如何才能讓房?jī)r(jià)不漲

文/李　光

聚焦鏡FOCUSING MIRROR

如何才能讓房?jī)r(jià)不漲

文/李光

當(dāng)超發(fā)貨幣政策轉(zhuǎn)向、海外購(gòu)房群體越來越大、投資渠道多元化、90后一代不再把買房作為人生追求，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的黑天鵝便會(huì)出現(xiàn)。當(dāng)房產(chǎn)稅全面出臺(tái)之日，或許就是中國(guó)房?jī)r(jià)的黑天鵝驚現(xiàn)之時(shí)。

咱先來說說這房?jī)r(jià)是怎么漲起來的，房?jī)r(jià)，永遠(yuǎn)是百姓最為關(guān)注的話題。2016年春節(jié)過后，一線城市和部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)更出現(xiàn)一輪暴漲。初步來看，2016年以來，房?jī)r(jià)受到去庫(kù)存等系列寬松政策影響率先快速拉升，之后再帶動(dòng)房地產(chǎn)成交量的放大，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資回暖，最后是房?jī)r(jià)全面反彈。中國(guó)房?jī)r(jià)20年來一直“高歌猛進(jìn)”，保持著只漲不跌的態(tài)勢(shì)，即使在中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體下行和國(guó)家去庫(kù)存策略的背景下，房?jī)r(jià)依舊扶搖直上、地王頻出。在中國(guó)，地王沒有最大，只有更大。日前，上海110億新地王打破中國(guó)土地成交記錄，未來項(xiàng)目售價(jià)或接近20萬/平方米。高房?jī)r(jià)把中國(guó)人壓得氣喘吁吁，目前中國(guó)居民購(gòu)房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右，消費(fèi)能力也遭到束縛。

只漲不跌的中國(guó)房?jī)r(jià)成為了一種中國(guó)式魔怔，以至于“賣掉北京就可以買下美國(guó)”這樣的戲謔之語(yǔ)5年前便開始不絕于耳，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫由此可見一斑。

經(jīng)濟(jì)下行、去庫(kù)存壓力下的北京、上海、深圳、南京等一線城市房?jī)r(jià)不跌反漲。1999年到2007年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)快速增長(zhǎng)的8年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一路走高到14.2%，隨后，從2007年開始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速開始呈現(xiàn)減緩趨勢(shì)，2015年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為7%，2016年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為6.7%……中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速越來越慢。此前曾有權(quán)威人士發(fā)文給出中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“L”型時(shí)期的判斷，認(rèn)為未來很長(zhǎng)一段時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在底部徘徊。在這種背景下，2016年中國(guó)政府把化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，即去庫(kù)存。

政府去庫(kù)存主要通過四種方法：其一，放開戶籍限制，放開外地人本地買房的政策限制，釋放政策抑制的房產(chǎn)需求；其二，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組，促使房地產(chǎn)行業(yè)集中度加大；第三，取消限購(gòu)和限貸；第四，政府自身的購(gòu)買和消化。

但兩個(gè)可以促使中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的宏觀背景并未奏效，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，同比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，下降城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅仍在擴(kuò)大，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有58個(gè)。房?jī)r(jià)依舊漲不停，而中國(guó)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)正從一二線城市向三四線城市傳導(dǎo)。

為什么？概括來說有三點(diǎn)原因：第一，在中國(guó)的房子不僅是用來住的，更是一種金融工具；第二，貨幣超發(fā)，引發(fā)中產(chǎn)階級(jí)對(duì)通貨膨脹的恐慌，房地產(chǎn)成為財(cái)富保值的避險(xiǎn)工具；第三，中國(guó)其它投資渠道缺失，股市長(zhǎng)期低迷和較差的信用環(huán)境，使房地產(chǎn)成為財(cái)富增值的唯一手段。

常識(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的下行而下跌，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，中國(guó)房?jī)r(jià)反而逆勢(shì)上揚(yáng)。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行只是意味著中國(guó)社會(huì)創(chuàng)造新增財(cái)富的能力變?nèi)趿耍^去30多年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速列車積累了大量的財(cái)富。在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)期，其他投資機(jī)會(huì)的減少，蓄積的社會(huì)財(cái)富便會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高房?jī)r(jià)，所以出現(xiàn)了中國(guó)式的經(jīng)濟(jì)低迷、房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象。

