去庫存背景下區(qū)縣房地產(chǎn)發(fā)展對策研究
——以重慶市城口縣為例

文/邵恒心、宋德義 重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院 重慶 400020

去庫存背景下區(qū)縣房地產(chǎn)發(fā)展對策研究
——以重慶市城口縣為例

文/邵恒心、宋德義 重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院 重慶 400020

本文通過對城口縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進行分析，認為對于庫存高企、需求不足、改需未完全釋放的區(qū)縣，“十三五”房地產(chǎn)發(fā)展應重點主抓新市民進城、舊城改造居民、高山生態(tài)移民以及游客群體等四類群體，并且以本地市場為主體，外地市場為支撐，著力培育本地和外地市場兩個市場。切實完成化解庫存、穩(wěn)定市場、轉(zhuǎn)型升級、規(guī)范行業(yè)和提升品質(zhì)等五項任務。

房地產(chǎn)；去庫存；重慶城口

0.前言

2014 年以來，受我國宏觀經(jīng)濟形勢下行壓力影響，全國房地產(chǎn)市場受到較大沖擊，去庫存成為當前房地產(chǎn)市場主要基調(diào)。經(jīng)過多輪降準、降息、將首付比例等多種刺激措施之后，全國房地產(chǎn)市場回暖明顯，但對于三四線城市來說，庫存高企的現(xiàn)狀并沒有得到有效緩解。如何采取有效措施化解三四線城市庫存成為未來值得探討的一個話題。本文擬以城口為例，就城口縣當前房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題進行系統(tǒng)梳理，并從著力化解庫存、維持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的視角切入，就“十三五”城口縣房地產(chǎn)發(fā)展對策進行研究，以期為小城市，特別是邊遠區(qū)縣的房地產(chǎn)發(fā)展提供借鑒和指導。

城口縣位于重慶市東北邊緣，處于川、陜、渝三省（市）交界處，東面和北面與陜西省接壤，南與本市巫溪縣、開縣交界，西與四川省相連，因踞三省門戶名“城”、扼四方咽喉稱“口”而得名。2015年全縣常住人口18萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口6萬人。

1.城口縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

“十二五”期間，城口縣房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，“市場+保障”的雙軌制住房供應體系基本建立，住房需求基本得到滿足，居住水平不斷提高，城市品質(zhì)和面貌不斷提升，對全縣經(jīng)濟社會發(fā)展起到了積極的支撐作用。

1.1 房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，開發(fā)投資穩(wěn)步提升

“十二五”期間，全縣累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資24億元，年均增長率達到63.5%，高出全市41個百分點（全市17.5%），在渝東北生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中列第1位；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由2011年的3.2%提高到2015年的15.7%。全縣累計房屋新開工面積84萬平方米，年均增長82.6%，在渝東北生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)列第1為；累計房屋竣工面積17萬平方米，年均增長19%。截止2015年底，全縣房屋存量達173萬平方米，其中保障性住房10萬平方米。

1.2 商品住房市場發(fā)展平穩(wěn)，價格保持合理增長

“十二五”期間，全縣累計銷售商品住房3253套，共計約33萬平方米，年均銷售650套、6.6萬平方米，銷售速度在渝東北生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)列第1位，商品住市場保持平穩(wěn)發(fā)展。全縣商品住房銷售均價3564元/平方米，年均增長約10%，增長速度較為合理。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于縣城

全縣商品房開發(fā)主要集中在葛城街道和復興街道，縣城以外僅廟壩、巴山有少量開發(fā)項目。全縣開發(fā)的16個商品房項目中，位于縣城有14個，位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有2個。

1.4 “市場+保障”住房供應體系基本建立

截止2015年底，全縣累計建成各類保障性10萬平方米、1863套，解決了1641戶低收入群眾的住房問題，基本滿足全縣中低收入困難家庭的住房需求。全縣“市場+保障”的住房供應體系基本建立。

2.城口縣房地產(chǎn)發(fā)展存在問題

2.1 人口基數(shù)偏小，市場需求不足

截止2015年底，城口縣常住人口18萬人，其中城鎮(zhèn)人口6萬。“十二五”期間新增城鎮(zhèn)人口1.1萬人，每年約新增0.22萬人；全縣常住人口減少0.67萬人，每年減少約0.13萬人。“十二五”期間商品房累計銷售33.1萬平方米，年均銷售6.6萬平方米，銷量在渝東北最低。人口基數(shù)小，市場需求不足。

