AVB：出租公寓公司憑什么擴張（三）

2004-2007年，當自主開發項目的首年回報率接近融資成本時，應將在建規模控制在安全邊際以內。

進入2004年后，持續寬松的貨幣開始發酵并推動了美國市場的地產泡沫。這一時期經濟的繁榮使AVB可比物業的出租率從2003年的93.8%上升到2007年的96.3%，而可比物業的租金則在2006年和2007年都實現了6%左右的增長，年均增長率達到3.2%，全部物業組合的平均租金則從2003年的1496美元/月·套上升到1767美元/月·套，年均增長4.25%。結果，持續經營物業的凈租金回報率從2004年時的最低7.2%上升到2006年的8.1%（2007年降低到7.8%），平均7.7%。

在融資成本方面，雖然從2004年開始基準利率有所回升，使公司的浮動利率融資成本從2003年的3.5%上升到2006年的5.8%（2007年重新進入降息通道后降至5.4%），平均5.2%;但由于固定利率的債務占比已從2004年以前的90%以上下降到2007年的66%，所以，公司整體的債務融資成本有所降低。

尤其是在流動性泛濫的背景下，資本市場的債券收益率大幅降低，從而有效降低了公司的債券融資成本——2004年以前，公司的信用債（優先級票據）融資成本在6%以上，但2004年新發的10年期優先票據的票面利率降低到5.375%，2005年新發的8年期優先票據的票面利率進一步降低到4.95%，2006年融資成本略有上升，但新發的6年期優先票據和10年期優先票據的票面利率分別也只有5.50%和5.75%……結果，平均的債務融資成本從上一時期的6.6%降低到6.1%。

低息不僅降低了債務融資成本，也降低了股票市場的融資成本。對于REITS公司來說，由于它兼具了股票的成長性和債券的穩定分紅特性，所以，投資人對REITS公