全面二孩政策與房地產去庫存

陳金怡

【摘要】隨著住房制度改革的推進和城市化進程的加快，房地產業在我國迅速的發展起來，并在中國社會經濟發展中占據了重要的位置。近幾年來房地產市場趨于理性，但隨之而來的就是房地產高庫存問題。引起房地產高庫存有多方面因素，本文運用四象限模型，在假設其他因素不變的情況下分析全面放開二孩政策對房地產去庫存的影響。

【關鍵詞】房地產庫存；全面二孩政策；四象限模型

1998以后，住房實物分配制度取消，按揭政策取而代之，隨之而來的是房地產投資的快速發展。21世紀以來的國內房地產市場締造了一個又一個財富奇跡，在國民經濟中發揮著舉足輕重的作用。人們紛紛涌向房地產領域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進入房地產就可以資產翻倍；經過幾年盲目的火爆，房地產市場的泡沫不斷增大[1]。政府的調控措施不斷出臺，房地產市場開始逐漸回歸理性，從黃金時代進入白銀時代，供不應求的情形一去不復返。

根據統計局數據，2006年至2015年11月，房地產開發企業住宅新開工面積依次是64403.80、78795.51、83642.12、93298.41、129359.31、147163.11、130695.42、145845.00、124877.00、140569.00萬平米；住宅商品房銷售面積依次為55422.95、70135.88、59280.35、86184.89、93376.60、96528.41、98467.51、115732.00、105182.00、109253.00萬平米[2]；據此得全國房屋累計新開工面積約1138648.68億平米，累計銷售面積約889554.59億平米，因而全國已開發但未售的商品房建筑面積約249094.09萬平米，若考慮全國各地的小產權房以及一些沒有納入統計口徑的房子，房地產過剩的狀況會更加嚴重。按照我國人均住房面積35平方米計算，249094.09萬平米的待售“空置”住房可供0.71億人口居住，而實際庫存則需要更多的人口來消化。

許多房地產專家學者紛紛提出我國房地產行業真正的風險在于不斷累積的房屋高庫存。今年的“十三五規劃”上，習總書記首提房地產，喊話去庫存，國務院總理李克強在黨校講話時也談到房地產去庫存問題。如今面臨的高庫存問題，不僅直接影響到水泥、鋼鐵等上中游產業，還將導致資金占用成本和金融風險極大增加，影響房地產業的健康發展，甚至影響我國宏觀經濟的運作。

引起當下房地產的高庫存有多方面因素，立足于供求關系，人口無疑是直接因素。較低的人口自然增長率和日益加劇的人口老齡化，使得需要購房且有能力購房的青年人口數量減少，房地產需求減少，供過于求的情形持續并不斷積累庫存。尤其是三四線城市，隨著大量適齡勞動力的轉移，購房主力外出，庫存更是無法想象。

2016年1月1日，全面二孩政策落地實施，所有夫婦，無論城鄉、區域、民族，都可以生育兩個孩子，出生人口將在實施后短期內迎來小高峰；長期來看，將適當增加人口數量，使人口結構趨于合理化，對于房地產行業而言，將拉動有效需求的增加，促進房地產去庫存。

四象限模型通過住宅資產市場和使用市場相互作用過程的剖析，能實現對外部要素如何影響房地產市場的內部變量的研究，同時四象限研究使得對房地產市場變化的研究可以定量化[3]。且四象限模型分析方法相對簡單，現廣泛應用于房地產市場的長期均衡分析。

一、四象限模型簡介

四象限模型是美國學者丹尼斯.迪帕斯奎爾教授和戚廉.C.惠頓教授在《城市經濟學與房地產市場》中提出的，現廣泛運用于分析房地產的各個影響因素[4]。四象限模型將房地產市場劃分為影響物業使用的使用市場和進行建筑物交易的資產市場[3]。使用市場包括物業的租金、存量水平，資產市場包括建筑物價格和新開發建設量，通過租金和新開發建設量建立聯系。第一象限為住宅使用市場，斜向右下方的曲線表示在給定外部經濟條件下空間的需求與租金的關系。第二象限為資產市場的第一部分，是以原點為起點的射線，表明資產市場中租金與價格之間的關系，斜率即租金與價格之比，代表了房地產資產的資本化率。資本化率是投資者愿意持有房地產資產的當前期望收益率[5]。第三象限的曲線反映的是在房地產資產市場中，價格和新建設量C之間的關系，斜向右下方的曲線說明了新建開發量會隨開發活動的增加而增加，而開發活動則受房地產價格變化程度的影響。第四象限曲線反應的是新建設量與存量之間的關系，表示年度新開發建設量轉換成為房地產物業市場的長期存量。

四象限模型通過住宅資產市場和使用市場的相互作用，探討房地產租賃價格、買賣價格、資本化率等相關因素來分析住宅增量市場和存量市場及均衡價格的形成，在住宅市場均衡方面的研究具有較大的優勢。對于住宅資產市場、使用市場，影響兩個市場供求關系的因素不同，若將住宅市場作為一個研究整體，必然會出現模糊的區域，這時就有必要進行細分。物業的租金水平和存量水平將兩個市場緊密得聯系起來，通過建立四象限模型，規范的經濟學分析可以進行，各要素的邏輯關系能通過數學模型的方式進行推演，進而實現外部要素對住宅市場內部影響的研究[6]。