表1-1 城口縣“十二五”期間房地產(chǎn)發(fā)展情況表

2.2 開發(fā)階段性過度，庫存高企

截至2016年3月，城口縣商品住房庫存量為2667套、24.79萬平方米，非住宅商品房庫存量為16.53萬平方米。根據(jù)2015年商品住房年銷售量8.25萬平方米的去化速度，商品住房去化周期達到36個月，超過15個月的警戒水平。此外加上已供未建及已供在建的項目59.5萬平方米，預計城口縣潛在庫存約84.3萬平方米，去化周期將達到7-8年。

2.3 市場成熟度不高，交易不夠活躍

全縣房地產(chǎn)市場以增量房市場為主，二手房交易市場仍處于培育期，二手住房市場占比約為15%（全市為32%），市場成熟度不高，市場交易不夠活躍。

2.4 新建項目品質(zhì)不高，改需無法有效釋放

城口縣房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，基礎較為薄弱，缺乏大型知名房地產(chǎn)企業(yè)，已開發(fā)項目中二、三級企業(yè)資質(zhì)占60%，暫無一級資質(zhì)企業(yè)。項目普遍存在建筑密度和容積率（據(jù)調(diào)查大概4.5左右）偏高、建筑形態(tài)單一等問題，無法彰顯當?shù)氐赜蛱卣骱臀幕厣y以對當?shù)丶爸苓吶丝谛纬晌饔谩?/p>

2.5 保障性住房空置較多，影響商品房市場

全縣規(guī)劃保障性住房27萬平方米，其中縣城規(guī)劃區(qū)22萬平方米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)5萬平方米。截止2015年底，全縣累計建成各類保障性10萬平方米、1863套，解決了1641戶低收入群眾的住房問題。當前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)保障性住房已出現(xiàn)空置較多現(xiàn)象，若按照規(guī)劃建設情況，全縣保障性住房無疑會對“十三五”時期商品房市場形成一定的沖擊。

3.發(fā)展對策

針對當前宏觀經(jīng)濟形勢，結合城口縣當前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題，“十三五”時期，城口縣以“培育兩個市場、創(chuàng)造四大新增長點和完善五大任務”為房地產(chǎn)發(fā)展重點方向。

3.1 培育兩個市場

“十三五”時期，城口縣努力培育“本地和外來”兩大市場，以本地市場為重點，外來市場為支撐，擴大有效需求，著力化解庫存，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。本地市場以加速推進農(nóng)民工進城、城市建設、高山生態(tài)移民等為驅(qū)動力，擴大本地市場需求。外來市場以旅游發(fā)展為驅(qū)動力，逐步推進旅游、養(yǎng)老等跨界地產(chǎn)發(fā)展，創(chuàng)造房地產(chǎn)新需求，培育房地產(chǎn)新的增長點。

3.2 創(chuàng)造四大增長點

圍繞農(nóng)民工進城和全縣“三大攻堅戰(zhàn)”確立的四大驅(qū)動力，把握新市民、舊城改造居民、高山生態(tài)移民、游客群體等四大群體，著力創(chuàng)造房地產(chǎn)四大增長點。

3.2.1 新市民

加快推進全縣新型城鎮(zhèn)化建設，以就業(yè)和教育為吸引，大力發(fā)展教育地產(chǎn)和園區(qū)地產(chǎn)，加速新市民（農(nóng)民工進城以及返鄉(xiāng)農(nóng)民工）進城購房。據(jù)統(tǒng)計2015年全縣戶籍人口25萬人，（其中，非農(nóng)業(yè)6.8萬人），常住人口18.6萬人（其中，城鎮(zhèn)場鎮(zhèn)6萬人）。

3.2.2 舊城改造居民

全力打好城市攻堅戰(zhàn)，提速提檔城市建設，提升城鎮(zhèn)基礎設施保障能力，穩(wěn)步改善人居環(huán)境，擴大剛需，釋放改需。根據(jù)城口縣土地房屋征收計劃，將對城口縣2476戶，共計43.3萬平方米的房屋進行征收。

3.2.3 高山生態(tài)移民

以精準扶貧、精準脫貧為抓手，大力推進全縣高山生態(tài)扶貧搬遷，引導群眾主動搬遷，并結合城鎮(zhèn)化、美麗鄉(xiāng)村、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鄉(xiāng)村旅游集散區(qū)建設融合發(fā)展，擴大縣城、集鎮(zhèn)、新農(nóng)村規(guī)模，培育房地產(chǎn)發(fā)展新動力。“十三五”期間，全縣高山生態(tài)移民9000戶32200人。

