解碼中國房地產(chǎn)去庫存

本刊記者/翟永冠　鄧中豪　方問禹　付光宇　韋慧

解碼中國房地產(chǎn)去庫存

Decoding of China's Real Estate to Inventory

本刊記者/翟永冠鄧中豪方問禹付光宇韋慧

在珠海市情侶路珠海舊港附近，層層向外填海已形成一個(gè)半島，半島上的高檔小區(qū)都是一線海景

在天津舉行的夏季達(dá)沃斯論壇上，作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點(diǎn)之一的房地產(chǎn)去庫存成為關(guān)注焦點(diǎn)。

28個(gè)省區(qū)市出臺方案

公開資料顯示，自2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議正式確立房地產(chǎn)去庫存基調(diào)以來，至少已有28個(gè)省區(qū)市出臺相關(guān)方案。

去庫存時(shí)間表和路線圖明確。安徽提出，要用3年左右時(shí)間，消化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。江蘇要求到2016年年底各省轄市商品房去化周期原則上不超過20個(gè)月；到2018年底，各市去化周期原則上控制在18個(gè)月左右。

鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房成為各地政策“標(biāo)配”。在廣西，明確支持農(nóng)民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補(bǔ)助；山東則提出對城鎮(zhèn)首次購買住房的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免等支持，加快落實(shí)戶籍制度改革方案，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶。

財(cái)稅補(bǔ)貼與信貸寬松“齊上陣”。福建省提出，居民購買首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例可按20％執(zhí)行，金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)實(shí)際適當(dāng)下浮個(gè)人住房貸款利率。新疆提出，要全面實(shí)施交易契稅財(cái)政補(bǔ)貼政策，在落實(shí)中央政策的基礎(chǔ)上，對新建商品住房和二手住房交易契稅由各地財(cái)政給予全額補(bǔ)貼。

庫存房屋改變用途得到“突破”。山東支持各地各部門收購或長期租用符合條件的商業(yè)房、寫字樓，改造為中小學(xué)、幼兒園、養(yǎng)老院用房；福建允許部分商業(yè)辦公用地可轉(zhuǎn)商住用地，支持房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將庫存商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、文化地產(chǎn)等，并享受有關(guān)政策優(yōu)惠。

來自國家統(tǒng)計(jì)局等機(jī)構(gòu)的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米，是2016年以來房地產(chǎn)庫存連續(xù)第三個(gè)月下降。其中，住宅待售面積減少721萬平方米；重點(diǎn)城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點(diǎn)城市待售面積減少量也逐月增多。

三四線城市去庫存周期或?qū)⒏L

參加天津達(dá)沃斯論壇的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管多地在去庫存方面已有實(shí)質(zhì)性舉措，但完成目標(biāo)仍需突破多重阻力。

專家認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存包括已建成的商品房待售面積、在建未售面積以及待開發(fā)土地面積形成的潛在供應(yīng)量，如按三者總量計(jì)算，按照2015年銷售速度，全國房屋庫存需5年以上才能消化完畢。

天津房地產(chǎn)協(xié)會副會長徐保滿等認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫存的難點(diǎn)在三四線城市，尤其是人口凈流出的中小城市。

國務(wù)院發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究室相關(guān)專家認(rèn)為，按照2015年的銷售速度，在計(jì)入施工面積和待開發(fā)土地面積的情況下，一線城市去庫存周期大致為2年7個(gè)月，二線城市是4年5個(gè)月，三四線城市為10 年8個(gè)月。

另外，據(jù)記者了解，相比住宅，許多城市的商業(yè)用房和寫字樓去庫存壓力更大，部分城市按照2015年的銷售速度，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房去庫存周期或在10年以上。

南開大學(xué)濱海開發(fā)研究院副院長周立群認(rèn)為，目前在天津、廣州、成都等城市，均出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)存量過大、去化較慢的情況，“商業(yè)地產(chǎn)庫存實(shí)際上才是‘難啃的骨頭’”。

不少與會專家認(rèn)為，各地“地王”頻出也在擾亂去庫存政策執(zhí)行。2016年以來，北京、上海、南京、蘇州等一二線城市“地王”頻現(xiàn)。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，一二線城市出現(xiàn)39個(gè)“總價(jià)地王”、81個(gè)“樓板價(jià)地王”，許多地塊樓面地價(jià)高于周邊房價(jià)，“面粉比面包貴”屢見不鮮。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長胡志剛認(rèn)為，一些城市“地王”頻出嚴(yán)重?cái)_亂市場預(yù)期，不利于去庫存的進(jìn)一步推進(jìn)。

去庫存對宏觀經(jīng)濟(jì)影響幾何

達(dá)沃斯論壇嘉賓常州天合光能董事長兼首席執(zhí)行官高紀(jì)凡、TCL多媒體制造中心副總裁蔡勁銳認(rèn)為，部分城市房價(jià)攀升，“逆去庫存”化明顯，進(jìn)一步擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間；同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)庫存高企、許多中小城市去庫存進(jìn)度太慢，也影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

專家認(rèn)為，推進(jìn)去庫存應(yīng)進(jìn)一步堅(jiān)持因城施策，因地制宜。天津住宅建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司總經(jīng)理康莊認(rèn)為，應(yīng)進(jìn)一步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化樓市調(diào)控政策，該去庫存的堅(jiān)持去庫存，庫存不足房價(jià)高漲的還應(yīng)增加土地供給“補(bǔ)庫存”“避免胖子瘦子一起減肥，有病沒病一起吃藥”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等專家建議，要規(guī)范土地市場，穩(wěn)定市場預(yù)期，實(shí)施差別化的土地供給，規(guī)范國企拿地行為，并且督促地方政府部門加強(qiáng)樓市調(diào)控，加強(qiáng)對“地王”地塊的投資開發(fā)監(jiān)管，防止出現(xiàn)囤地和爛尾。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟(jì)研究中心主任李永壯認(rèn)為，部分城市房價(jià)過快上漲，是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的互相支撐，需逐步緩解地方政府對土地財(cái)政的依賴，真正通過人的城鎮(zhèn)化去庫存。

而對于去庫存“硬骨頭”的商業(yè)地產(chǎn)，專家則建議應(yīng)聚焦于在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，防范市場波動(dòng)導(dǎo)致停工甚至爛尾風(fēng)險(xiǎn)，防止因?yàn)榉科筚Y金鏈斷裂引發(fā)的區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)出臺專門政策加快商業(yè)地產(chǎn)去庫存，管控好土地供應(yīng)，使城市發(fā)展規(guī)劃真正符合客觀發(fā)展現(xiàn)實(shí)。