租房難的真相

張琰 楊卓琦

“我之前租過(guò)一間80年代的老公房，每天晚上去衛(wèi)生間，一開(kāi)燈，洗臉池和浴缸里全是蟑螂。有一天我躺在床上，就看到一只拇指那么大的蟑螂在天花板上爬啊爬。”一想到那段租房經(jīng)歷，身高一米八的韓偉仍會(huì)打個(gè)激靈。

韓偉和老婆都是新上海人。本是體育科班生的韓偉在找工作時(shí)卻堅(jiān)持要找一份跟房地產(chǎn)有關(guān)的職業(yè)。

因?yàn)樗X(jué)得，自己要是在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作的話，也許就能“近水樓臺(tái)”租到一個(gè)好房子了，但現(xiàn)實(shí)仍然殘酷。兩三年的租房經(jīng)歷，讓他下定決心還是要買一套房，“哪怕遠(yuǎn)一點(diǎn)”。

租房的痛苦，是多數(shù)闖蕩大城市年輕人的普遍遭遇：一邊是飆升的房?jī)r(jià)，一邊是艱難的租房；一邊是安家置業(yè)的傳統(tǒng)觀念，一邊是租房的自由生活，如何選擇？

2016年3月底，上海房地產(chǎn)調(diào)控新政“滬九條”落地。根據(jù)新規(guī)，外地戶籍人士購(gòu)房門檻，由原先三年內(nèi)累計(jì)繳納兩年個(gè)人所得稅或社保，調(diào)整為連續(xù)繳納五年。

政策的嚴(yán)控使得一些不符合新規(guī)的人不得不放棄購(gòu)房，這帶動(dòng)了租房市場(chǎng)。類似的情況，在其他一些城市也正在上演。

面對(duì)現(xiàn)實(shí)的壓力，越來(lái)越多的年輕人開(kāi)始選擇租房，但租房所要經(jīng)歷的遠(yuǎn)不止遭遇“蟑螂”那么簡(jiǎn)單。

中國(guó)的租房市場(chǎng)如此之大，但要讓人們由買轉(zhuǎn)租，究竟有多難？

市場(chǎng)很大 好房難求

企鵝智酷發(fā)布的《2015年中國(guó)網(wǎng)民房地產(chǎn)消費(fèi)潛力報(bào)告》顯示：不論是一二線城市，還是三四線城市，都有一半的人士沒(méi)有房產(chǎn)，在一線城市中，高達(dá)57.6%的住戶都是在租房。

另?yè)?jù)丁丁租房發(fā)布的《2015北京租房生活報(bào)告》，2015年北京租房人數(shù)高達(dá)700萬(wàn)，占北京常住人口的三分之一（根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年度北京常住人口為2171萬(wàn)人）。

而中國(guó)社科院發(fā)布的《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》指出，2015年中國(guó)高校畢業(yè)生總數(shù)達(dá)到740萬(wàn)，2016年會(huì)繼續(xù)增加，應(yīng)屆畢業(yè)生的增長(zhǎng)為大城市提供了強(qiáng)大的租房需求，且畢業(yè)后到自有住房的過(guò)渡期一般在3～5年，未來(lái)應(yīng)屆生租賃市場(chǎng)需求巨大。

一方面是租房人數(shù)連年增加，另一方面是租金不斷上漲。從2015年下半年開(kāi)始的一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆上漲開(kāi)始，房租的走勢(shì)也一路飆升。

這樣的趨勢(shì)從上海市房屋租金漲幅可見(jiàn)一斑：自2015年6月起，上海市房租平均值由年初的每平方米62.7元漲至年末的74.9元，全年漲幅近兩成，閔行、閘北、浦東一些熱門地區(qū)的漲幅竟高達(dá)六成；到2016年2月，全市租金均價(jià)已達(dá)到了78.5元/平方米/月，同比上漲24.33%；截至4月底，上海房屋租金價(jià)格已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)22個(gè)月上漲。

租金上漲使得租房變得更困難。交通便利、房屋質(zhì)量、室內(nèi)設(shè)施、小區(qū)安全等都是租房者首要考慮的問(wèn)題，但能夠真正滿足這些條件的房子并不好找。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前租賃市場(chǎng)供求比最高達(dá)到1：10，這意味著有10個(gè)客戶搶著看同一套房源。在上海的成熟小區(qū)，房屋從掛牌到出租只需兩天時(shí)間。

