民企接棒央企

龔小鋒

今年上半年，搶地最猛的派系無疑是央企房地產公司，但隨著監管層的約談和地方政府政策頻出，央企變得低調。

此后，急于擴張的民營房地產公司補位而上，成為本輪土地市場的搶地專業戶，其兇猛程度，甚至不亞于央企。

一二線城市競相刷屏

今年7、8月份以來，土地市場在上半年的基礎上繼續升溫。

上海、廣州、廈門、南京等東部熱點城市高燒不退，其周邊的福州、佛山等區域也受到輻射。

這一瘋狂搶地現象在8月達到高潮。根據中原地產數據，8月單月，全國單宗土地超過10億元的地塊合計有60宗，其中溢價率超過100%的地王高達45宗，如果計算地價超房價現象，8月可以說將成為歷史上，地王最密集的月份。

8月26日，熱門城市廈門迎來年內第三次土地出讓，島外6幅地塊集中出讓，實屬罕見。土拍吸引了多達60家房企、上千億資金的圍獵。經過一天激烈競爭，六幅土地最終成交總價達到了172.14億元。

廈門本土房企禹洲競得的集美地塊，以樓面價32825.32元/平方米成為單價地王；泰禾競得的同安地塊，萬科競得的翔安地塊，都已打破歷史的成交樓面價。

“太瘋狂了，雖然之前也有預期，但實際的結果還是超出了人們的預料”，廈門一名業內人士說，原先大家的預計是，集美的地王樓面價可能會在2.5萬元/平米上下，沒想到最后拍出了3.2萬元/平米的高價。而同安、翔安的地塊位置偏遠也拍出了很高的價格。

廈門一名房企負責人稱，此次土拍，每塊地的樓板價都比周邊房價高大約8000元/平方米。這意味著，這次土拍已經把下半年甚至明年的房價水平都提前了。

同在福建的福州，也拍出了一塊天價地。8月11日，陽光城以15.5億元購得市中心五一新城地塊，因配套建設要求高，該項目可售樓面成本價高達4.5萬元/平方米，成為福州有史以來最貴的一塊地，甚至超過了目前福州最貴的豪宅售價——4.2萬元/平方米的冠城大通首璽。

戰火正不斷從東部城市向中西部城市蔓延，鄭州、武漢、太原、成都等中西部城市的地價也不斷被刷新。

8月19日，成都龍泉驛誕生區域高價地，樓面價6562元/平方米，溢價率150%。8月24日，山西省人民醫院擊敗萬科，獲取太原一塊高價地。地塊樓面價為8075.51元/平方米，溢價率48%。

中原地產數據統計，今年全國共誕生208宗溢價率超過50%的地塊，分布在25個城市，全部為一二線城市或者輻射區。其中，蘇州誕生28宗，數量最多；上海、南京、合肥、杭州均誕生20宗以上；天津、武漢、佛山、鄭州也較集中。

民企接棒央企

今年上半年，搶地勢頭最為兇猛的是央企和國企。水電系的中國水電、葛洲壩和魯能攻勢十分兇猛，在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市攻城略地，成為地王制造者。

其中表現最為突出的是信達地產，2015年7月至今，信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王。信達競拍的兇悍讓人嘆為觀止，在上海顧村地王爭奪中，信達加價單位以“數十億元”計算。

此后，包括國資委在內的多家監管機構約談央企，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。在這之后，央企淡出對地王的角逐，民企接棒而上。其中，既有千億級別的全國化大鱷，也有攻勢兇猛的區域型房企。

中原地產數據顯示，融創拿地總額高達478.69億元，較去年同期的73.13億元，大幅增長554%。綠地拿地總額348億元，較去年同期也增長55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況，拿地總額達到345億元。此外，碧桂園、恒大、萬科、保利拿地資金也紛紛超過300億元。

不少房企上半年拿地量甚至超過了去年全年。碧桂園半年報顯示，其在全國范圍內共獲取了181宗土地，預期建筑面積約為4385萬平方米，總代價約人民幣728.3億元，已經遠超其2015年559.5億元的拿地金額。

據莫斌透露，2016年碧桂園拿地金額將達到800億元。上半年，碧桂園平均每天都有一塊土地成交，年底可能會拿超過360塊土地。

融創拿地力度更是居于房企前列，其至今已經通過一級市場以及項目并購等模式投入拿地資金超過300億元。8月16日，融創中國以28.9億元競得武漢東西湖住宅地塊，樓面價約1.1萬元/平方米，溢價率397%。

8月18日，經過233輪的激烈爭奪，融創又以25.54億元鄭州拿地，折合樓面價3.6萬元/平方米，溢價率142.31%。

當日，融創又在杭州申花板塊以32.2億元的總價，3.4萬元/平方米的樓面價，拿下拱墅區的地塊，溢價率為76.4%。

融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德回應稱，融創一直以來都持有非常謹慎的拿地態度，但謹慎的土地態度并不是說不拿地。

該公司在7月、8月份仍然加碼多個二線城市，已經基本完成全國化的布局。

另一支主力是閩系房企，其延續了在一二線熱點城市拿地的勢頭，包括陽光城、泰禾、融信、禹洲等在內的“閩系”開始頻頻于上海、北京、杭州、合肥等一二線城市以高溢價率壓倒其他龍頭房企拿地，并且屢屢創造新地王。

負債率高企

雖然房企銷售規模和營業收入在上半年出現暴增，但是利潤的增幅卻遠低于營收，部分企業還出現虧損。

信達地產2016年上半年凈利潤大跌45%，毛利率同比減少12%。保利地產上半年實現凈利潤49.6億元，同比增長僅0.21%。

中原地產首席分析師張大偉表示，已公布的120家房企，合計2016年上半年凈利潤為452.16億元。120家房企的凈利潤率只有8.1%，較2015年同期9.8%利潤率繼續走低。

在他看來，雖然2016年房企的資金成本明顯下調，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率。此外，上半年市場成交爆發，但是尚未進入結算，進入上半年結算的主要是2015年銷售的產品，結算的滯后也影響了利潤計入。

與利潤率下降相伴隨的是負債率的高企。Wind資訊數據顯示，截至目前，已發布中報的A股房企資產負債率達65.68%，負債總額高達3.74萬億元，而如果加上港股公司，則這一數字則遠超4萬億元。

以萬科為例，上半年資產負債率則由77.70%上升至80.60%。融信中國雖然降低了負債率，但是上半年負債率依然高達89.8%。

融創公告內容顯示，目前公司現金余額為401.47億元，負債總額約為1279億元，凈負債率為85.1%，而上一期（截至2015年12月31日）公司的凈負債率是75.9%。

融創8月奪得多地塊之后，評級機構穆迪就發布公告稱，將融創中國的B1企業家族評級和B2高級無抵押債務評級列入降級審查。穆迪副總裁梁鎮邦表示：“評級復評反映融創無法阻止營利能力下滑的風險正在升高，該情形將導致其疲弱的信用指標無法支撐其B1的公司家族評級。”