土地供給在城市房價增長驅動中的影響分析

龍曙光

【摘 要】 房價過快上漲不僅引起社會巨大的關注，也引起人們對房價泡沫的擔憂，在房價上漲各種原因分析中土地供給被認為是重要因素，因此本文對土地供給在城市房價增長驅動中的影響進行了分析，并提出了政策建議。

【關鍵詞】 土地供給 房價增長 驅動 影響

引 言

近些年來，城市房價增長勢頭之猛人們有切身的體會。據李勃[1]對2001～2012年期間全國35個主要城市相關數據的研究，住房價格平均增長率為13.66%，而同期CPI（居民消費價格指數）平均增長率只有2.26%，房租平均增長率也只有4.20%。房價增長率遠高于CPI和房租增長率的事實說明房價泡沫現象已十分嚴重。如果任由房價泡沫持續膨脹，不但會加重居民的購房負擔，還會擴大貧富差距，并蘊含巨大的金融危機風險[2]。雖然房價暴漲原因眾說紛紜，但獲得社會各界較高認同的說法是“土地財政推高房價”[3]。“土地財政”是人們對地方政府靠土地出讓金滿足財政需求的一種通俗說法。“土地財政”必然涉及到土地供給，因為我國土地供給模式中除涉及國防、國家機關、城市基礎設施和公益用途等土地為無償供給外，一般有償供給是通過協議出讓、招拍掛等形式實現的，政府對于一級土地市場采用壟斷供給方式。鑒于房價與土地供給之間存在聯系，因此本文對土地供給在城市房價增長驅動中的影響進行了分析。

1 土地供給與城市房價的關系

1.1 是否因土地供給不足導致城市房價上漲？

由于土地資源的稀缺性，建房又離不開土地，所以房價上漲容易被歸因于土地供給不足，但實際情況是否確實如此呢？朱道林等[4]對2004～2012年全國住房需求與土地及住宅供給關系進行了研究，結果顯示土地和住宅是供過于求的。再研究91個城市的住房需求與土地的供應關系，其中72個城市住宅用地供過于求，占比接近80%；只有19個城市住宅用地供不應求，占比近21%，這些城市主要是北、上、廣、深一線城市及合肥、廈門、東莞等二線城市和重要三線城市。然后對主要房產企業萬科、濱江集團、碧桂園、恒大地產、富力地產等的土地儲備情況進行了考察，估計至少可以滿足未來2年以上的發展需求。綜合以上情況可以判斷，土地供給總體上是滿足需求的，考慮新增城鎮人口需求的話，至少到2030年總量上不存在問題，因此可以斷定房價上漲不是因為土地供給短缺所致。

1.2 土地供給對房價增長的驅動因素

驅動因素也就是影響因素，但它更強調主動施加影響，從這個角度說動力因素也許是更恰當的解釋。就以住房需求對房價驅動因素來說，它可分為住房消費需求和住房投資需求，目前對房價影響更大的是住房投資需求，所以住房投資需求是房價增長的驅動因素。王洋等[5]研究了2009年3月～2014年3月我國116個主要城市土地市場因素對城市房價的影響。這116個城市分為三個等級，分別對應北、上、廣、深一線城市，其他省會城市、副省級城市的二線城市，以及剩余的三線城市。結果顯示一線城市房價上漲量和漲幅明顯高于二、三線城市，一線城市漲幅達到122.33%，二、三線城市漲幅分別只有75.91%和71.17%。產生這種分化特征的原因就有土地市場的因素。按照供需理論和成本理論，土地市場中的土地供給和土地價格驅動了房價的增長。房價由住房供給和住房建設成本決定，住房供給可以用新增住房面積表示，住房建設成本用地價增加量表示（因為地價是住房建設成本的核心部分）。5年來，一線城市土地供給增長率為24.06%，二線城市土地供給增長率為46.39%，三線城市土地供給增長率為38.00%；一線城市地價增長率為344.90%，二線城市地價增長率為200.74%，三線城市地價增長率為207.68%。這說明一線城市土地供給相對緊張，地價漲幅大，根據供需理論和成本理論，土地供給和土地價格是房價大幅增長的驅動因素。再分析灰色關聯度，一線城市土地供給、土地價格與房價的灰色關聯度分別為0.8062和0.8155，而二、三線城市中只有三線城市土地供給與房價的灰色關聯度超過0.8，其余都小于0.8，很好地佐證了一線城市土地供給和土地價格對房價增長的驅動作用。再根據“羊群效應”，二、三線城市房價不可能不受到一線城市房價增長的影響，因此土地供給是房價增長的驅動因素。