行情的火爆使得房源成了中介面臨的最大難題。

2014年成立的互聯(lián)網(wǎng)租房公司蘑菇租房，看準(zhǔn)了大城市白領(lǐng)租房需求旺盛這一市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)，開(kāi)始拓展中高端合租公寓，在一年之內(nèi)將房源拓展到5000多套，基本分布在上海中心城區(qū)、商圈及地鐵沿線。

據(jù)蘑菇公寓創(chuàng)始人龍東平介紹，在靜安寺、陸家嘴、徐家匯等熱門商圈的房源，都是“一房難求”，掛出來(lái)就立刻被租掉，處在這些地段的房子普遍都比較貴，一間房的月租金差不多都在3500元以上。這些地段的房源也是最難獲得的。

“目前公司遇到的最大瓶頸是房源，好房子一出來(lái)所有中介都在搶。”龍東平說(shuō)。

房源信息不靠譜

目前在中國(guó)，租房主要通過(guò)以下幾種途徑。

一是互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)，如58同城、趕集網(wǎng)、搜房網(wǎng)、安居客、好租等；

二是中介服務(wù)平臺(tái)，如愛(ài)屋吉屋、億家網(wǎng)，會(huì)提供租房帶看、租后管理服務(wù)，有些平臺(tái)甚至?xí)鶕?jù)租客的喜好提供公寓化定制裝修服務(wù)，并通過(guò)線下活動(dòng)等方式促進(jìn)租客間的社交行為；

第三種是公寓長(zhǎng)租，如公寓長(zhǎng)租平臺(tái)窩牛租房、集中式公寓YOU+、分散式公寓蘑菇公寓；

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，線上找房已成為租房市場(chǎng)的一大趨勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)租房正在成為主流的租房途徑，但是由于中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人的惡性競(jìng)爭(zhēng)，重復(fù)的房源和虛假信息，已成為行業(yè)頑疾。

2015年住建部對(duì)16個(gè)外來(lái)人口較多、租房需求較大的城市作了一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示：由于缺少中小戶型供給，青年人、新市民只能選擇合租，比例達(dá)50%。而對(duì)3萬(wàn)多名年輕人住房狀況調(diào)查結(jié)果顯示：43.8%的租房人在租房過(guò)程中遭遇黑中介、欺詐中介費(fèi)等不良中介行為。

找到了合適的房子也并不意味著煩惱的結(jié)束。入住后，陌生的合租室友能否相處，周邊環(huán)境能否適應(yīng)，家電設(shè)備有沒(méi)有安全隱患等各種情況都是無(wú)法預(yù)知的。如果退房，面臨的問(wèn)題就是能否討回剩余租金及押金。

目前，租房合同一般都是一年一簽，很多中介會(huì)堅(jiān)持認(rèn)為，不住滿一年算違約，就算能拿到剩余的房租，租戶的押金往往也損失了。

房東也有很多難言之隱。比如租戶真實(shí)身份無(wú)法保證，造成損失無(wú)法追賠；中介費(fèi)用過(guò)高，導(dǎo)致收益減少；怕閑置，但高昂的中介費(fèi)卻讓出租周期延長(zhǎng)等。

亂象叢生的租房市場(chǎng)讓消費(fèi)者苦不堪言，品牌較大的企業(yè)還好，不少在夾縫中生存的中小型中介公司服務(wù)質(zhì)量參差不齊。

“目前亟需建立一個(gè)住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示。

他建議，政府可以搭建一個(gè)為租賃市場(chǎng)供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)的平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上，出租人可隨時(shí)發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價(jià)格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實(shí)現(xiàn)在平臺(tái)上進(jìn)行對(duì)接。

易憲容建議，有條件的城市，要逐步實(shí)現(xiàn)房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，方便群眾辦事。

作為住房租賃政策推動(dòng)的先行者，廣州市正在推進(jìn)《房屋租賃管理規(guī)定》的出臺(tái)。該規(guī)定的草案中增加了“網(wǎng)上備案”及對(duì)房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的管理內(nèi)容。據(jù)了解廣州房屋租賃登記備案年平均量約70萬(wàn)宗，目前全市所有租賃房屋已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“網(wǎng)上備案”。

