試點保險版“以房養老”重慶加速邁向“養有所依”時代

□　文/本刊記者　楊艷　部分圖片由受訪者提供

試點保險版“以房養老”重慶加速邁向“養有所依”時代

□文/本刊記者楊艷部分圖片由受訪者提供

重慶樓盤正式試點保險版“以房養老”，成為這一舉措的先行者。　攝影/唐安冰

保險版“以房養老”落地重慶

今年下半年，中國保監會發出通知，重慶正式試點保險版“以房養老”。

早在兩年前，中國保監會就已下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定自2014年7月1日起到2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢這4個老齡化較重的城市，開展商業保險機構“以房養老”產品試點。而今年將“以房養老”的試點時間延長至2018年6月30日，并在原有4城的基礎上，將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及部分省地級市。

如今，傳統的“家庭養老”模式已逐漸顯露出力不從心，而養老機構的床位和專業護理人員嚴重缺乏等問題也日益凸顯，供求嚴重不平衡使得“房產養老”這個全新模式成為熱點。房產是居民最重要的資產或財產之一，養老是國人頭等大事，兩者能否在重慶很好地融合，還有待觀察。

做好“以房養老”需提供完整的養老產業鏈。　攝影/唐安冰

“以房養老”模式就是反向按揭

“以房養老”是一種突破傳統養老理念的創新型養老方式，也是一項小眾業務，是保險業參與“以房養老”的一種探索。

“以房養老”全稱老年人住房反向抵押養老保險，又叫作“倒按揭”。簡而言之就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，然后按月領取一定數額的養老金。期間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，直至身故。而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

從家庭構成來看，對于那些無子女，或子女無暇照看，或子女無法提供保險產品附帶的諸如養生、看護、醫療和精神慰藉等方面的養老需求，而老人剛好有一套產權住房，那么“以房養老”正是最合適的選擇。同樣，對于“三無老人”也就是無勞動能力、無生活來源、無贍養人的老人來說，如果擁有自有產權的住房，借助于“以房養老”這一金融工具，將不流動的資產變成養老金，毫無疑問是一種多贏選擇。

目前國內推出了“以房養老”保險業務的保險公司為數不多。最初北京、上海、廣州、武漢4城市試行以來，某保險公司推出的“幸福房來寶”保險費率表計算，70周歲的男性老年人，有價值為500萬元的房產，扣除延期年金保費（一年約3萬元）和保單管理費，每月老人拿到手的養老金約為1.85萬元左右。據業內人士分析，如果在重慶，房產估值100萬，每月到手在3700元左右。

重慶從多方面做好“以房養老”

現在重慶樓盤正式試點保險版“以房養老”，當然要面臨各種考驗。比如，房價波動規律難以掌握；房屋評估、保險有效期和保費給付等制定還待完善；不動產處置涉及的法律問題；“以房養老”與傳統養老模式之間存在沖突；“以房養老”的公共屬性與房價下跌如何協調等等。

據業內人士估計，預計到2020年左右，一些有前瞻性的消費者會蜂擁而至地投資養老房產。而“以房養老”在業界看來，必須具備三個條件：

第一，房價基本穩定。從國外成熟經驗來看，倒按揭也應是在房價相對穩定的前提之下開展。目前重慶城市的房價波動不大，保險公司與“以房養老”客戶對于房屋未來價格走勢產生的認識不能有太大差異。

第二，有大機構大銀行的公權力保證。在發達國家，“以房養老”有著成熟的運作方式，房價一旦出現波動，就有由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。目前國內的以房養老產品設置比較單一，對于老年人來說，未來的需求并不只是給付貨幣的多少，更多的是需要一些護理服務，老年人對未來醫養需求也將越來越高，如何做好衍生產業鏈也是保險公司需要考慮的問題。

第三，提供完整的養老產業鏈，從看病、護理到喪葬的一條龍服務，從硬件的先進技術到軟件的服務，提高養老服務的針對性和適用性，不僅要切實滿足老人的實際需求，提高其生命生活質量，而且能充分發揮養老服務機構的服務潛力，從而提高走出家庭的養老的幸福感。

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國外如何以房養老

發達國家的養老地產從無到有，如今已形成非常成熟的體系。住房在社會保障中占據重要位置。一般來說，社會保障越不完善，住房替代或補充社會保障的功能就越突出。在發展中國家，政府提供的社會保障一般不夠，“以房養老”是普遍現象；即便是擁有優厚社會保障的發達國家，利用住房來補充養老支出，也是普遍現象。

新加坡：以公積金局和建屋發展局為主體

美國：買斷居住權，采取酒店式管理

“住房+養老”，在新加坡可謂典范，以公積金局和建屋發展局為主體，形成“建房—買房—售房—養老”的完整鏈條。1997年，由保險合作社推出針對私房“反向按揭”。2006年，建屋發展局推出覆蓋人口84%的公房“反向按揭”，針對62歲以上、收入低于3000新元的老人，建屋發展局回購公房30年租期，并將回購資金填補公積金退休戶頭。達到65歲最低提取年齡時，加入計劃的新加坡公民或永久居民，就能提取可持續終身的每月入息。

美國普遍采用了一種“養老+地產”的商業模式，將保險、地產、養老產業融合在一起，與剛在重慶試行的保險版“以房養老”有些類似。美國的保險行業進軍地產領域，買斷其居住權，采取酒店式管理，以收取會員管理費用的收益模式進行資金回籠，同時還為公司吸收高端養老保險客戶。

發達國家的養老地產如今已形成非常成熟的體系。　圖/丹麥領事館提供

目前國際上最流行的是自助型養老社區。

養老社區在很多生活設施上都有專門的細節設置。

加拿大：根據不同需求，制定不同貸款方案

風景如畫的加拿大有福利之國之稱，是移民的首選國度之一，也是老年人的樂園。大部分加拿大人年老后，都會選擇把住房賣掉，然后住進各種有福利補貼的養老機構。加拿大是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一，“以房養老”的倒按揭極其個性化，即根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。值得一提的是，加拿大有遺產稅或個人資產增值稅制度，假如房屋等財產由子女繼承，那么就需要交納不菲的稅費，這就使得部分民眾愿意以房養老。

英國：房子無使用年限，借助保險公司養老

英國“以房養老”主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。由于英國的住房養老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限，因此老年人的權益很有保障。