1.3 土地出讓方式與房價的關系

前面已經說明，我國有償土地供給是通過協議和“招拍掛”方式實現的。協議出讓土地適用于非經營性和非競爭性用地，“招拍掛”則適用于經營性或競爭性用地。李勃[6]對2003～2010年全國31個省市自治區土地出讓方式與房價關系的研究表明，土地出讓方式對房價有正向影響，“招拍掛”出讓土地比例越高，住宅價格越高；同時土地出讓金對房價的影響也非常顯著，東部地區（經濟發達地區）土地出讓金變化對房價的影響更為敏感，土地出讓金波動1%可引起房價0.2%的變動，因為東部地區“招拍掛”出讓方式更為普遍。

2 城市房價上漲的背后原因與政策建議

2.1 城市房價上漲的背后原因

劉成玉等[3]認為“土地財政”導致房價上漲只是表象，“招拍掛”也不是高房價的直接推手，其背后的真正原因是國內特有的政治環境使然。一是GDP對地方政府和官員政績考核的關鍵作用，相關研究表明每向房地產投入1元可以為其他行業帶來2.15元的需求，也就是說房地產業可以為GDP貢獻2個百分點。而在房地產投資中商品房特別是高檔住房的GDP貢獻更大，所以很多地區對GDP貢獻不明顯的保障房建設就不夠熱心。二是分稅制改革后地方財權與事權不匹配，并客觀上造成了財政窘迫的局面，“土地財政”在這種情況下發揮了重要作用，為了在地區資本競爭中贏得“招商引資”的機會以提高GDP，經常在工業用地出讓上開出低地價，而在建設用地上通過壟斷性定價推高地價，以彌補低價出讓工業用地的機會成本。三是流動性過剩因素，例如2008年國際金融危機時中央投入4萬億和地方3年內注入50萬億資金造成明顯通脹，不僅直接抬升房價，還使各種資金和資本為了保值投入房地產，房地產的“避風港”作用也推高了房價。四是“國進民退”浪潮中國有經濟壟斷了能源、金融、電信等低風險、高利潤行業，民間資本無處可去，于是蜂擁投入到房地產中。

2.2 政策建議

2.2.1 轉變政府行為機制

通過上面的分析可知，土地供給對房價雖有影響，但不是決定性因素，而且土地本來就供過于求，繼續增加土地供給并不會使房價下降，應該從轉變政府行為機制入手。首先，應轉變GDP政績觀，弱化GDP增長排名競爭，減小通過“土地財政”撬動GDP增長的沖動。其次，加快政府職能轉變，政府職能應由主導建設型轉變為公共服務型。

2.2.2 調整中央和地方的稅種體系

轉變地方財政依賴土地出讓金的“土地財政”狀況，首要任務是解決中央和地方政府財權和事權不匹配問題，中央應劃撥一些稅種給地方，改善地方稅收體系，減輕地方政府對“土地財政”依賴性。

2.2.3 加快閑置土地的處理

部分房地產商將通過“招拍掛”方式獲得的土地囤積起來，造成“奇貨可居”，因此政府應督促房地產商按期開工建設，盤活存量土地，增加土地市場供應量，抑制房價過快增長。

2.2.4 改革土地產權制度

我國現行土地產權制度設計缺陷，城市建設用地和農村宅基地被大量占用和閑置，利用效率很低，其主要特征是城鄉二元土地結構造成的不同產權的不公正待遇，對農村集體土地產權和農民土地權益的極度蔑視，造成“小產權房”和“大產權房”的巨大差異，若能改變這種狀況，持續上漲的高房價壁壘將不攻自破。

3 結語

多個視角的研究已表明，土地供給不是決定房價的本質因素，希望通過調控土地供給來抑制房價上漲可以說是舍本逐末，這些年來宏觀層面上不斷增加土地供給，但房價并沒有降下來，因此調控房價應從抑制住房投資需求和影響房價的本質因素入手，才能正本清源和標本兼治。

【參考文獻】

[1] 李勃. 中國主要城市房價基本面實證分析[D]. 石家莊：河北經貿大學，2014.

[2] 余華義，徐晨旻. 地方政府發展工具有限、非理性投機與城市房價泡沫變動[J]. 社會科學研究，2015（4）：41-51.

[3] 劉成玉，段家芬. 再論“土地財政”與城市高房價[J]. 江蘇大學學報（社會科學版），2013，15（3）：87-93.

[4] 朱道林，徐思超. 基于城市人口變化的住房需求與土地及住宅供給關系研究[J]. 中國土地科學，2013，27（11）：45-51.

[5] 王洋，王德利，劉麗華，等. 中國城市住宅價格的空間分化及其土地市場影響[J]. 中國土地科學，2015，29（6）：33-40.

[6] 李勃. 土地出讓方式、出讓金收入與房價關系的實證研究[D]. 重慶：西南大學，2014.