3.2.4 游客群體

合力打好旅游發(fā)展攻堅戰(zhàn)，強化房地產(chǎn)與旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)融合，大力發(fā)給旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，延長房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，提升房地產(chǎn)業(yè)附加值，促進全區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提質(zhì)，培育房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移新的增長點。“十二五”時期，全縣游客接待量以35.5%的均速逐年增長。

3.3 完善五大任務

結合城口房地產(chǎn)發(fā)展方向與發(fā)展目標，“十三五”時期，城口房地產(chǎn)發(fā)展主要圍繞“化解庫存、穩(wěn)定市場、轉(zhuǎn)型升級、規(guī)范行業(yè)和提升品質(zhì)”五個主要任務展開。

3.3.1 化解庫存：加強供給側改革

“十三五”時期出臺鼓勵農(nóng)民工進城購房的支持措施，引導形成在縣城和工業(yè)園區(qū)買房或長期租房的預期和需求。深化戶籍制度改革，健全公積金、社保、醫(yī)保繳存支付體系。完善新近市民就醫(yī)、就學、就業(yè)等配套政策；加快推進征地拆遷、高山生態(tài)移民以及棚戶區(qū)改造項目等貨幣化安置，打通商品房與安置房的轉(zhuǎn)換通道，為安置戶購房商品房提供優(yōu)惠政策；引導和鼓勵符合條件的項目開發(fā)向避暑休閑、養(yǎng)老休閑、教育等地產(chǎn)、“眾創(chuàng)空間”和樓宇工業(yè)轉(zhuǎn)型，給予金融信貸、綜合授信、產(chǎn)權登記費等方面的支持，適度調(diào)降水電氣收費標準。

3.3.2 穩(wěn)定市場：探索長效機制

“十三五”期間調(diào)整土地供應時序。對全縣房地產(chǎn)開發(fā)用地供應規(guī)模實施總量控制，對葛城街道等商品房庫存量較大、空置率較高區(qū)域的商品房用地供應進行控制。對未開工建設的商品房用地，調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件，發(fā)展健康養(yǎng)老、教育醫(yī)療和眾創(chuàng)空間等新興產(chǎn)業(yè)。對已開工建設但未預售的商品房開發(fā)項目，根據(jù)市場營銷情況，合理調(diào)整項目中的戶型結構和商住比例。

3.3.3 轉(zhuǎn)型升級：強化產(chǎn)業(yè)融合

合力打好旅游發(fā)展攻堅戰(zhàn)，以房地產(chǎn)為載體，發(fā)展復合型跨界地產(chǎn)，采取租售并舉的方式帶動住房消費結構升級，支持信息、綠色、時尚、品質(zhì)等新型住房消費，推進房地產(chǎn)與文化體育、健康養(yǎng)老、教育醫(yī)療、眾創(chuàng)空間融合發(fā)展。

3.3.4 規(guī)范行業(yè)：加快服務業(yè)發(fā)展

十三五“時期”積極培育房屋中介機構1-2家，逐步盤活和發(fā)展全縣二手房市場，加速推進“增量和二手”兩級市場的良性互動，形成商品住房梯度消費層級，釋放改善性需求。大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵以住房租賃為主營業(yè)務的企業(yè)發(fā)展，推動住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化。落實住房激勵政策，探索建立保障性住房租售并舉制度。

3.3.5 品質(zhì)提升：創(chuàng)建宜居環(huán)境

全力打好城市建設攻堅戰(zhàn)，提速提檔城市建設，提升城鎮(zhèn)基礎設施保障能力，不斷改善城市面貌和人居環(huán)境，提升居住品質(zhì)，實現(xiàn)宜居生態(tài)城目標。通過全縣城市面貌的改善，刺激改善性需求釋放。同時積極應對人口老齡化，以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)養(yǎng)老為依托、機構養(yǎng)老為支撐，將養(yǎng)老服務設施納入居住小區(qū)公共建設配套規(guī)劃，逐步改善老年人居家養(yǎng)老條件和社區(qū)養(yǎng)老環(huán)境。

4.結論及啟示

對于三四線城市來說，普遍面臨人口基數(shù)小，市場需求不足以及市場外流等問題。本文通過對城口縣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和問題進行梳理總結，認為“十三五”時期，小城市應抓住新市民、舊城改造居民、游客群體等群體，注重本外地兩個市場的培育。通過加快新市民進城等措施穩(wěn)定本地市場，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，將游客需求變?yōu)閯傂瑁ε嘤獠渴袌觯行浹a小城市內(nèi)需不足和人口外流的窘境。同時通過五大任務的實施，逐步擴大剛需、釋放改需、鼓勵投資性需求等多樣化需求。

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