四象限模型的優勢使得其在房地產等相關類似領域得到廣泛應用。常見的，在房地產領域里，四象限模型不僅可以用于分析房地產業和國民經濟的發展、商品住宅市場及其影響因素分析、各種新政對房地產市場長期影響以及一些如國外熱錢等因素對房地產價格的影響等；一些文獻中四象限模型還用于分析農村土地流轉的理論分析、水資源價值理論分析等[7]。

二、全面二孩政策對房地產去庫存的影響分析

近年來，我國的人口自然增長率一直處于較低水平，中國社會科學院發布的《經濟藍皮書：2015年中國經濟形勢分析與預測》中指出，中國目前總和生育率1.4，遠低于更替水平2.1，已經非常接近國際上公認的1.3的“低生育陷阱”[8]；從人口結構看，老年人口比例不斷上升，老齡化逐年加劇，15歲到59歲的勞動人口出現負增長；在住宅新開工房面積保持較高水平且逐年遞增情況下，房地產庫存逐年積累。在我國，25歲至45歲為購房主力軍，根據愛建證券數據，可查人口數據中，其占總人口中的比例已從2003年的34.36%下降到2014年的32.47%。在老齡化和低出生率狀態下，不僅影響經濟發展，房地產需求也受到一定程度的緊縮。

計劃生育以來，城市家庭基本趨于三口之家，對戶型面積需求相對較少，加之房地產價格高昂，中小戶型更受青睞，故當下庫存也以中大戶型為主。全面二孩政策的放開，根據衛計委的數據，現階段，全國范圍內符合政策條件的夫婦約有9000萬對，假設五年內50%的夫婦生育二孩，將帶來4500萬新增人口。按我國人均居住面積35平方米進行計算，需新增住房面積15.75億平方米，每年新增3.15億的住房面積需求。二孩的到來，中小戶型難以滿足生活需求，改善性需求有望大幅增加，對現存中大戶型庫存的減少極為可觀。尤其對于三四線城市，撫養孩子的成本相對較低，生育二孩的意愿將更為強烈，新生人口的增加將促進三四線城市房地產庫存的消化。長期來看，人口數量增加，人口結構得到優化；同時，家庭數量增加，三口、四口家庭并存，房地產作為剛性需求，必將帶來需求數量的增加和結構的合理化。

四象限模型分析：四象限模型建立在兩個前提之下：市場條件給定時，住宅價格由住宅資產市場供求雙方相互作用決定；住宅租金由住宅使用市場使用權的供需關系決定。這兩個前提也將資產市場和使用市場相對獨立化。使用時，假設其他市場因素不變，分析某一單因素的變化對房地產市場的影響。短期分析時，取某一特定時間段，分析該段期間的動態變化，以達到分析效果。

全面二孩政策的放開，短期或是長期，直接結果都是人口的增加，刺激房地產需求。從供求關系看，尤其是青壯年人口的增加將對于房產的需求起巨大的拉動作用，使市場活躍起來。需求的增加能帶動價格的上升，從而提高供給水平，達到長期新的均衡。下圖所示的房地產市場四象限模型中的第一象限內的需求曲線將向右上方平移，使用市場的租金水平和需求量同時提高或增加[3]。租金是住宅的收益水平的重要體現，是誘發住宅資產需求最直接、最重要的因素之一。住宅資產市場上對所有權房的需求，主要依賴于住宅使用市場的租金水平。消費者購買房產時，更多地將租金視為當前或未來的主要現金流，租金的變化自然會影響資產市場上購房者對住宅所有權的需求。因而第一象限內住宅市場租金水平的提高時，必將帶動第二象限內資產市場的住宅轉讓價格提高。第三象限向右上方傾斜的曲線表示新建住宅的成本隨著開發量的增加而增加。房地產價格對房地產的開發量有絕對的影響，因此，住宅交易價格的提高將會促進房地產開發量、開發成本的增加以及市場供給量的擴大。第四象限中，房地產市場的存量發生變化，房地產新開發建設量作為資產市場和使用市場的連接點，將帶動房地產存量水平提高，并最終形成使用市場中的需求量與供給量之間、資產市場中的轉讓價格與開發成本之間新的平衡[9]。四象限模型最終將呈“擴散式發展。

結語：

四象限模型是分析房地產運行規律的簡單模型，便于掌握并廣泛用于描述資產市場和使用市場的長期均衡，解釋外部環境變化引起的新均衡狀態。四象限模型能夠追蹤分析各因素對房地產市場的影響，弄清其與房地產業作用原理，對房地產市場運行的總體態勢的變化做出準確判斷，并對其今后的走勢做出正確的預期和評價[3]。四象限模型分析的結果也表明，全面二孩政策的放開對于改善房地產市場的供求關系有明顯的作用，能夠促進房地產市場去庫存，最終達到市場均衡狀態。

房地產作為國民經濟的支柱產業，對國家經濟可持續發展具有重要的現實意義，其發展也受到很多方面的影響。在運用四象限模型進行分析時，我們假設其他市場條件穩定以反應某一突出因素的作用效果，存在一定的局限性；其次，四象限模型不能有效分析房地產市場的瞬時變化，呈現的是某一時間段內的最終結果，不能很好反應短期動態變化情況。房地產市場受多種因素綜合作用，人口是需求的直接影響因素，加之房地產的投資具有長期性，四象限模型總體上能提供一個較為準確的預測。人口結構發生變化，我國的人口紅利也會發生變化，不合理的人口結構將導致人口負債。所以全面二孩政策長期上帶來的人口結構的優化也將促進房地產長期穩定、健康得發展。

參考文獻：

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[2]國家統計局數據

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南京農業大學2015年省級創新計劃項目 項目編號：201510307050X