匯率預期與資產泡沫

楊帆?楊柳

貨幣預期升值，以本幣表示的國內資產，主要是股票和房地產就升值。2000年以來的人民幣升值預期、是房地產價格上升的原因之一。匯率貶值預期導致資產價格下降，在股市已經應驗，偏偏在樓市不應驗。有人說貨幣發多了，樓市就會漲，問題在于，為什么商品價格不漲？為什么股市不漲？難道股市和樓市有什么本質的區別嗎？沒有。都是投資品，股票和房地產價格都是資產價格，由未來收入貼現決定；而不是商品價格，不由成本利潤加稅收決定。

壟斷和預期扭曲市場規律

買了就賣賺取增值收入是投機；買房出租收取房租是投資；買房自住是自己租給自己，也是投資。全世界都不把房價計入消費物價指數。只有租房算消費，房租計入CPI。目前生產過剩，巨量貨幣導致資產價格暴漲，商品價格卻不漲。

投資鐵律1：20不可能改變。在利率4%時20年要回收投資，股市叫市盈率，樓市叫租售比，超過1：20意味著投資20年收不回，不如存銀行。為什么在一線城市50-100年也收不回來，還去搶購高價房？在泡沫急劇膨脹的時期，投資收益不值一提，大家買了又賣，賺的是投機的增值差價。前提是預期在自己的投機和投資期間，資產價格只漲不跌。

股市和樓市有時是“蹺蹺板”。問題在于為什么買貴的賣便宜的？是壟斷和預期扭曲了市場規律。索羅斯說市場經濟的本質不是均衡而是非均衡，壟斷和預期有時強大到可同時改變供求關系，但爬得越高跌得越狠。政府怕控制房地產泡沫影響經濟增長，不及時調控。……