合肥天香地塊設計

蘆曉旭

【摘要】2014年夏天，我們接受委托對合肥市老城區的一塊“城市飛地”做項目前期研究及概念方案設計。項目總用地面積為20000m2，周邊條件復雜，功能定位在“商業+辦公+住宅”的多重復合型綜合體。無論是從政府、規劃部門、業主還是使用者，各方面都希望把此項目打造成本區域的地標建筑，給整個區域注入商業活力，提升片區的土地價值。而超高容積率要求（給定容積率6.5～7.0，且根據合肥市地方規劃條件，100米以上建筑面積不計容積率），使其成為一個非常具有挑戰性的設計任務。

【關鍵詞】商業；地塊；設計

一、用地條件分析

用地位于合肥市勝利路與鳳陽路交匯處、地鐵1號線鳳陽路站附近，臨北一環路，距離合肥火車站約3km。交通可達性高，地理環境優越。

基地周邊的商業年代較久遠，以常規性百貨商業為主，基本上是“大底盤商業+住宅”的構成方式。沿街立面乏善可陳。商業氛圍濃厚但整體檔次偏低，針對的客戶群體較為單一，存在同質化競爭。缺乏廣場空間，無法對密集人流進行合理疏導和分流。周邊的希爾頓酒店和商務辦公帶來的高端消費人群缺乏利用。

在本地塊的設計中，如何增強基地的開放性和公共性，提供舒適宜人的空間，提升本區域的商業價值，對人流進行有效分流成為刻不容緩的課題。

二、總體規劃設計的思路和原則

基于上述用地分析，結合規劃及業主要求，我們提出以下幾點設計思路及原則：

（1） 商業設計建議：以中高端商業為主，定位為“區域會客廳”，以填補空缺，并與周邊商業形成差異化錯位經營。既合理利用本商圈已形成的氛圍及共享商業人流，又能整體提升本商圈的檔次。

（2） 辦公設計建議：辦公建筑的引入不僅可以帶來高端商務人流拉動消費，也會對項目整體檔次的提高有所幫助。另外，沿勝利路方向設置辦公樓，其立面形象可以大幅提升。打造本區域的地標建筑。

（3） 整體形象建議：商業建筑不拒絕色彩。設計搭配合理的色彩給人豐富的感官享受，愉悅人的視覺。立面設計的色彩選擇推薦暖色系和銀色的搭配組合。營造時尚優雅的整體形象。

（4） 立面材質建議：選擇富于現代感及自然肌理的材質。石材、玻璃、鋼、木材、鋁板等多種材質的混搭可以造就溫暖豐富的視覺效果。

三、商業規劃與設計

（1）商業運營模式

給商鋪添加更多的附加值已經成為一種全新的商業地產開發模式，如果將所有的商鋪對外銷售，其銷售價格可能與普通的社區商鋪沒有太大區別。而在招入大型超市以及各類商家之后，未來再出售商鋪就可能獲得翻番的利潤。在財務條件允許情況下，我們建議適當降低商鋪銷售面積比例。

（2）商業動線設計

商業動線的設計應該保證連續性。避免被無關的功能或者活動打斷。連續性包含水平及垂直兩個方面的內容。合理的設計會使得人如魚得水自然流動，而且不會產生乏味感。

動線設計遵循有趣原則。圍繞主動線的商鋪招商必須非常小心，充分考慮人的需要和商業所需要營造的整體氣氛。弧形通道是最有利的設計。一方面避免了生硬的直角轉彎，另一方面時刻都在變化角度，空間感豐富。

（3）商業內街

內街和中庭是體驗式商業綜合體中不可或缺的重要構成元素。一般意義上，內街就是不封頂的中庭。并已無論內街還是中庭，天光的進入是必不可少的。人在進行商業活動時仍能和天空、風、綠樹等自然景觀發生互動，感受季節的變化和時間的流逝，從而沉淀為美好的體驗。

（4）商業價值的最大化與“雙首層”概念

考慮到地下一層與鄰近的地下室連通，日后從此連接口將會帶來大量的地鐵出站人流，地下一層的商業價值非常高。我們將負一層作為商業人流的一個重要節點做了細化設計，提出“雙首層”概念。在負一層設置與首層商業內街連通的下沉廣場及中庭，從而形成完整連續的商業動線，并且有利于人流的疏散。

（5）高樓層商業的人流解決方案

本項日商業面積約6萬千方米，裙樓局部做到了9層。而在一般的商業項目中，5層以上的商業客流量會大大減少。為了解決商業高樓層的人流稀少問題，縮小距離感，除了設置常規的扶梯及客梯垂直交通系統外，特別設置了2部跨層扶梯（分別從2樓～5樓、5樓～7樓）將人流直接引向較高的樓層。這樣不僅能解決客流隨層數衰減的問題，還形成獨具特色的景觀空間。

超長扶梯的運用并不罕見。在香港、新加坡等高密度城巾早已屢見不鮮。近年來隨著國內商業地產的成熟及創新，超長跨層扶梯的運用也口漸增多。典型的案例有“大悅城”系列，以及上海“龍之夢”中山公園店。除了可以將人流快速引至較高樓層外，超長扶梯本身也是空間造型的一大亮點。并吸引著更多的人去體驗。

綜上，平衡利弊我們得出本地塊的最優組合方式，并將這些要點和原則落實在概念方案中。可惜的是，雖然前期研究和概念規劃設計得到業主的好評，最終因為土地出讓問題，項目擱淺在概念階段不能深化實施。不過，通過這個項目研究得出的一般性結論，仍可以指導日后的類似項目。