每天都怕房東把房子賣掉

一個(gè)周末，卞娜家的門鈴?fù)蝗豁懫穑鹕砣ラ_(kāi)門，外面站著三個(gè)自稱房屋中介的陌生男人。

詢問(wèn)后得知，房東在租約未滿，又沒(méi)有通知她的情況下已經(jīng)把房子掛到了中介準(zhǔn)備賣掉。

沒(méi)過(guò)幾天，她又發(fā)現(xiàn)家門上貼著收房的小廣告，上面寫(xiě)著：“現(xiàn)有大量客戶急購(gòu)該處房源，若你的房屋考慮長(zhǎng)租或出售，請(qǐng)聯(lián)系我，一天就幫你脫手！”

卞娜住的房子位于上海市中心繁華地段的建國(guó)西路、近襄陽(yáng)南路，附近的房子大都是上世紀(jì)八九十年代的老公房。這房子是37平方米的一居室，位于頂層6樓，夏天熱，冬天冷。最初的房租是每月3200元，一年之內(nèi)，房東漲價(jià)兩次，直到目前的每月4000元。

這些天，卞娜都一直處于惴惴不安的狀態(tài)，一聽(tīng)到有人敲門，就以為有人來(lái)看房。“我不能保證房東在到期之前不會(huì)把房子賣掉，萬(wàn)一他覺(jué)得價(jià)錢好，把我趕出去了，怎么辦？”

最終，還沒(méi)等房東賣掉房子，卞娜自己就有了搬出去的念頭，原因是她的房頂開(kāi)始漏水，房東又不肯來(lái)修。

她不得不開(kāi)始新一輪艱難的找房之路。

卞娜經(jīng)歷的是大多數(shù)租房者都遭遇過(guò)的問(wèn)題。大多數(shù)情況下，房租說(shuō)漲就漲，房東說(shuō)趕就趕，租房者缺乏安全感，利益也得不到保障。

“目前沒(méi)有相關(guān)法律來(lái)保護(hù)租房者。”易憲容說(shuō)。

他認(rèn)為，要想做大住房租賃市場(chǎng)，就必須制定嚴(yán)格保護(hù)租賃者利益的法律。

這也是當(dāng)前中國(guó)為何很多人不愿意進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，而特別強(qiáng)調(diào)要有自己的住房的根源所在。

一邊租房一邊收租

56歲的上海人王利妹又開(kāi)始了租房生活，這次她跟房東說(shuō)好“要長(zhǎng)租”。王利妹花了兩三萬(wàn)元，把租來(lái)的毛坯房裝修一番。房東是動(dòng)遷戶，在這個(gè)安置小區(qū)里共有3套房子。

王利妹有自己的房子，但卻長(zhǎng)期租房生活。上世紀(jì)80年代中期，她和老公婚后，廠里分了一間老西門的房子給他們。由于房子條件太差，他們租給了親戚住，自己在外面另租房子。

1986年，王利妹的兒子在出租房里出生。當(dāng)時(shí)的房租是每月10元，跟房東合住，只有一小間，沒(méi)有窗戶。

“白天的時(shí)候給孩子喂奶還要開(kāi)燈，但因?yàn)槲覀兊淖饨鸢ㄋ娰M(fèi)，房東看到我白天開(kāi)燈就很不高興，我一生氣就不租了。”王利妹回憶說(shuō)。在2006年自己買房之前，他們一共搬了十幾次家。

買房時(shí)，20歲的兒子提出的唯一要求就是給自己一個(gè)獨(dú)立的空間。“租房時(shí)，因?yàn)榭臻g小，兒子到周末都是去姨媽家過(guò)的。”王利妹說(shuō)。

住了幾年，王利妹又決定把這套房子賣掉，因?yàn)樗屠瞎呀?jīng)退休，無(wú)力償還每個(gè)月幾千塊錢的房貸，“怕吃不消”。

房子賣掉，還了貸款，王利妹用余下的錢買了兩套小戶型的老公房，專門用于出租。這下，王利妹手里的錢都花光了，他們只能在原來(lái)的小區(qū)租房住。

在上海，有不少人如王利妹一樣自愿選擇了租房生活，他們或有房產(chǎn)，希望以租金來(lái)改善生活品質(zhì)；或?qū)⒆杂蟹慨a(chǎn)賣掉，徹底不做房奴；更多的人，干脆不買房，從一開(kāi)始就過(guò)租房的日子。

互聯(lián)網(wǎng)租賃平臺(tái)丁丁租房發(fā)布的《2015北京租房生活報(bào)告》顯示，2015年在北京的租客中，北京本地人占據(jù)18%，位居首位，這一數(shù)據(jù)出乎大多數(shù)人的意料。

（文中韓偉、卞娜、王利妹均為化名）

（摘自《瞭望東方周刊》）