物業服務不到位，如何討公道

蘆霞 顧建兵

保安不盡職責，衛生維護差，防盜措施不力，業主能否拒交物業費？共有物業用房被占用經營，業主如何維權？物業公司應先服務還是先收費？

近年來，對于頻繁爆發的物業費糾紛，國務院、最高人民法院先后出臺了物業管理或物業糾紛的行政法規、司法解釋，然而由于形勢發展很快，不少實踐中的問題沒有具體涉及。近日，法院向社會通報了審理物業服務合同糾紛案件的情況及特點，公布了一批物業糾紛典型案例，并逐案進行點評，引導廣大業主增強法律意識，有效維護自身的合法權益。

房屋質量有問題 拒交物業費敗訴

2007年1月，業主程某購買了海安縣金海國際花園小區商品房一套。2013年1月1日，東湖公司與金海國際花園業主委員會簽訂物業管理合同。合同第24條免責條款中明確約定，因甲方（業主）或第三人故意、過失所致的任何損害或因乙方（東湖公司）的非職務行為所造成的損害，東湖公司不承擔責任。

2013年1月，程某所購房屋外墻滲水導致室內墻面起泡和空鼓、地板變形等。程某與開發商、東湖公司、施工單位三方協商達成處理方案，但經多方多次修理未能修復。同年，程某停在小區消防通道的車輛被他人扎破車胎。程某找東湖公司協助解決事宜，東湖公司經查看監控，基于案涉小區存有死角，程某的車輛被誰所扎無法查明，遂告知程某報警解決。但程某認為東湖公司物業服務不達標，拒不繳納2013年全年物業服務費1865.16元。東湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提起訴訟。

法院經審理認為，東湖公司與金海國際花園業主委員會簽訂的書面物業服務合同合法有效。原告履行了物業服務義務，作為小區業主應當支付相應費用。被告程某辯稱案涉房屋存在質量問題且找過原告維修，原告存在修理不善等服務不當行為，但房屋質量問題不是物業服務的內容。被告有關因房屋質量問題所致的維修義務，應向相關責任人主張，故對其上述辯解意見法院不予采納。至于被告車胎被扎一事，法院認為，車輛被扎非原告所為；依據雙方合同約定，并未有原告履行物業服務義務不當的證據，且合同約定由于第三人侵權導致被告的損失，不能苛責原告。被告以此為由拒絕繳納物業費用無法律依據。遂判令被告程某給付原告東湖公司物業服務費1865.16元。雙方在法定上訴期內均沒有提起上訴。

法官說法

物業公司只需盡到善良管理人義務

該案承辦法官介紹說，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。針對現實中業主最為普遍的服務不達標的抗辯意見，《審理意見》進一步規定，業主以物業服務不達標為由進行抗辯并要求減免物業服務費用，人民法院應當要求業主說明不達標的具體情形；物業服務人能夠證明其已經履行了合同的主要義務，物業服務范圍內的秩序有序、清潔，安全保衛工作基本到位，業主要求減免物業服務費用的抗辯理由不予采納。

法官介紹說，不少業主因房屋質量、小區偷盜行為等遷怒物業公司，并拒交物業費。依據權責利相對等原則，物業公司只要做到了其職責范圍內的事情（比如小區攝像頭良好，巡邏人員定點巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務，不能苛求物業公司對小區內所有事情負責，對于超出物業公司職權范圍內的事情，業主可以請物業公司協助，找相關部門及人員予以解決。

限制業主使用電梯 物業公司構成侵權

2011年7月，周先生在海安蘇建花園小區購得涉案房屋。2013年12月，明德公司與該小區業主委員會簽訂物業服務合同。合同約定，明德公司為小區提供物業服務，服務內容包括房屋建筑共用部分的維修、養護和管理；共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并對物業服務期限、收費標準、違約金及免責事由等作出約定。2014年1月1日，明德公司入住小區并提供物業服務。

后周先生以其進戶自來水堵塞，明德公司推脫給自來水公司，小區東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活，2樓商業房樓頂露臺長期無人打掃等理由，未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業服務費。明德公司自2015年5月多次書面催繳無果后，對周先生的門禁卡信息進行了處理，限制其使用電梯。為此，周先生訴至法院，要求被告明德公司停止侵權行為，并賠償因為電梯禁用造成其上班遲到扣發的獎金及精神損害賠償等損失共計3000元。

案件審理中，承辦法官在查清基本事實的基礎上，與雙方共同就本院關于物業服務費糾紛案件審理意見進行解讀，首先明確被告明德公司雖為自身合法權益實現，才采取了限用電梯的措施，但這是一種侵權行為，且與物業服務的宗旨相違背。同時向原告周先生進行了法律釋明，對本物業服務區域內存在的違規經營、噪音污染、私搭亂建、私自更改樓體結構等違反法律法規的行為，根據相關法律，物業服務人的義務僅為協調處理義務。在明確各自權利義務的基礎上，雙方經協商后，就被告明德公司立即停止侵權行為、原告的損失及物業費繳納等事項達成了一致意見。

法官說法

以侵權手段實現利益不受法律支持

法官介紹說，合理使用小區內的公共設施，是業主的權利，物業公司限制業主使用電梯，是一種侵權行為，雖然起因系業主拖欠物業費而引起，看似是為了維護自身合法權益不得已而為之，但物業公司索要物業費，可以通過催繳的方式來行使權利，在催繳后業主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權手段實現自身利益的做法是不受法律支持的。

法官說，為了防止業主濫用權利，規范物業服務行為，維護物業服務秩序，《審理意見》第14條明確，業主拖欠物業服務費用，物業服務人采取停止對業主供應水、電、氣等或不恰當的限制業主使用門禁、電梯等制約手段，影響業主正常生活的，業主有權要求物業服務人排除妨礙，造成損失的有權要求賠償。同時，《審理意見》第12條規定了物業公司有公布房地產、價格、城市管理、規劃、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門的投訴舉報電話的義務，旨在通過相關部門的監督對物業公司起到一定的威懾作用。

法官說法

酌減收費體現權利義務相一致原則

該案承辦法官介紹說，隨著物業服務日益深入城市居民生活，物業相關法律和政策也漸漸普及，空置房物業費打折這個說法在社會上流傳甚廣。若是雙方物業服務合同中明確約定“因業主原因閑置房屋，按全額計收物業服務費”，應該如何處理呢？

法官說，在房產銷售領域，“空置房”是指房屋竣工一年后沒有售出的房屋，因此類房屋的物業費應由建設單位繳納，故在物業服務領域的“空置房”應當是指已經銷售并交付給業主但未入住的房屋。這里的“入住”包括進駐裝修，因為房屋交付給業主后，業主對房屋已經享有基本的處分、使用權利，進駐裝修后就會產生生活和裝修垃圾，業主即開始實際享受關涉自身利益的物業服務，此時不能再視為是空置房。而本案中，李某領取房屋后即一直閑置，未裝修入住，未實際享受物業服務，物業公司的服務成本相應有所減少，根據權利義務相一致原則，考慮到案涉物業合同為原告起草的格式合同，作出酌減收取物業費的判決。

（摘自《人民法院報》）