深圳樓市跌得“伐開心”一線城市房價會“變天”嗎？

勞新穎

相信關心一線城市房價的投資者最近一定被這條新聞震驚住：根據深圳市規劃和國土資源委員會發布的消息顯示，7月，深圳新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。

“什么情況？深圳房價出現了下跌，一線樓市房價要變天嗎？”不少投資者驚呼不懂，而真正有購房需求的人開始喜出望外，“終于盼到一線城市房價的下跌了”。不過，一切都只是看上去很美，支撐一線城市房價的諸多因素依舊巋然不動。

深圳首現“量價雙跌”

回顧2013年以來的深圳樓市，在深圳寶安區工作的IT人士小劉用了“忐忑”這個詞。在2015年“搶房潮”來臨前就已經買好房子的他告訴記者：“幸好2013年就已經買了房子，如果在2015年深圳樓市大火的時候入手，我已經買不起了。”

正如小劉說的那樣，深圳房價的火熱開始于2013年，在2015年來了個集體爆發。有意思的是，房子的火熱不是持一路上揚的態勢，2013年二手房市場交易火爆，但是到了2014后卻遭遇了成交量急速萎縮的情形。相關數據顯示，2014年上半年深圳新房成交15133套，與2013年同期相比大降41.7%。不過隨著2015年深圳房市的扭轉，高溫代替了冰冷，火熱的情形給小劉這些“捷足先登”者們一顆“定心丸”。

提起深圳房價，很多人的第一印象都是“火爆”：2015年深圳的房價首先坐上了“火箭”，一路突飛猛進，在短短幾個月的時間里上漲三四成。伴隨著房價不斷上漲，“瘋搶風”“違約潮”不斷上演。進入2016年后，在一線城市房價繼續升溫之下，市場對深圳樓市未來的發展也保持樂觀。然而，進入8月后，隨著相關數據的出臺，這份樂觀備受質疑。

深圳市規劃和國土資源委員會發布數據，數據顯示，2016年7月，深圳新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。深圳市7月份新建商品住房成交數量為2984套，環比下跌8.27%。深圳中原監測數據顯示，7月深圳僅有4個住宅項目取得預售許可證，總批售量為2164套，22.95萬平方米，面積較上月下滑12%。7月深圳新房推售量有1559套，環比減少14%。2016年上半年的火熱戛然而止，深圳樓市在7月來了一個“透心涼”。投資者們驚呼不懂，不過縱觀最近幾年的深圳樓市，“任性”“不按套路出牌”似乎正是主旋律。

深圳中原地產研究中心認為，在成交量被大幅透支的情況下，客戶對于價格保持高度敏感，不斷上升的二手房價對市場回暖形成了一定阻礙。現階段房產的成交量處于中等偏低位置。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，二季度后期起深圳新房供應量轉為下行，7月份進一步走低，2016年7月僅有4個項目取得預售許可，10個項目入市銷售，結構性因素的作用下使得月度均價從史上最高位回落。但總體來看，并沒有出現大幅下跌的情況。

變天“跡象”不明顯

深圳樓市經歷了2015年的暴漲后，緣何在2016年7月遭遇“寒流”？正所謂“成也蕭何，敗蕭何”，無論是此番深圳樓市出現的量價齊跌還是之前大火的局面，繞不開的都是政策。

2014年出臺“930”新政的“好油”澆在了深圳人口眾多、供應不足等旺火上催生了深圳長達一年半的房價上漲潮。

面對“脫韁野馬”般的房價，政策層面迅速發力。2016年3月25日，深圳政府出臺樓市新政，規定深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，非深戶籍家庭限購1套住房，二套房最低首付比例為四成。政策層面的宏觀調控，在短期內給深圳樓市帶來了壓力;另一方面，快速上漲的房價已經到了較高的位置，而房子到了一定價位之后投資性需求開始逐漸減退，投資者們在購房者上更加理性。由此可見，在全國金融嚴管的大環境下，全國樓市尤其是一線城市的樓市勢必籠罩在這個“金剛罩”下。

根據中國指數研究院發布的最新報告顯示：2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為同比上漲12.39%，同比連續12個月上漲。與去年7月相比，十大城市住宅價格同比上漲17.19%，漲幅擴大1.21個百分點。其中上海漲幅超過20%，北京漲幅在10%至20%之間，廣州在10%以內。深圳漲幅為41.15%，遙遙領先。由此可見，雖然上漲步伐稍稍放緩，但是深圳的房價仍然處于上漲通道之中。

關于深圳未來樓市的走向，深圳中原地產研究給出了樂觀的看法：在政策不變的情況下，下半年深圳樓市的走勢更趨向于穩中有漲的狀態，成交量將會有所震蕩，房價方面不會直線上漲，但是長期來看趨勢依然是上升的。

一線城市房價短期難松動

縱觀2016年上半年的全國樓市，整體情緒都不斷發酵上升，一線城市房價狂飆，2月上海某區房價3天上漲30萬。二線城市的房價也逐步發力，以合肥和南京為首的代表二線城市的房價快速上漲，蒸蒸日上成為主旋律。所以對于此次深圳房市出現的“量價齊跌”現象，市場倍感詫異。不過對于大多數人而言，他們最關心的還是未來房市，特別是一線城市的房價演變。業內人士坦言，盡管調控收緊后一線城市房價上漲步伐略放緩，但面臨強勁市場需求拉動，短期內房價上行勢頭無法被抑制，密集出臺的政策也只能力保區域樓市保持相對穩定或溫和上漲。

相關專家認為，市場對于一線城市房價的判斷主要基于三點。宏觀政策方面，寬松的貨幣政策環境沒有改變。寬松的貨幣政策的開啟是開始降息降準的時候，也往往就是房價拐頭向上的信號;其次在投資環境不景氣、投資渠道逐漸收窄的當下，相對而言，房地產的吸引力還很大，民眾在選擇投資品種的過程中最不會忽略的還是房地產;除此之外，整個一線城市因高度集中的公共資源而成就的巨大剛需仍然存在，未來人口流入趨勢不可逆轉，一線城市的房價不會出現松動。正如財經評論人葉檀所言的一樣：“北京、上海等資源高度集中的城市房價是不可能下跌。”