AVB：出租公寓公司憑什么擴(kuò)張（二）

2001-2003年，當(dāng)資本化率<融資成本<自主開(kāi)發(fā)的首年回報(bào)率時(shí)，AVB采用了邊建邊賣(mài)的策略。

進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫的破滅以及“9·11”事件的影響，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短暫下滑。受其影響，出租公寓市場(chǎng)也結(jié)束了此前的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入了調(diào)整階段。

2001年AVB的可比物業(yè)出租率從上年的97.7%下降到95.4%，2002年進(jìn)一步降低到93.5%，2003年也只輕微回升到93.8%，直到2004年才重新回到95%以上。

相應(yīng)的，可比物業(yè)的租金在2002年和2003年都出現(xiàn)了4%以上的負(fù)增長(zhǎng)，結(jié)果，從2000年到2003年，可比物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收益（NOI）的年均增長(zhǎng)率為-3.77%，凈營(yíng)運(yùn)資金（FFO）的年均增長(zhǎng)率則為-3.10%，而持續(xù)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的凈租金回報(bào)率則從2000年的9.9%下降到2003年的7.3%，平均8.3%。

為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)了連續(xù)降息，相應(yīng)的，AVB浮動(dòng)利率債務(wù)的融資成本從2000年的5.6%下降到2003年的3.5%，但由于公司90%以上的債務(wù)都是固定利率債務(wù)或被互換協(xié)議鎖定利率的債務(wù)，所以，整體平均的債務(wù)融資成本只是從2000年的7%微降到2003年的6.5%，平均6.6%。

另一方面，由于出租率和租金水平的降低，這一時(shí)期，AVB的股價(jià)呈下降趨勢(shì)，從2001年初的49.5美元/股下降到2004年初的47.3美元/股，相應(yīng)的，公司以期初股價(jià)計(jì)算的股息率始終保持在5%以上，2003年更上升到7.1%，平均為6.1%。

結(jié)果，2001-2003年的三年間，公司平均的綜合融資成本非但沒(méi)有下降，還略上升到6.3%，2003年更達(dá)到6.8%，已接近當(dāng)時(shí)持續(xù)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的凈租金回報(bào)率（7.3%）。

與此同時(shí)，在降息作用下資產(chǎn)價(jià)格快速飆升，AVB單套公寓的收購(gòu)成本從2000年12.3萬(wàn)美元/套上升到2002年20萬(wàn)美元/套，平均的收購(gòu)成本也從上一時(shí)期的9萬(wàn)美元/套上升到16萬(wàn)美元/套，上升了近80%，相應(yīng)的，市場(chǎng)的資本化率（收購(gòu)當(dāng)年的凈租金回報(bào)率）顯著降低，到2003年時(shí)已降至6%左右，接近甚至低于了融資成本，從而使收購(gòu)行為的盈利空間消失。……