碧桂園欲打造中國房地產商有史以來最大的單體項目

許寧

2014年9期的《中國房地產業》雜志，發表了一篇題為《將碧桂園拖入黑洞的四大隱患》的文章。在這篇文章當中，結尾的時候作者寫了一段話，具有相當的預見性。

楊國強是一個“賭性”十足的能人，判斷力極強，他所篤定的事情都能朝他理想的方向前行。同在廣州，恒大的發展如若超過了碧桂園，“楊國強絕不會甘心”。那么，“受刺激”后的楊國強又會如何在內憂外患下延續千億規模，這個后勁到底從何而來？同時，企業家族化的優勢是，一人獨大，效率很高，另一面則是，一旦走錯了，成本極大。對于這家立志做“最專業和最具競爭力的房地產公司”的未來，也許真正危險的刀刃不是千億，而是當家人所“賭”的方向。

根據恒大與碧桂園發布的2015年年報，截至2015年12月31日，恒大銷售額達2013.4億，較2014年增長53.1%，總資產達到7570.4億，同比增長59.6%。與此同時，碧桂園2015年度總收入達人民幣1132.2億元，同比增長約33.9%；其中物業銷售收入1094.6億元，同比增長33.7%，涉及銷售面積共1767萬平方米，同比增長約45.1%。

高下立分。

楊老板心里怎么想的我們不得而知，但是楊老板怎么做的是顯而易見了。

“好賭”的楊國強這次玩了一把大的。

擁有獨特大盤開發經驗的碧桂園，在其出海投資的大本營，馬來西亞的第二大城市，斥資2500億，為期20年，通過填海造島，打造中國房地產商有史以來最大的單體項目。

取名“森林城市”。

森林城市長什么樣？

森林城市建成后將是中國企業在馬來西亞建造的首座智慧生態城市，同時也是全球首個分層立體城市；地下是全城免費的軌道交通，島嶼之間穿梭著豪華游艇；地面到處都是公園，建筑立面長滿熱帶綠植；與此同時，森林城市還將通過大面積綠地濕地與園林規劃的結合，實現雨水資源的蓄存、滲透、凈化及循環利用，“大榕樹建筑”布滿全城，具有威尼斯水城風韻的理想的“未來之城”。使其成為名副其實的森林城市。

聽起來很像馮侖這幾年一直大力舉薦的那個立體城市。不過馮總對于立體城市的設想到現在為止尚沒有在一個城市正式落地。希望碧桂園不必重蹈萬通的覆轍。

當所有人都在指責土地價格昂貴的時候，碧桂園做了個異于常人的舉動——填海造島。如此大體量的房地產項目，為什么要通過填海造島的方式獲取土地呢？碧桂園方面是這樣解釋的，最初在馬來西亞為森林城市選址的時候，確實曾經想通過購買方式獲取足夠的土地，但是由于馬來西亞土地產權分散，跟土地所有者談判需要的時間太長并且個中關系過于復雜，因此產生了填海造陸的設想。至于是不是老板急于項目盡快上馬，填海造陸的代價究竟有多高，碧桂園方面沒有明確回答。只是簡單地說，“由于森林城市是填海造陸，土地成本是可控的，我們會根據財力來適當調整開發的進度，以保證項目正常進行。”

保證項目正常進行的關鍵是資金到位。在這個問題上，碧桂園采用了它歷來最常用也是最好用的辦法——快速銷售，快速回流。

業界依然清晰記得，在碧桂園2013年首次成功邁入千億梯隊的業績貢獻中，海外試水是公眾的關注焦點。據碧桂園方面當時表示，公司于2012年首度試水海外獲得重大成功，其在馬來西亞首個開盤項目“碧桂園金海灣”于2013年完成合同銷售金額近人民幣約70億元，成為當年“最大的合同貢獻者”。金海灣項目的巨大成功鼓勵了碧桂園在海外投資的一次又一次。森林城市也沒有例外。

就在我們剛才提到的碧桂園2015年年報當中提到，碧桂園今年銷售面積1767萬平方米，同比增長約45.1%，銷售樓款現金回籠約為1170.0億元，連續第二次實現現金回款過千億。資金回流的能力可見一斑。

作為馬來西亞最大的房地產開發商，碧桂園將與地方政府打交道的突出優勢發揮得淋漓盡致。據了解，當地政府在政策方面給予了森林城市特別優惠，在新山市伊斯干達特區內，外國投資者申請馬來西亞“第二家園”資格時門檻更低；在教育、醫療、旅游等投資領域符合條件的產業可獲得的稅務優惠相當可觀，包括5年免稅或者5年的100%投資稅抵免，這對企業在營運的前期減輕不少負擔。

碧桂園集團相關負責人表示：除了旅游、教育、醫療等產業及公司的相關商業活動，可獲得的專屬稅務優惠政策外，森林城市的獨立海關也已獲批，并且已在3月6日被馬來西亞首相納吉宣布為免稅區。據悉，碧桂園與馬來西亞政府正積極商談，促進免稅區的政策細節盡快落地。目前規劃的免稅政策范圍不僅針對免稅購物免除消費稅及進口稅，更有望將利益延伸到在森林城市設立基地的離岸產業，實現帶動經濟，引入人流，創造產城融合的繁華之城。

不過，在最關鍵的吸引購房者方面，存在的問題是，“國內客戶主要支撐了諸如大馬這種東南亞海外市場，這部分人群多是中產階層，不算大富大貴的人群，他們在買房的同時，希望拿到馬來西亞綠卡，并迅速變現。而作為開發企業，能否兌現這一預期，成為后續銷售能否持續的關鍵。”業內資深人士指出。

還是老搭檔，還是老辦法，只是這一次的體量大過之前所有，獲取土地方式更異于從前。森林城市會成功嗎？有多少人愿意為別人的夢想繼續買單呢？不管怎樣，我們都要預祝碧桂園的森林城市能夠延續以往的輝煌，畢竟，這是中國房地產商在時代大潮里又一次奮勇前進。