法院拍賣文書在不動產登記中的應用

華超

不動產登記與人們的生活息息相關，絕大多數登記是以申請人的申請來啟動的，申請類型又分為單方申請與雙方申請。雖然在日常登記過程中，雙方申請是主流但也不乏單方申請的情況，其中法院拍賣過戶是比較典型的單方申請。《不動產登記暫行條例》規定，“人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的”，可以由當事人單方申請。當事人拿著拍賣法律文書來申請過戶時，首先要確定的有兩點：一是該法律文書是否生效，二是做出該執行裁定的法院有無執行權利。

針對第一點來看，生效的法律文書包括調解書、判決書、執行裁定書以及其他法律規定的文書。在實務操作中，法院拍賣過戶出具的都是執行裁定書，可以認為是生效的法律文書，但是有時候在裁定書的裁定內容中沒有明確不動產權利的轉移、滅失等具體內容，往往會附加一份協助執行通知書，登記機構按照協助執行通知書上的協助內容辦理即可。

針對第二點來看，確定來文法院有無執行權利，是法院拍賣轉移登記中關鍵的一點。當人民法院到不動產登記機構查封不動產時，會將該訴訟的案號提供給登記機構，由登記機構記載于登記簿中。擁有執行權的前提是執行法院是首封且案號依然在查封期限內。關于查封期限，根據2015年2月4日開始施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋〔2015〕5號）第四百八十七條第一款規定，“人民法院凍結被執行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動產的期限不得超過兩年，查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過三年”。根據該條第二款規定，“申請執行人申請延長期限的，人民法院應當在查封、扣押、凍結期限屆滿前辦理續行查封、扣押、凍結手續，續行期限不得超過前款規定的期限”。這意味著一次查封不動產期限最長可以達到3年，期滿前還可以續封。現在登記簿大多已經電子化，在實際工作中通過比對登記簿信息就能很方便地看出查封是否還在有效期限內。

在實際操作中，最理想化的情形是被拍賣不動產只有一條法院查封信息，且執行案號與查封案號一致。此種情況下只要法律文書中其他內容正確就可以直接辦理。但這種情況只占少數，往往一個被拍賣不動產有多條查封信息。其中一類為同一法院查封，但執行案號與查封案號不一致。這有可能是因為法院在審理同一個案子時，隨著訴訟的進行，在不同階段產生了不同案號，如在訴訟保全階段人民法院就到登記機構將標的不動產進行了保全查封，經過司法拍賣后到執行階段出具了執行法律文書，兩個案號自然是不同的。如何來判斷是否為同一個案子呢？可以通過對比查封文書與來文執行文書中的申請執行人、被執行人、訴訟緣由是否一致來確認。如果確定為同一個案子那就需要人民法院配合在執行法律文書上注明原查封案號，以體現出查封到拍賣的連續性。但也有可能是被執行人涉及多個訴訟且都由同一法院管轄，法院以不同的案號查封了標的不動產。此時首封的案件原則上獲得了優先處置權，拍賣執行法律文書上的申請執行人應該與首封案號中的申請執行人一致。但也有可能法院考慮到執行的實際情況，認為有以輪候查封的案件來執行的必要，這時登記機構應該提請人民法院配合將執行案號前的查封登記解除使執行案號的查封變為首封。

另外，更多的一種情況是同一標的不動產被不同法院查封，這時執行處分的大部分都是首封法院，但根據2015年11月江蘇高院執行局出臺的《關于首查封普通債權法院與輪候查封優先債權執行法院之間處分查封房地產等相關問題的解答》，規定原則上由已進入執行程序的優先債權執行法院處置查封物，但首封法院已啟動房地產評估或拍賣程序且處分房地產價值在扣除執行費用、優先債權后有剩余分配變價款的除外。同時規定，首封當事人達成執行和解協議的，或不同意移送處分權的，不影響處分權的移送，厘清了首封法院與優先債權執行法院之間對查封物的處置權。由此會出現進行拍賣處分執行的不是首封法院而是輪候法院的情況，而登記機構無法確定該輪候法院是否具有執行權利，這時一般有兩種做法：一種是讓執行法院配合，將執行案號順位前其他法院的查封解封，使執行案號變成首封案號。另一種就需要執行法院出具已經取得執行權利的讓渡函，一般是首封法院將執行權利直接讓渡給執行的輪候法院，也有經同一上級法院指定由輪候法院取得執行權利的。

有一則案例頗具代表性。一份拍賣普通住宅的執行裁定與協助執行通知書，出具人為某市A法院。經查閱不動產登記簿發現，該處住宅有2條抵押信息，第一順位抵押權人為甲銀行，第二順位為一名個人。查封信息有2條，第一順位為某市B區法院，查封案號為（XX）某民訴字第XX號，登記時間為2014年6月。第二順位為某市A區法院，查封案號與此次執行文書上的案號一致且申請執行人都為甲銀行，但查封登記時間卻在2013年3月。顯而易見，執行法院不是首封法院，并且首封登記時間比輪候還要晚。再次查閱相關檔案發現原來首封的案號是續封的，原查封案號為（XX）某商訴保字第XX號，登記時間為2012年8月。此時終于將整個脈絡理清，被執行人應該是通過向甲銀行貸款購得房屋，2012年由于其他債務糾紛，其他債權人向B法院提出財產保全申請，查封了該房屋，此時被執行人應該還在按時償還房貸，所以甲銀行并未察覺異樣，直到2013年銀行發現還貸出現了問題才要求查封了房屋，而B法院在查封期限快到時進行了續封，且此時已經判決完成，因此以判決案號進行了續封。但由于輪候查封申請執行人同時是第一順位抵押權人，享受優先受償的權利，所以最終由A法院來開展執行程序，B法院將執行權利讓渡給了A法院并出具了讓渡函。最終憑借執行裁定、協助執行通知書和讓渡函完成了拍賣轉移登記。

登記機構除了要確定來文法院是否有執行權利外還需核對法律文書中被拍賣不動產的信息，如被執行人是否為被執行不動產的所有權人、被執行不動產的坐落是否一致等。但是否一定要求法院在法律文書中注明“原產權證書作廢”字樣，筆者認為沒有必要。因為《物權法》規定，“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”，還規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。這說明，當人民法院做出裁定后，不動產的所有權已經轉移了，買受人來登記機構辦理轉移登記實質上是一個公示的效果，目的是今后更好地行使自己的權利。顯而易見，之前與被執行人相關的權屬證書都失效了，出于公示與公信的原則，登記機構只需公告作廢原權屬證書即可，大可不必要求法院注明“原產權證書作廢”字樣，甚至以此為由不接受法律文書導致買受人無謂的往返。

陳品祿/責任編輯