警惕房地產(chǎn)加劇中國經(jīng)濟(jì)“脫實向虛”

萬喆

2016年可謂“房地產(chǎn)之年”，一、二線城市房價紛紛領(lǐng)漲，高潮紛呈，漲幅屢創(chuàng)新高。與此同時，一些房價過熱頻出限購等調(diào)控措施，但收效甚微。

值得警惕的是，“地王”頻現(xiàn)，不但上海、深圳這種“有空間”的城市高歌猛進(jìn)，二、三線城市的“地王”也屢見不鮮，甚至出現(xiàn)地價明顯高于周邊房價的怪象。坊間，各種限購與不限購的傳言與非傳言滿天飛，竟然鬧出了離婚率與購房率齊飛的荒謬場景，值得政策制定者反思。

中國的房地產(chǎn)多年來成為“永恒的話題”，核心就是：漲？或是不漲？事實上，2014年開始，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)，成交量和新開工數(shù)都呈現(xiàn)出明顯的萎縮趨勢。而這種態(tài)勢，也非常正常，畢竟在近十五年來，房地產(chǎn)的價格可謂日新月異，創(chuàng)造了足夠多的經(jīng)濟(jì)奇跡，創(chuàng)造了足夠多的個人財富奇跡，創(chuàng)造了足夠多的企業(yè)財富奇跡。任何一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都有周期問題，而在周期之中，總會面臨著市場波動帶來的繁盛和出清，這是一種供需關(guān)系的自我調(diào)節(jié)，是市場規(guī)律的一部分，在市場中的產(chǎn)品和服務(wù)，都在這規(guī)律中，房地產(chǎn)，照道理說，概莫能外。

但值得警惕的是，中國房市仿佛成為了一個脫離經(jīng)濟(jì)規(guī)律的“異數(shù)”，十年漲十倍而不顯現(xiàn)出疲態(tài)，漲幅增速遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、居民收入增速，甚至也將貨幣放量遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。從理論上來說，剛開始，的確是因為中國市場從計劃經(jīng)濟(jì)放開，房產(chǎn)市場市場化首先面臨的是前幾十年沒有被消化的需求，猶如堰塞湖爆發(fā)，產(chǎn)生了級數(shù)上漲效應(yīng)，是可以理解的。然而，隨著時間推移和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，盡管城鎮(zhèn)化步伐在不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)對居民的吸收程度以及居民的收入漲幅都顯現(xiàn)出明顯的收斂，對于房地產(chǎn)價格已然難以起到實質(zhì)上的支撐作用，甚至業(yè)內(nèi)都慨嘆中國房地產(chǎn)將告別黃金時代。

必須看到，由于房價畸高，房市對于實體企業(yè)資金產(chǎn)生了虹吸作用。實體企業(yè)，即使做得相當(dāng)優(yōu)秀的，其年收入還不如一套房子幾個月的周轉(zhuǎn)交易。因此資金當(dāng)然對房地產(chǎn)趨之若鶩，棄守事業(yè)陣地，“脫實向虛”傾向非常嚴(yán)重。同時，房地產(chǎn)帶來的財富效應(yīng)使經(jīng)濟(jì)成本不斷上升，場地、人工都在急速漲價，實體經(jīng)濟(jì)收益捉襟見肘，誰還搞實業(yè)？所以，房地產(chǎn)的過度擴(kuò)張造成了其“一家獨大”，將經(jīng)濟(jì)的良性平衡破壞殆盡。

縱觀歷史，全球各國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)往往是始于房地產(chǎn)泡沫，但每一次他們都在危機(jī)迫在眉睫時仍堅信“這次不一樣”。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，每次都一樣，都是資產(chǎn)泡沫帶來的實體經(jīng)濟(jì)萎縮，紙上財富盛行，而當(dāng)社會財富與社會價值離差過大，勞動創(chuàng)造和勞動所得差距過大，經(jīng)濟(jì)決然不能可持續(xù)發(fā)展，大廈將傾不過是早晚之事。

當(dāng)前的搶房潮不是一個好現(xiàn)象。這不僅說明貨幣發(fā)行可能過于寬松，而且貨幣流動并不順暢。當(dāng)前貨幣發(fā)行量并不少，但在市場中的流動資金卻與發(fā)行量相當(dāng)不匹配，民間投資增速已經(jīng)下滑到負(fù)值，M1與M2一度出現(xiàn)剪刀差擴(kuò)大，都說明實體經(jīng)濟(jì)在進(jìn)一步受到擠壓，“脫實向虛”傾向愈加嚴(yán)重，即使進(jìn)行貨幣政策的支持，也不能緩解實體經(jīng)濟(jì)的困境。對整體經(jīng)濟(jì)而言，這顯然是一種負(fù)面信號，也是與當(dāng)前的改革方向完全相悖的。

目前中國企業(yè)處于高負(fù)債低杠桿，主要原因是房地產(chǎn)價格處于高位，資產(chǎn)價格作為分母很龐大。但看看近幾個月，居民貸款幾乎成為了上月貸款的全部組成。說明企業(yè)狀況不太好，而杠桿轉(zhuǎn)嫁給了普通居民成為當(dāng)下不爭的事實。而這與國家民生政策也是背道而馳的。

當(dāng)前的搶房潮不僅說明在貨幣寬松下的資產(chǎn)荒，也說明居民對于經(jīng)濟(jì)未來的走勢呈現(xiàn)出極為缺乏信心的態(tài)勢。房地產(chǎn)已被當(dāng)作是一種保值措施成為家庭資產(chǎn)配置的首選，一方面是認(rèn)為它永升不降，另一方面是害怕貨幣貶值帶來的財富縮水。這種恐慌心態(tài)推高了房產(chǎn)價格，顯現(xiàn)出普通民眾對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來前景的無信心，這種市場預(yù)期，對當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和深化改革極為不利，容易成為社會和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的導(dǎo)火索。

當(dāng)前的搶房潮不僅說明普通居民對于傳言的偏聽偏信達(dá)到了草木皆兵的地步，也說明他們對政策的不信任程度達(dá)到了一個頂峰，這些都是房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的長期扭曲的結(jié)果，有改革呼聲，少改革行動。當(dāng)前，結(jié)構(gòu)性改革處于關(guān)鍵時期，這種民間的不信任會給改革帶來掣肘。

房地產(chǎn)并非天生大毒瘤，它本來也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。但是，要想讓它與實體經(jīng)濟(jì)一起健康起舞，就必須遏制貪婪的欲望，放棄短期效益，甚至需要壯士斷腕，將之拖到正常軌道上來。

（作者系中國黃金集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）