商品化的房產(chǎn)和其他商品一樣，其價(jià)格是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求影響著市場(chǎng)供給量。房產(chǎn)首先滿足的是人們居住的需求，但隨著中國(guó)居民住房市場(chǎng)化，房產(chǎn)衍生出投機(jī)需求，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融產(chǎn)品的屬性進(jìn)一步強(qiáng)化。人們買房是為儲(chǔ)存財(cái)富、獲取房產(chǎn)帶來的時(shí)間收益。由于房地產(chǎn)長(zhǎng)達(dá)幾十年只漲不跌，成為中國(guó)人心中最可靠的金融工具。房地產(chǎn)巨大的財(cái)富增值能力，導(dǎo)致在炒房這條財(cái)富快車上的人越來越擁擠，有職業(yè)炒房團(tuán)、房產(chǎn)投機(jī)的中介機(jī)構(gòu)、家庭和個(gè)體炒房者，更有甚者在房產(chǎn)限購(gòu)的政策下夫妻假離婚投機(jī)炒房。具有居住功能和投機(jī)功能的中國(guó)房地產(chǎn)鑄就了一個(gè)惡性循環(huán)，即房?jī)r(jià)越漲買房投機(jī)的人越多，買房投機(jī)的人越多房?jī)r(jià)上漲的越厲害。

當(dāng)貨幣供應(yīng)量超過社會(huì)生產(chǎn)生活所需要的資金量時(shí)，通貨膨脹就產(chǎn)生了。超發(fā)貨幣使得房地產(chǎn)成為中產(chǎn)階級(jí)應(yīng)對(duì)通貨膨脹、財(cái)富縮水的工具。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在1980～2016年這37年的時(shí)間里，只有四個(gè)年份沒有出現(xiàn)通貨膨脹，而最高值出現(xiàn)在1994年，高達(dá)24.1%的通貨膨脹率。最近的2015年通貨膨脹率也達(dá)到6.9%。持續(xù)增長(zhǎng)的通貨膨脹率意味著手里的錢即使存在銀行分文不動(dòng)，也在隨著時(shí)間而縮水。房地產(chǎn)連年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，成為中國(guó)人較為重要的財(cái)富保值增值工具，成為吸收通貨膨脹的資產(chǎn)池。有錢就去買套房，沒錢貸款也要去買套房，已經(jīng)成為國(guó)人的常態(tài)。

只漲不跌的中國(guó)房?jī)r(jià)成為了一種中國(guó)式魔怔

前有追兵，后有堵截，除超發(fā)貨幣帶來的資產(chǎn)縮水外，中國(guó)其他投資渠道缺失進(jìn)一步把人們的財(cái)富趕到房地產(chǎn)市場(chǎng)。在正常的社會(huì)狀態(tài)下金融市場(chǎng)是人們實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的最有效工具，但是中國(guó)的股市就像一個(gè)大賭場(chǎng)，莊家不僅能看自己的牌還能看你的牌，在中國(guó)股市受傷的總是中小投資者。由于缺乏公正、透明的市場(chǎng)環(huán)境，中國(guó)股市并沒有成為人們保值、增值財(cái)富的首選，人們更樂于選擇安全、穩(wěn)健的房地產(chǎn)作為投資的載體。

房?jī)r(jià)上漲背后的根源在于人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，人們都認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)一直上漲，于是房地產(chǎn)成了投資品，造成整個(gè)房地產(chǎn)資源稀缺、不買還會(huì)漲的氛圍，形成了一個(gè)越吹越大的泡沫。

城市化帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)紅利也正在褪去，新生代消費(fèi)者對(duì)房屋“不求所有，但求所用”的消費(fèi)觀念進(jìn)一步掏空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。當(dāng)超發(fā)貨幣政策轉(zhuǎn)向、海外購(gòu)房群體越來越大、投資渠道多元化、90后一代不再把買房作為人生追求，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的黑天鵝便會(huì)出現(xiàn)。

