基于房地產估價收益法的理論分析

錢萬 肖雅 梅萌 朱建成

摘 要：隨著社會經濟的發展，房地產的投資市場日益活躍，房地產的交易越來越頻繁，人們更加需要一個專業的估價機構對房地產的公允價值做出合理的判斷和評估，對房地產估價收益法的理論完善和健全。在房地產估價實際工作中，商業性房地產業務占較大的比例，適用于收益性房地產的收益法是估價人員最常采用的方法。但是由于評估估價理論與實際參數的限制，在實際工作中運用收益法時還存在一些難點與不足，因此，對收益法在房地產估價理論基礎進一步的探討分析是很有必要且有意義的。

【關鍵詞】 房地產估價；收益法；

一、房地產估價收益法的基本原理

（一）房地產估價概述

1.房地產估價的概念

房地產估價是指具備估價專業知識與技能的估價人員根據特定估價目的，依據國家有關法律規范和準則，謹遵房地產估價的原則、程序、方法，在充分考慮影響估價對象價值的因素的基礎上，綜合評定出估價對象在價值時點的價值的過程。因此房地產估價師必須熟練掌握和運用估價理論，提高實務操作能力，準確把握行業規律與動態。

（二）收益法的基本原理

1.收益法的概念

收益法又名收益現值法，是預測估價對象未來的正常凈收益，然后利用合適的報酬率或資本化率，將未來凈收益折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的方法。

2.收益法的理論依據

收益法以西方經濟學中的預期原理為理論依據。預期原理說明，房地產的價值取決于未來的因素。從理論上講，一宗房地產過去的收益雖然與其當期的價值無關，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發生異常變化使得過去的趨勢不能繼續發展下去。

3.收益法的適用條件

收益法適用于有收益或潛在收益，并且收益和風險都能量化的房地產，比如百貨商場、辦公寫字樓、臨街商鋪、酒店、碼頭、加油站等收益類物業。值得注意的是，對于有收益或潛在收益但難以量化的房地產不適用于收益法，如政府辦公樓、學校、公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產。

（三）收益法公式

1.基本公式

式中：p為待估房地產的收益價格；a1，a2，…an分別為未來各年的純收益；i為收益年份；n為房地產的收益年限，r為房地產的資本化率。以上公式說明下同。

2.其他公式

（1）假定房地產純收益在若干年內有變化，資本化率不變。

當a前t年每年有變化，而t年后每年不變，且總夠具有有限收益期n時，計算公式為：

當a年t年每年有變化，而t年后沒有不變，且總共持有n年后轉售（n≥t），計算公式為：

Vn表示持有期末轉售價值

二、房地產估價收益法的操作程序

（一）搜集估價對象未來凈收益的相關數據資料

對于具體的房地產估價項目，一般需要搜集所處區域的社會經濟資料、城市規劃資料、交通條件資料等共性資料和估價對象自身狀況等資料。就收益法的運用而言，應專門搜集與類似房地產的收益、運營費用、稅金等相關的資料。需要注意的是，對所搜集資料應該進行驗證審核，選用其中真實可靠的資料，以確保資料的準確性和真實性，提高估價準確率。

（二）未來凈收益的求取

1.凈收益的含義

凈收益是指由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于待估房地產的客觀收益。在收益法的運用中，房地產的凈收益是一項及其重要的指標，凈收益在很大程度上決定了其價值，未來凈收益越大，房地產的價值越高；反之就越低。

2.凈收益的計算公式

凈收益=總收益-總費用=有效毛收入-運營費用

總收益有兩種獲取方式，一是通過出租房地產獲取的租金收益；二是企業利用該房地產進行生產經營獲取的總收益?？傎M用是指為創造總收益所投入的直接必要的費用，包括管理費、維修費、保險費、稅金等。在費用上，即使是很小的支出，經折現率調整后，在房地產價值上都將產生顯著的影響，因此，估價師需要非常小心的處理費用。

3.凈收益的求取方法

（1）基于租賃收入測算凈收益：投資法

出租是收益型房地產常見的經營利用方式。根據租賃資料，從租賃收入中扣除維修費、管理費、保險費、稅金以及租賃代理費等由出租人負擔的費用，所得余額即為出租型房地產的凈收益。凈收益在租約期內按租約求取，在租約期外應按類似房地產的客觀凈收益求取。

（2）基于營業收入測算凈收益：利潤法

直接經營型房地產的最大特點，是房地產的所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。

（三）收益年限的確定

對房地產收益年限的確定要綜合考慮土地的可使用年限或設定使用年限及建筑物的可使用年限。最簡單的方法就是根據搜集的相關資料確定收益年限，采用房地產權證記載的使用期限、經營合同規定的期限、租賃合同約定的期限等。對于單獨土地或建筑物，應分別根據土地使用權年限（自然壽命）或建筑物經濟壽命來確定未來可獲益年限。對于估價對象為房地合一的情況，應通過土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來確定收益年限，一般采用孰短原則來設定最終的收益年限。

（四）資本化率的求取

資本化率是將房地產的凈收益轉換為價格的比率。[6]它與銀行利率一樣也是一種利率，但它與銀行利率不同的是，它是把資本投入到不動產所帶來的收益率。一般采用以下兩種方法來求取資本化率。累加法是把無風險投資收益率加上風險投資收益率作為資本化率。市場法是通過收集近期交易的三宗以上類似房地產的價格、凈收益等，選擇相應的收益法計算公式，倒算出資本化率。市場法資本化率求取的運用更為廣泛。

三、小結

隨著知識經濟和信息經濟時代到來，加之經濟全球化趨勢日益凸顯，社會對資產評估師，房地產估價師專業人才的需求不斷增加，社會對房地產評估理論提出了更高的要求。我們不能僅僅停留在過去的理論基礎上，而是應該力求比較全面、系統地闡述房地產估價的基本理論，并著重突出房地產估價實務及適用性和可操作性，努力反映國內外房地產評估理論研究和我國房地產評估實踐經驗。通過對房地產估價的理論基礎和房地產估價收益法操作程序基本理論，作了基本了解，我們應該將資產評估和房地產估價兩個系統的基本理論、準則和規范的運用加以有機結合，使得最終的評估結果更趨于公平、公正、客觀性。

【參考文獻】

[1] 湯鴻，郭貫成.房地產估價[M].南京：東南大學出版社，2010.

[2] 戴葵，基于收益法的房地產評估案例研究[D].浙江：浙江大學，2009.

[3] 韋群，房地產收益法評估計算公式運用應注意的問題[J].財會月刊，2012.

[4] 宋亞楠，白雪梅. 收益法在房地產評估中的應用[J].合作經濟與科技，2014.

[5] 王景生，王來福，房地產評估[M].東北財經大學出版社，2010.