小產權房的困境及其解決辦法淺析

【摘 要】 近年來，關于小產權房的討論可謂愈演愈烈，尤其是房價的不斷飆升，更使得小產權房變得炙手可熱，雖然各級政府針對當地小產權提出了多種途徑，但收效甚微。本文通過分析小產權房的由來及其現在所面臨的困境問題，嘗試提出解決小產權房的多方出路。

【關鍵詞】 小產權房 困境 出路

小產權問題近年來所引發的一系列問題和爭議成為各界關注的焦點，這一在我國城鄉二元土地制度背景下誕生的產物究竟為何愈演愈烈？小產權房的問題在我國房地產市場上形成已有多年，尤其是近幾年，由于城市商品房價格的高居不下，小產權的蔓延也是更加肆無忌憚，遍布于全國各地，特別是北京深圳這些大中城市的周邊地區[1]。

小產權房為何如此有市場？

近幾年城市商品房價格持續高漲，不管是剛畢業的大學生，還是工薪階層，相當一部分群眾是買不起房的，而城市周邊的土地屬于農村集體，不需要交土地出讓金及稅費等[2]，其房屋價格相對于城市商品房來說十分低廉，于是就會有一大部分低收入者退而求便宜的選擇小產權房。

那么隨之產生的問題便是為什么商品房的價格會如此之高呢？首先是因為開發商在獲得土地時需要通過招拍掛的形式交納較高的土地出讓金，一方面是由于“地王”的存在，往往競出天價，而這一天價又必然作為成本帶入房價中。另一方面是由于政府部門高度壟斷土地供應市場和土地需求者的競爭性市場存在著不對稱不平衡，除了土地出讓金之外，還有一部分就是來源于復雜繁多的稅費，而這兩大部分在小產權房中是不存在的，這也是人們追逐的根本原因。

小產權房雖然有著極大的“優勢”，但對于這些風險來說，我們仍需謹慎而行，再加上近幾年房地產市場的發展也是逐步走上正軌，步入了新常態。

信貸環境寬松，有利于房地產市場的發展。對于購房者而言，降息降準可提高銀行放貸額度，縮短周期和降低購房成本。有數據表明，2015年1月2月土地成交指標下滑明顯，土地成交價款也略有下降，企業拿地愈發謹慎，這必將導致了房價的上漲速度減緩，使一部分猶豫不決的城市居民放棄購買小產權房，持觀望態度看待城市的商品房。

宏觀政策總體有利于房地產市場的健康發展。地方各級政府響應上級號召，通過制定政策條例來規范市場行為，比如2015年9月24日山西省十二屆人大常委會第22次會議表決通過《山西省國有土地上房屋征收和補償條例》，該條例的推出將促進房屋拆遷工作更為人性化，規范城市房屋拆遷行為，整頓土地市場等，總體上有利于房地產市場健康發展。

這些有利因素都可以看出，在整個大的背景下房地產市場的發展是健康平穩的，這對于解決小產權房問題提供了一個良好的市場背景。針對小產權房問題的解決措施，大部分都希望通過一定的手段使其合法化[3][10]。這里對各界爭論的主要措施進行分析，提出有效解決方法。

首先是回收。一般情況下回收時可以予以一定的經濟補償，這里存在一個問題就是，小產權房的大肆建設使得對其回收將牽扯到一大批人，而對于他們的住房問題，在近時間內解決也是不現實的，因此單純回收不太可能。

其次是轉正[4]，因為小產權房目前已經占據了整個房地產市場的很大一部分，數量龐大，比如在深圳小產權房占到了住房總量的一半，不過全部回收將會使大量人失去住所，嚴重可能會引起社會的不穩定。加上小產權房本身的地價成本低，如果轉為商品房，會使得其他利益主體的利益受損。

還有就是轉為廉租房，大部分是比較贊同把小產權房轉為廉租房這一想法，將這些房屋變為政府應承擔的社會保障責任，用于當地的社會保障，也省去了補交土地出讓金的麻煩。同時將小產權房納入城市房屋保障體系，有利于行政管理和社會穩定，但是這一方法有可能會傷害到小產權房持有人的利益，所以還有待完善。

單純采用一種方法很難做到合理合法全面，所以在處理過程中，既要依法，又要求地方各級政府根據實際情況區別對待[8]。當然，不管采取哪種方法都要輔以其他方面情況的不斷完善，才能有效處理這一艱巨的任務。

一是要從根源上著手，改變我國城鄉二元制的結構，積極建設城鄉一體化的土地流轉制度，構建城鄉統一的建設用地市場是解決小產權房現象的理性選擇，同時也有助于縮小城市居民與農村村民的收入差距，完成城鄉統籌協調發展[5]。

二是要加強政府管制，明確政府職能。有建設部門工作人員表示，按照《房地產管理法》規定，建設部門有權對商品房的違法進行查處，但對非城鎮國有土地上的房屋管理，他們卻“無權”干預，而對于監管方面，很多部門雖有監管權卻沒有執法權，這也導致政府部門無從下手，所以應該對各部門職能進行細化，職權重疊交叉的地方應通過立法予以明確，確保對小產權房的監管到位。

三是要進行政策管理[6]。近幾年，全國各地都在積極開展農村集體土地的確權登記發證工作，目的就是對小產權房進行普查，明確其產權歸屬，為接下來的整頓工作打好基礎，要正確把控中央政府政策走向，明確住房社會保障仍是重中之重。

【參考文獻】

[1] 吳學知，陳澤勇，馮薇. 深圳市小產權房類型、成因思考[J]. 特區經濟，2012，03：35-37.

[2] 王振偉，李江風. 小產權房出路何在？——以集體建設用地租賃房試點為視角[J]. 中國土地，2012，04：18-19.

[3] 馮張美. “小產權房”出路探究——基于地役權的制度創新[J]. 法治研究，2012，05：70-76.

[4] 趙沛楠. 小產權房出路何在[J]. 中國投資，2012，06：70-71.

[5] 王宏軍，李源靜. 小產權房出路的法律思考——以天津市“宅基地換房”為視角[J]. 天津法學，2013，02：74-78.

作者簡介：武俊秀，女，山西財經大學碩士研究生，公共管理學院土地資源管理專業，（1992—），山西臨汾人。