去庫存遭遇高價(jià)地

本刊記者/周強(qiáng)

去庫存遭遇高價(jià)地

本刊記者/周強(qiáng)

杭州市主城市區(qū)一處新竣工的城市商業(yè)綜合體

上海、深圳地價(jià)持續(xù)“高燒”，南京、合肥等熱點(diǎn)二線城市地價(jià)還沒“降溫”，鄭州、武漢地價(jià)又在不斷“高攀”，一直“落后”的一線城市廣州終于耐不住地“燒”起來了，最近一段時(shí)間里連續(xù)出了兩塊“高價(jià)地”。專家表示，“高價(jià)地”可能會(huì)給樓市去庫存增添新難題。

高價(jià)地再襲

廣州長嶺居宅地起拍價(jià)10.792億元，26日上午，經(jīng)過2個(gè)小時(shí)200多輪競價(jià)，央企中冶置業(yè)以36.792億元拿下，折合樓面價(jià)每平方米27274元，成為廣州黃埔區(qū)新高價(jià)地。此前，黃埔高價(jià)地是在2014年由保利學(xué)府里創(chuàng)造的，樓面價(jià)為每平方米17564元。

在不久前，廣州民企雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司憑借21.7338億元和27450平方米配建安置房，競得荔灣區(qū)華大物流地塊，折合樓面價(jià)每平方米高達(dá)36773元，拍出了廣州單價(jià)高價(jià)地。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜直言：“相比荔灣區(qū)高價(jià)地，屬于郊區(qū)的黃埔高價(jià)地‘更離譜’。”

綜合中原地產(chǎn)等市場機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月26日，2016年全國已出現(xiàn)單宗土地總價(jià)超過10億元的地塊300余宗，其中，溢價(jià)率超過100的地塊達(dá)到150余宗。其中，8月份全國單宗土地總價(jià)超過10億元的地塊合計(jì)40余宗，溢價(jià)率超過100的地塊高達(dá)30余宗。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，與過去不同，一般一個(gè)城市出一個(gè)“高價(jià)地”或少數(shù)幾個(gè)“高價(jià)地”，而2016年以來“高價(jià)地”卻是批量出現(xiàn)，即使郊區(qū)土地也能高溢價(jià)拍出，倘若遇到市場周期性調(diào)整，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的。

多項(xiàng)指標(biāo)回落樓市趨緩

盡管當(dāng)前土地“高燒”，但房地產(chǎn)市場多項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)回落。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年7月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在6月份回落0.39點(diǎn)的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑至94.01點(diǎn)。1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長5.3，增速比1至6月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售面積同比增速也比1至6月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，而住宅銷售額回落速度快過住宅銷售面積1.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示出房價(jià)上漲動(dòng)力有趨緩跡象。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份新建商品住房每平方米成交價(jià)為56720元，環(huán)比下跌8.15，為2012年以來環(huán)比最高跌幅。中國指數(shù)研究院公布的7月份百城房價(jià)指數(shù)顯示，南京7月份房價(jià)環(huán)比漲2.39，而6月份是3.82。廈門雖然房價(jià)還在漲，但7月份一二手住宅成交量均下跌，一手住宅成交同比下跌43.07，環(huán)比下跌38.52，二手住宅成交環(huán)比下跌24.83。

在最近海南舉行的2016博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌、全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生等專家表示，上半年房價(jià)漲幅已形成階段性高點(diǎn)，目前市場已現(xiàn)趨緩跡象。

據(jù)合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，在廣州近幾年的土地出讓中，10余宗高價(jià)地中多數(shù)至今尚未脫困，其中2013年拿地的恒大御府和佳兆業(yè)天御至今銷售資金回籠未達(dá)到土地出讓金額的50。

市民在合肥市經(jīng)開區(qū)一處樓盤營銷中心內(nèi)了解售樓信息

“高價(jià)”庫存引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂

“高價(jià)地”頻出引發(fā)業(yè)界對未來“高價(jià)”庫存去化的擔(dān)憂。

有專家表示，與其他行業(yè)降價(jià)去庫存不同，房地產(chǎn)行業(yè)是買漲不買跌。房價(jià)上漲能短期內(nèi)消化庫存，但必然又刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地，繼續(xù)加杠桿，形成新的庫存，而新產(chǎn)生的庫存價(jià)格更高，如此累計(jì)的高價(jià)庫存，如何消化？

多位從業(yè)者告訴記者，隨著高價(jià)地的入市，近期在一線城市，高端住宅市場正出現(xiàn)供應(yīng)過剩的端倪，并將給這些項(xiàng)目帶來去化壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二季度一線城市高端住宅成交量環(huán)比下降29，已經(jīng)是連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)回調(diào)，究其原因之一就是不斷推高的成交價(jià)，導(dǎo)致一部分置業(yè)需求轉(zhuǎn)向場外觀望。

為抑制土地“高燒”，多個(gè)地方政府出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。上海在8月17日靜安高價(jià)地出現(xiàn)后，一周之內(nèi)叫停了3次宅地出讓公告；蘇州提高開發(fā)商拍地的保證金和首付款比例，并要求全額土地出讓金須在3個(gè)月內(nèi)繳清；南京要求在網(wǎng)拍后競價(jià)達(dá)最高限價(jià)九成，就需現(xiàn)房銷售。

對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，目前房企拿地的錢大多是通過加杠桿的方式獲得，在推動(dòng)地價(jià)的同時(shí)，也大大推高了未來對房價(jià)的預(yù)期。一旦斷裂，后果不堪設(shè)想。

有業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前土地供應(yīng)制度下，地方政府供地時(shí)機(jī)、供地?cái)?shù)量極為重要，影響著市場走勢。黃韜建議，政府應(yīng)該錯(cuò)位推地，改變土地出讓方式。

Destocking Suffered High Price Land