東京海外房產投資的“潛力股”

李嘉誠曾經說過，購置房地產的秘訣是：Location！Location！Location！而且李嘉誠所說的這三個“location”分別有不同的含義。第一個“location”是指地段，第二個“location”是指城市，第三個“location”是最重要的，指跨國經濟體的區域。其實，不僅是李嘉誠，還有王健林、郭廣昌、王石等，，這幾年都在大手筆地投資海外房產。而且，現在北上廣這樣的大都市，許多富裕家庭和中產階層也開始投資海外房產。過去三年，中國居民海外置業投資規模每年增長50%以上。

日本講究一分錢一分貨，花7000萬日元在東京的足立區可以買3LDK的公寓，跑到六本木就只能買1室1廳的小戶型公寓了。價格如此懸殊，不為其他，就為地段。日本的地價以首都東京最具代表性，就日本國土交通省2016年1月1日公布的數字來看，東京23區之間住宅地的平均地價差距高達7倍之高！

2020年奧運會將在東京舉辦，日本政府將出臺一系列扶持政策完善東京市區規劃，美化城市環境，在奧運會舉辦前夕，將對東京的交通進行規劃調整，包括機場、鐵路干線及重要國道的優化。同時，對東京重要商業區（港灣地區、日本橋地區、銀座地區以及品川、六本木、澀谷、新宿地區）進行改造、優化。這也間接利好東京樓市，加大了東京房價在未來進一步上漲的力度。

此外，貨幣刺激政策、奧運會市建規劃及就業率的不斷加大都將促使東京房價節節攀升，也讓中國投資者看好東京房產市場。由于一線城市房價比其他城市略高，投資者既可以選擇在東京、大阪等一線城市，特別是核心地區作為自己的投資主要目的地，同時，也可以選擇熱門旅游地區進行房產投資規劃。

東京廣受投資客青睞

隨著赴日旅游觀光、醫療、投資等的興起，日本房產也在國際投資市場備受青睞，其原因總結起來主要有以下三點：

1.日元的持續升值。日元的匯率一直比較穩定，直至今年才開始不斷升值，而那些已經投資購買日本房產的客戶，單就匯率，已經可以穩賺一筆。此外，不動產經濟研究所日前發表的研究報告顯示，東京及東京周邊三縣神奈川、千葉、崎玉，去年新建公寓的平均房價已達5，364萬日元，每戶的平均面積為70.67平米。如果將范圍僅鎖定在東京內的話，新建公寓的平均房價則為6，877萬日元，每平米的價格達98.1萬日元。工程費用上漲和地皮價格的提高是房價走高的主因，持有日本房產是相對保值的投資。

2.租金收益穩定。日本新公寓樓年租金收益率可達到5%至6%，舊公寓年租金收益率甚至高達10%，而且保持低空置率，平穩的租賃市場保證了收益的穩定。此外，六本木、銀座、青山、赤坂等一些黃金地段的不動產，升值潛力巨大。

3.2020年東京奧運會效應。自2013年日本宣布申辦2020年奧運會成功后，東京基礎設施將更加完善和便利，今后地皮價格仍將不斷走高。同時，一股來自海外購房者以投資為目的的“買房熱”也推動了房價繼續攀升。2020年奧運會的舉辦場館集中所在區的海灣地區，漲幅已呈明顯趨勢。預期可達到20%至30%，同時奧運會舉辦地東京及其周邊地區漲幅則可達更高。

日本投資置業五大技巧

1.一切以租金利潤為準則。由于過去20余年間，日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場，一律都以租金利潤為房價定價依據。投資機構或個人投資家，會買入東京的不動產，主要著眼都是在于收租的利潤。

2.買小不買大、買新求安心、帶租約最好。買日本不動產，如果是純投資獲利為考量，沒有自住的需求，則應將本求利，一切以房地產租金利潤最大化為前提，因為有租金利潤在支撐，將來出售的房價，不僅不會跌，甚至還可以有漲價的機會。

3. 20年以上物業利潤最高。房齡20年以上的單身公寓，即使再過10年，將近30年房齡左右，房價都還能維持住，不會下跌，理由就是投資報酬率維持在7-9%之間（一般房價均在800-1100萬日元左右，月租金可達5-8萬左右）。這樣的投資回報，只要租金市場沒有變化，仍舊是搶手的投資標的，如果出售時，銷售期也是各產品中最短的，是最容易脫手的產品。這樣的投資型不動產，才是最穩當的標的。

4.小戶型的需求人口最多。都市圈上班單身人口居多，小戶型的不動產需求遠大于兩口之家以上的市場，且大戶型的招租，因租金高，遠不如低價位的單身公寓來的容易。以大戶型（2-3LDK）的公寓為例，房價4000-6000萬日元左右，其租金可達每月15-30萬日元左右，租金的投資回報率約在4.5%-6%左右。而單身公寓因其面積小，每套售價一般在1000-2800萬日元左右，而每月租金收入可達6.5-12萬日元，其租金回報率大概在5%-7%。一些20年房齡以上的單身公寓，因其售價略低，租金卻與市場持平，所以可以得到更高的租金回報。

