注冊房地產估價師“掛靠”現象分析及解決辦法

寧林忠

【摘要】隨著我國專業服務業的發展，各種證書“掛靠”等人證分離現象就成為了業內普遍存在的潛規則。雖然證書掛靠能夠解決相關機構的資質問題，并給持有者帶來一定的經濟收益，但是也導致業務機構實際能力與資質不符，從而影響業務質量，因此需要對該現象予以研究并提出解決方法。中國房地產估價師與房地產經紀人學會今年將“注冊房地產估價師掛靠現象分析及解決辦法”列為1號研究課題，本文在此背景上，對相關問題開展研究，以期為問題的解決提供建議參考。

【關鍵詞】注冊房地產估價師；證書掛靠

一、緒論

隨著我國各個產業的迅猛發展，各種從事專業服務的機構也迎來了發展機遇。這在吸引大量從業人員的同時也催生了各種“考證”熱，各種估價師、造價師、會計師、建造師等證書越來越受到高校畢業生和白領的追捧。對于證書的持有者來說，考取以上證書不僅能夠提升自身的職業價值，更加能夠通過“掛靠”的方式獲取額外的收入。而企業的發展也需要將證書作為自身資質提升的方法，從而催生了一條證書掛靠的灰色利益鏈。

在房地產行業，也同樣存在著考證和掛靠的灰色產業。注冊房地產估價師是指通過全國房地產估價師執業資格考試或者資格認定、資格互認，取得中華人民共和國房地產估價師執業資格，并按照《注冊房地產估價師管理辦法》注冊 ， 取得中華人民共和國房地產估價師注冊證書，從事房地產估價活動的人員。目前我國共有執業注冊房地產估價師近5萬人，具有房地產估價資質的評估機構5500多家，產業規模達到500億元，這些專業人員和機構在金融信貸、房屋征收、稅收征管、司法鑒定等領域提供房地產價值價格等咨詢和服務，對維護人民群眾切身利益、經濟安全和社會穩定發揮著重要作用。雖然目前業內存在著眾多的房地產估價機構，但大部分都是中小機構，行業集中度不高，整體產業增長趨勢趨于放緩。各個機構為了爭搶客戶資源，除了通過價格的方式進行競爭之外，為了進一步降低成本，還采用證書掛靠的方式，來提升或者維持自身的資質。同時招聘無相關資質的人員從事實際業務。這種行為不僅僅嚴重影響到評估質量，更擾亂了市場秩序。

2016年5月3日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會將“注冊房地產估價師”“掛靠”“現象分析及解決辦法研究”列為今年1號研究課題，將會根據行政審批制度改革的宗旨，結合取消房地產估價師執業資格注冊初審事項后續銜接工作的有關要求和房地產估價師注冊工作特點，研究注冊房地產估價師“掛靠”現象，提出解決建議，并對行業這種灰色的掛靠現象進行整頓。

二、注冊房地產估價師證書掛靠行為界定及原因分析

我國相關行業的監管制度以及資質門檻要求專業機構或者事務所在獲得業務資質、開展相關業務前需要相當數量的注冊執業人員，業務開展之后資質的升級或者保級也需要一定數量的專業注冊執業人員，否則就意味著無法取得資質和無法開展業務，從而導致在專業領域內沒有競爭力，而競爭力則是企業生存的核心。由于專業資格證書考取難度較大、相關專業人員的獲取需求和實際獲取存在較大差異，同時考慮到維持專業人員隊伍成本等因素，就導致了有些職業資格證書的獲取者可以實際上并不到相關業務機構真正從事相關職業，只是將自己的資格證書注冊到相關的機構。用業內相關人員的話語來說，就是“相關部門有要求，市場有需求，考證掛證有奔頭。”證書的掛靠能夠給證書的持有者帶來一定的現金回報，同時滿足房地產估價機構業務開展的資質要求，降低房地產估價機構實際聘用證書持有者進行業務的人力資源成本。對于證書持有者以及房地產估價機構來說是一個雙贏的局面，因此在房地產行業在內的各個行業都是一個普遍存在的現象，并且形成了一定的市場和灰色產業鏈。

雖然證書的掛靠對于持證人和掛靠機構來說都有益，但畢竟是一種不符合實際的行為，特別是從事業務的人沒有資質、有資質的人不從事相關業務，這對于相關機構的從業質量造成了損害，進而會威脅到機構客戶的經濟甚至生命利益，因此證書的掛靠行為并不值得鼓勵。當前我國法律中目前并未直接使用“掛靠”這一概念，與其相對應的概念主要是“出借、轉讓資質”或“借用資質”。對于房地產業在內的絕大多數行業來說，持證上崗是法律規定的基本要求。按照法律規定，“出借、轉讓資質”或“借用資質”是違反法律法規的行為，其相關協議也得不到法律的保護。證書的掛靠不僅僅是將證書出借給相關機構授權其使用相關資質的證明，當該機構的業務或項目出現事故，證書的持有者同樣需要承擔相關責任。

三、解決注冊房地產估價師證書掛靠現象的建議

如上文所述，大部分房地產估價機構出錢掛靠相關的職業資格證書，主要是由于機構的持證注冊房地產估價師人數不夠，導致機構無法通過資質認定從而影響項目承接以及業務的開展。而證書掛靠一方面導致了房地產估價機構的資質與實際業務能力不符，存在損害了客戶的利益的可能性。當前在行業監管中由于證書信息和社保信息等暫時沒有實現全國聯網，各個機構又具有“真實”的勞動合同供檢查，因此無法對掛靠行為進行清楚的鑒別及有效的監管，因此需要對此問題進行研究，提出解決掛靠現象的建議。

首先是市場層面。導致房地產估價師等證書掛靠現象的根源是市場的供需不平衡。現行的《房地產估價機構管理辦法》對于房地產估價機構的成立有著明確的注冊房地產估價師的數量要求。但是另一方面如上文所述，該產業的規模、增長速度以及市場成熟程度等卻又無法容納足夠多的房地產估價機構和估價師，導致了房地產估價機構必須通過降低人力資源成本的方式來保證不虧損。

其次在立法層面，《評估法》應盡快被有關部門列入議事日程，房地產估價行業發展了二十多年，至今只有《中華人民共和國城市房地產管理法》中的相關章節和國務院部門規章對房地產估價作了相關規定，在法律層面上還沒有由全國人大委員會制定的專門法律，估價中的違法違規行為難以得到有效懲罰，同時房地產估價機構和估價人員的權益也難以得到保障，估價行業亟待法律約束之下的可持續發展。