中國(guó)的房?jī)r(jià)還會(huì)漲，但卻不會(huì)一直漲，有波峰就有波谷。當(dāng)房產(chǎn)稅全面出臺(tái)之日，或許就是中國(guó)房?jī)r(jià)的黑天鵝驚現(xiàn)之時(shí)。

如果要使房?jī)r(jià)回歸正常合理水平的話，需要改變目前中國(guó)人將房子作為投資品的觀念，將房子作為消費(fèi)品而非投資品。

價(jià)格是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的

據(jù)發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，2015年11月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較10月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。自2016年5月份房?jī)r(jià)止跌回升后，百城住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)七個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比（與上月相比）上漲。同比（較2015年同期）來看，在經(jīng)歷連續(xù)十個(gè)月下跌后，目前已連續(xù)四個(gè)月呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

在商品社會(huì)里，房屋是最有利可圖的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的價(jià)值規(guī)律。猶如股票的基本價(jià)值是從企業(yè)未來的盈利中獲得，住房的基本價(jià)值是源于未來出售或出租住房產(chǎn)生的收入。但當(dāng)一種資產(chǎn)的價(jià)格脫離了基本價(jià)值，泡沫就形成了。

目前的國(guó)內(nèi)樓市，除了具備剛需的正常消費(fèi)品屬性之外，同時(shí)還是作為一項(xiàng)保值增值的投資產(chǎn)品。由于股市不振、上一輪震蕩的余波仍舊未平，黃金更是難以避險(xiǎn)、上一次大媽抄底華爾街的傷痕依然存在，因此，對(duì)于缺乏投資渠道的普通投資者來說，只有房子才能抵抗財(cái)富縮水。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)：截至2015年10月底，中國(guó)商品房待售面積68632萬平方米，同比增加14%，創(chuàng)下歷史新高，也就是說，買房只等升值的投機(jī)行為占了相當(dāng)比重。

近年來，城市化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推高房?jī)r(jià)預(yù)期，提供了抬高房?jī)r(jià)的環(huán)境條件。對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者來說，他們敢炒房子，因?yàn)樗麄兿嘈庞腥藭?huì)接手他們的房子。

無論是股票還是房子的價(jià)值，都是根據(jù)眾多購(gòu)買者對(duì)未來回報(bào)的預(yù)測(cè)而定。大家心里都明白，房市泡沫越大，在價(jià)格低位進(jìn)場(chǎng)的投機(jī)客拋售房產(chǎn)后所得的利潤(rùn)也越高。這就像進(jìn)入股市那樣，誰(shuí)能抄到底，誰(shuí)能保證在價(jià)格點(diǎn)拋售呢？

他山之石，可以攻玉。在歐美，平均2%的房地產(chǎn)稅是一個(gè)有效控制房?jī)r(jià)的平衡器，而房貸利息的隨時(shí)上漲，以及政府“劫富濟(jì)貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房?jī)r(jià)的惡性攀升。所以，一方面，歐美的房?jī)r(jià)不可能像中國(guó)漲到天上去，另一方面，歐美低收入者可以租到能夠承受的廉租屋，一樣能夠安居樂業(yè)。

總體來說，如果要使房?jī)r(jià)回歸正常合理水平的話，需要改變目前中國(guó)人將房子作為投資品的觀念，將房子作為消費(fèi)品而非投資品，在房產(chǎn)稅征收上，對(duì)第一套自住房采取免繳房產(chǎn)稅，第二套自住房或出租房少繳稅，第三套以上仿照歐美，每年按房子的市場(chǎng)價(jià)格，按各地房?jī)r(jià)泡沫程度不同，征稅1%到3%的房產(chǎn)稅，或稱“奢侈消費(fèi)品稅”。

此外，對(duì)空置房征重稅，對(duì)出租房減免稅收，可以逼迫炒房者將空置房出租，以加大市場(chǎng)上的供應(yīng)，以此扭轉(zhuǎn)租房市場(chǎng)成為買方市場(chǎng)。只有這樣才能從“居者擁其屋”的謎思中解脫出來，盡快達(dá)到“居者有其屋”。