5.安全第一，收益第二。實際上，房產投資對于一般賣家來說，收益好、持久穩定、安全可靠。相比之下，其他的投資項目就顯得動蕩不安，即使政府債券也是如此。而房地產一直是比較穩定、盈利水平不錯的便捷的投資方式。事實上，全球數百萬人都通過投資房地產提升了生活質量。盡管，最近全球房產市場有些動蕩，但房產的走勢并不會因此而反復無常，從歷史來看，房價有因通貨膨脹而上漲的記錄，當時如果通過抵押貸款購買的話，收益還會更多。

黃金A級地段分布

千代田區：東京是日本的核心，而千代田區又是東京的核心，是東京的特別區之一，日本天皇居住的皇居，地價最貴也無可厚非，平均地價是每平方米186萬日元，相當于每平方米15萬人民幣左右。

港區：別以為叫“港區”就是一個城市的港口部分，位于城市的邊緣。東京本來就是一個海港城市，其平均地價是東京23區的亞軍，平均地價高達 130多萬日元，相當于每平方米10萬人民幣左右。

澀谷區：澀谷除了世人熟知的時尚流行圣地，也是東京特別區之一。商業氣息濃厚，該區住宅地的地價自然不菲。每平方米的售價高達949000日元，相當于每平方米76000元人民幣。

中央區：中央區就是東京的中央地帶，毗鄰東京灣，也是東京特別區之一。中央區內擁有世界知名的日本橋、八重洲、筑地、月島和銀座（銀座是日本地價最貴的地段之一）。如果單論某一地段，銀座的地價比區域排名第一的千代田還貴。

東京VS大阪

日本的不動產市場中，東京占55%份額，大阪占35%，其他城市占10%。不過由于東京房價總體偏高壓縮了收益率，很多投資家將目光轉向了大阪，他們既有相似又各具特色。大阪的GDP位于全球第7位對日本經濟的發展有著舉足輕重的位置。去年2015年，大阪地價上漲45%位列日本第一位，房價上漲15%，在以長期收租為盈利手段的日本房產市場是為數不多的幾個房產本身具有升值潛力的地區，分析伯仲之間的利弊，展開一場投資深度解析。

城市環境

東京：東京既是日本的首都，又是關東第一大城市，是日本的經濟中心，云集各大商業，日本首屈一指的Shopping勝地。與之相符的就是收入水平位于日本第一、生活成本高、消費水平也高、生活節奏快。2020東京奧運將給東京經濟的復蘇、城市建設發展帶來新展望。

大阪：大阪是日本關西第一大城市，是商業氣息非常濃郁的城市，并與周邊京都、奈良形成了旅游觀光勝地。其梅田、心齋橋、難波等著名商業圈內，有著日本最新最有代表的商業新設施。其收入水平緊跟東京，相對于東京，生活成本、商品價格略低。作為旅游業、商業、經濟大城市，大阪的生活節奏也不低于東京。世界第二大賭城的建設，對大阪經濟發展無疑是一劑強心劑。

不動產售價&租金

東京：自2020東京奧運會申辦成功以來，東京的不動產以每年15-20%左右的幅度逐步上漲。其平均租金也相較于往年所有上升，上升幅度約為5%-10%。

大阪：隨著日本旅游業振興，大阪人氣劇增，僅次于東京。其房地產上漲趨勢緊跟東京的腳步，漲幅位于第二，約為10-15%。其平均租金相較于往年略有上升，上升幅度約為5%。

教學資源分布

東京：作為日本的首都，教學資源也是首屈一指，有著名的東京大學、東京醫科齒科大學、東京外國語大學、東京學藝大學、東京農工大學、東京藝術大學、東京工業大學、東京海洋大學、御茶水女子大學等名校聚集與此。

大阪：作為關西地區第一大城市，教學資源也不亞于東京。近畿地區也有著眾多名校，如三重大學、滋賀大學、滋賀醫科大學、京都大學、京都教育大學、京都工藝纖維大學、大阪大學、兵庫教育大學、神戶大學、奈良教育大學、奈良女子大學和歌山大學等。

民營性住宅

隨著東京奧運會的臨近，旅游業的爆棚，日本各大城市的接待能力備受壓力，因此日本政府逐步開放了民宿，讓民間私人的空置房屋也投入市場，既能讓來訪者接受日本民間文化的熏陶，又能緩解住宿接待緊張問題，一舉兩得。

目前，東京的大田區作為試點區域，首先放開了民宿限制，即在大田區購買的住宅可作為民宿，對外進行租賃。而大阪則早于東京，全市開放民宿市場，無論哪個區域的住宅都可以作民宿經營。