一些小的酒店、小的博物館，還有一些品牌店、餐飲、娛樂等綜合業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)模式。

這些項目的特點(diǎn)是投資不高，但利潤貢獻(xiàn)較大。易小迪透露，陽光100旗下街區(qū)綜合體的毛利率在50%以上，遠(yuǎn)超住宅。

2014年全國“兩會”期間，陽光100登陸港交所。也正是在那時，房產(chǎn)地進(jìn)入深度調(diào)整期。上市之初，陽光100便提出全面轉(zhuǎn)型“街區(qū)綜合體”戰(zhàn)略。具體操作模式是采取租售并舉的運(yùn)營方式：陽光100的自持比例不低于30%。

這樣，一方面，可通過自主運(yùn)營打造街區(qū)人氣；另一方面，70%的出售比例也能快速帶來回款，緩解項目運(yùn)行的資金壓力。

房地產(chǎn)再次回到“內(nèi)容時代”

陽光100在街區(qū)綜合體的成功，印證了易小迪對房地產(chǎn)形勢的判斷。

易小迪曾表示，所謂的黃金十年就是房價不斷上漲的十年。在這種情況下，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司變成了投資公司，第一是借錢，第二是買地，第三是借更多的錢買更多的地。

“站在客戶角度講，可能是粗放型發(fā)展的十年，最近這兩年房地產(chǎn)突然不好做了，房地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)型，但是很可惜，這么多轉(zhuǎn)型，我們很少談創(chuàng)新。”

在易小迪看來，走出困境離不開創(chuàng)新。他表示，1998年至2006年房地產(chǎn)業(yè)第一個階段為產(chǎn)品創(chuàng)新階段。彼時，很多企業(yè)不斷創(chuàng)造產(chǎn)品來吸引客戶。第二個階段，則進(jìn)入了房地產(chǎn)通貨膨脹時代，土地價格不斷上漲，誰能夠買到更多的地，賺更多的資源，誰就能把企業(yè)做得更大。“所謂‘黃金十年，企業(yè)就像吹泡泡一樣，很多企業(yè)一下子膨脹起來，‘黃金十年是站在開發(fā)商角度看，這十年‘創(chuàng)新這個詞沒有了，新概念、新產(chǎn)品沒有了，新企業(yè)也不多了，大家都在壟斷，做規(guī)模。”

“我覺得這樣的情況不能持續(xù)下去，持續(xù)下去，對城市化是破壞。”易小迪表示，房地產(chǎn)自然走到了第三個階段，再次進(jìn)入供大于求的階段。

“現(xiàn)在我們知道，產(chǎn)品供大于求的時代成為一個常態(tài)，不是通過房地產(chǎn)政策的改變、降準(zhǔn)降息、不斷地放開限購就能解決這個問題。”易小迪表示，這就提醒我們，房地產(chǎn)企業(yè)跟所有企業(yè)一樣要解決客戶的問題，解決市場的問題。“從企業(yè)的競爭來看，我認(rèn)為是好事，必須在市場終端決定勝負(fù)，而不是在市場始端決定勝負(fù)。”

在他看來，房地產(chǎn)發(fā)展到這個階段，又回到了做企業(yè)的本源上，企業(yè)必須要創(chuàng)新，必須要滿足客戶的需求。創(chuàng)新一定要立足未來，如果只是站在短期角度創(chuàng)新是做不好的。

寄語創(chuàng)業(yè)者

公開資料顯示，1964年出生于湖南東安縣的易小迪，14歲時考上了中專，16歲畢業(yè)，分到人民公社教初中數(shù)學(xué)，因為全校只有他一個人能看懂英語，于是在教數(shù)學(xué)的同時，他還承擔(dān)了英語的教學(xué)任務(wù)。

工作兩年之后，易小迪參加高考。1986年，他從北京師范大學(xué)地理系畢業(yè)后，考入中國人民大學(xué)計劃系研究生班。

研究生畢業(yè)后，他受當(dāng)時在海南省體改所主持工作的馮侖邀請，懷著試探的心情趕赴海南，成了體改所的實(shí)習(xí)生。

后來，馮侖從體改所出來，又回到海南組建萬通企業(yè)集團(tuán)。易小迪參與了創(chuàng)建，并擔(dān)任公司常務(wù)董事和常務(wù)副總裁。

1994年，萬通分家。幾年后，易小迪在廣西萬通的基礎(chǔ)上組建了如今的陽光100置業(yè)集團(tuán)。隨后，向全國擴(kuò)張。

2016年1月1日，由北京湖南青年創(chuàng)業(yè)促進(jìn)會舉辦的“首屆湘商創(chuàng)業(yè)論壇”在京舉行。在論壇上，易小迪表示，做企業(yè)26年，其實(shí)最重要的還是價值觀，價值觀是信仰。

他坦言，其實(shí)每個人在價值觀方面要堅定很難。很多東西在變，但堅定價值觀非常重要。“我想大家創(chuàng)業(yè)，各行各業(yè)不一樣，如果越早確立自己的價值觀，就會走得越遠(yuǎn)。”