土地的出讓方式對房地產價格影響解析

竇金野

【摘要】根據房地產經濟學的原理，土地估價方式是否科學，將直接反應在項目成本方面，最總決定房價。換而言之，房價和低價之間存在因果決定關系。本論文通過對土地出讓方式的概述，詳細解析了土地“招拍掛”制度對于房價以及地價的影響，最后分析了房價與地價之間的聯系。

【關鍵詞】土地出讓方式；招標；拍賣；掛牌；影響解析

1.土地出讓方式的概述

現階段，我國的房地產出讓方式主要分為協議出讓以及“招拍掛”制度。

協議出讓方式是在上世紀我國土地出讓制度的發展過程中產生，并且在當時的土地出讓中占據著重要的比重，促進了我國土地市場的交易份額的增加。

但是隨著我國社會經濟的不斷發展，傳統的協議出讓方式以無法滿足當前土地市場的交易頻率。為解決土地資源分配效率低下的問題，人們逐漸對土地使用招標，拍賣，掛牌的方式進行土地資源的合理分配。同時，使用“招拍掛”制度進行土地市場的土地資源分配，一定程度上降低了土地資源分配中存在的腐敗現象發生的頻率，并且能夠確保土地市場資源交易的正常運行。通過“招拍掛”制度可以較大程度地減少土地資源使用頻率的制約因素，同時能夠為房地產行業在社會中的發展起到促進作用，降低了城市消費者的使用風險。

通過“招拍掛”制度的實施，使土地市場的交易形式能夠更加多樣化，同時也是土地資源的交易價格更加透明化，使土地資源的價格能夠回到穩定且真實的狀態，有利于防止惡性競爭的現象。“招拍掛”制度的出現，解決了協議出讓中部分官員通過手中的權利進行非法交易的問題，同時也降低了部分利用關系的開發商的經濟利潤，從而增強國家土地資源的經濟效益。

“招拍掛”制度對于土地資源交易階段的腐敗現象也起到了一定的制約，盡管開發商想要通過地方官員以最小的成本進行土地資源的獲得，但是在實際拍賣過程中，需要開發人員遵循拍賣的規章制度，公開公正的進行拍賣，從而獲取相應的土地資源。這就意味著，開發生只能通過提高建設項目的工程質量來提高企業的經濟效益，從而提高了消費者房子的生產質量。

2.土地的“招拍掛”對于房價的影響

通常情況下，房屋市場與土地資源市場之間存在著非常緊密的聯系。房屋價格和土地資源的價格也會隨著各自的起伏變化而使對方的價格出現動蕩。雖然在一定程度上，土地資源價格的增高對于房屋價格的影響幅度較小，但是房屋價格的提高勢必影響土地資源價格的提高。

就整體來說，土地資源價格的變化對于房屋價格的影響具有一定的長期性。假設城市樓盤的需求量長期不變，而土地資源的價格在逐年增長。這就意味著開發商的經濟利益在逐年降低。而當房地產開發商的經濟利益相對于社會平均利潤更低時，則會導致開發商逐漸將投資行業轉變為其他經濟效益高的領域，造成因為沒有開發商使用土地資源而使土地資源的價格在逐漸降低。但是，由于房地產行業的開發商的數量減少，會導致城市房屋的供應量在逐年下降，最終導致房價增高。所以，土地資源的價格與房屋價格的變化對于社會經濟的發展具有重大的影響。只有使兩者達到動態平衡，才能促進房地產行業的發展。

3.土地的“招拍掛”對于地價的影響

由于“招拍掛”制度的執行對于土地資源的供求沒有造成影響，所以在進行土地資源的交易過程中，不存在交易人員因自身的優勢而對土地資源的交易價格提高。通過“招拍掛”制度進行土地出讓方式的進行，可以將土地資源與交易資本有機的結合，加強土地資源交易的頻率。在土地資源出讓階段，使用“招拍掛”方式，可以讓社會人員對拍賣的整個過程進行監督，并且可以避免暗箱操作的行為，保證交易過程能夠公開公正的進行。

此外，為解決土地資源在交易過程中競爭形勢較為單一的現象，可在交易過程中效仿市場機制，提高土地資源出讓時的競爭氛圍。“招拍掛”的出現，使政府可以根據土地資源市場的變化實時對土地資源的交易交割進行掌控。通過“招拍掛”制度，降低了地方使用權利對于土地資源的分配干預，有利于實現土地資源交易市場的穩定運行，從而降低城市樓市價格動蕩的風險。同時也為國際市場基金向國內市場的流入，并且在一定程度上加強了我國的市場經濟與國際經濟之間的聯系，促進了我國土地資源市場逐漸走向規范化，國際化。總之，房地產的價格需要根據消費者市場的需求來具體變動。

4.結束語

綜上所述，在當前階段進行土地資源的出讓過程中，使用“招拍掛”方式或者協議出讓方式，對于我國房屋價格的影響并不顯著。不管在土地資源出讓時使用何種競爭方式，影響房屋價格的主要因素是房地產行業的市場供應關系。但是使用“招拍掛”方式進行土地資源的競爭，使競爭過程更加公正以及透明化，有利于促進我國土地資源市場的穩定發展。

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