上海實體商場現“關門潮”？

程子彥

南京西路上海中信泰富廣場曾經是很多人逛街約會的圣地。9月末，這個匯集了大量國際一線品牌的商城即將關門的消息在網上頻傳。

在此之前，上海已經有兩家實體商場關門或即將關門的消息傳出。先是今年4月，上海規模最大的綜合性市場九星市場 “關門”歇業轉型升級;接著7月，地處上海繁華地段淮海路的太平洋百貨淮海店即將“關門”引起滬上熱議。此后，更有上海本地媒體爆出，今年10月，上海最大海鮮水產批發市場銅川路水產市場也將整體關閉。

上海中信泰富廣場關門的消息是否屬實？上海為什么會出現一連串實體商場“關門”風波？實體商場未來的走向是什么？《中國經濟周刊》記者日前到部分上海商圈進行實地采訪。

中信泰富不是關門，只是要建女性VR體驗館？

最近，一則關于中信泰富廣場即將關門的消息在網上瘋傳。一時間引發了大家的熱議，同時也勾起了不少人的回憶。

上海中信泰富廣場位于上海最繁華的南京西路、江寧路口，于2000 年5 月落成。它和梅龍鎮廣場、恒隆廣場，以及近在咫尺的波特曼卡爾頓大酒店、錦滄文華大酒店和上海展覽中心，形成上海國際化的、集現代化購物休閑為一體的標志性商圈。距今已有16年歷史的中信泰富，如今卻傳出了要關門的消息。

“中信泰富已經有十幾年的歷史了，怎么會關門呢？網上都是瞎講的。”中信泰富的一家商戶向《中國經濟周刊》記者表示。

站在中信泰富大樓，記者發現整個商場并沒有進行“關門”前的降價促銷等活動，一、二樓的商鋪均正常營業，只是從三樓開始已經有十幾家商鋪看似要“關門歇業”了。

記者注意到，在三樓，有4家商鋪被封起，印花門板上大多標注著“新店即將開業，敬請期待”的字樣。而在四樓，還剩下3家服飾店、一家首飾店、一家美發店和一家自助餐廳，其余的十幾家商鋪都處于關閉的狀態。

中信泰富四樓一家商鋪的工作人員向《中國經濟周刊》記者介紹，其實，很多四樓的老店鋪并不是關門，只是轉移到了三樓，四樓要騰出地方進行整體改造。“四樓4000平方米的營業面積，將用于建設女性VR體驗館以及申請開設免稅店。”

中信泰富與恒隆廣場和梅龍鎮廣場組成了南京西路中心地段的“金三角”，是最傳統的奢侈品重鎮。但是，記者實地走訪發現，即使是周末，整個商場僅寥寥數人，客流量并不大。

不僅中信泰富的客流量不大，位于“金三角地帶”的恒隆廣場和梅龍鎮廣場，相對于上海人民廣場、五角場等商圈，客流量也不大。

這是否意味著實體店開始走向沒落？相關數據顯示，中信泰富廣場人均消費價格為9000～10000元，是當之無愧的奢侈品商城。對此，業內專家表示，像中信泰富廣場這樣的高端商場，客流量并不是主要目標，拎包率和客單率才應該是關注的焦點。

商業地產進入社區化階段，社區商業進入快速發展期

不同于中信泰富廣場“辟謠”關門說，地處上海繁華地段的淮海路太平洋百貨或將真的面臨關門。

7月5日，上海，太平洋百貨淮海店的部分樓面冷冷清清，部分店鋪已經清空。

坐落在淮海路上的太平洋百貨淮海店，于1997年9月正式開業，曾是上海高檔百貨商店的代表，而記者從各方信息了解確認，該店將于明年1月結束營業，正式撤出淮海路。而這塊地方將交回業主方瑞安地產進行重新開發。

據《中國經濟周刊》記者了解，在“淮海路太平洋百貨”離開后，物業持有方瑞安集團會收回物業自營，并進行商業更新——變身“智慧型、體驗式”購物中心，與瑞安旗下的新天地、湖濱道等商業體形成聯動，預計所處地塊打造的新項目會在2018年面世。而太平洋百貨將轉進上海其他地點繼續擴展店鋪，目前還在覓點中。

不僅是太平洋百貨，《中國經濟周刊》記者了解，上海規模最大的綜合性市場九星市場、上海最大海鮮水產批發市場銅川路水產市場也將對準“國際化、高大上”關門改造升級。

毫無疑問，實體店關門潮來勢洶洶，與利潤下降密切相關。據中國百貨商業協會的統計，2015年全國80家百貨會員企業的銷售總額增加了9.3%，但利潤率卻下降了19.53%。據物聯網統計，2015年一年百貨已關店114家，其中包括瑪莎百貨、百盛百貨、遠東百貨、王府井等眾多知名百貨。

但是，一個奇怪的現象是：一邊是商圈出現關門潮，另一邊卻是新業態的商業地產在不斷開發。搜鋪網商業地產研究院統計數據顯示，截至2016年6月30日，全國共有161個大中型商業項目開業（尚不包含3萬平方米以下的小型商業項目和各類專業市場，否則開業項目總數將遠遠超過200家），較2015年同期（144個）增幅達11.8%。其中，華東區憑借開業78家大中型商業項目遙遙領先。而上海以2016年上半年新開業15個大中型商業項目穩坐第一。

如何理解商業項目的這“一關”和“一開”？上海易居房地產研究院院長助理兼咨詢中心總經理崔霽接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示：“南京西路和淮海路都是上海傳統的老商業區，部分商場關門首先是因為商業地產進入體驗化階段，所有不適合的過時業態都將面臨調整;其次，商業地產進入社區化階段，傳統市級商圈有的業態現在在社區商業都能夠滿足，所以社區商業進入快速發展期。”

上海商場商圈紛紛轉型調整

專家：未來應注重滿足全方面需求

7月18日，上海統計局公布2016年上半年上海市國民經濟運行情況。數據顯示，上海上半年網上商店零售額增長17.8%，占社會消費品零售總額的比重提高到11.4%。實體商業增速比去年同期放緩。

為在商業競爭中占得有利地位，上海商圈紛紛開始轉型調整。

一向“高冷”專注一線奢侈品的恒隆廣場，在不少樓層開出或者正在裝修一批咖啡廳和餐飲店，為商場聚集起人氣。上海另一高檔商場久光百貨也在積極調整，看中二胎商機，他們已經騰出空間，把整個六樓全部變成兒童商品館。

此外，另一個上海著名商圈——五角場商圈改造工程從8月中旬開始進行。方圓4000平方米的中心廣場，各類地下管線已鋪設完畢，施工人員正在安裝環形隔音板。根據規劃，改造之后的五角場廣場將被賦予“交通場”“展示場”“孵化場”三大使命，屆時將成為全市最大地下商場。

崔霽向《中國經濟周刊》記者表示，互聯網對商業地產的沖擊目前正在減弱，人們更加注重品質型消費和體驗感社交化消費，個性、情懷、匠心是商業地產未來的核心，“所以未來商業地產項目應該更加注重如何滿足人們的全方面需求，而不僅僅是購物需求。”