我國旅游地產風險規避策略

曹炳汝　吳楠

[提要] 旅游地產是將旅游和房地產兩大產業融合衍生的一種新型地產開發模式，已經引起各地政府的高度關注，并在一些地區蓬勃發展。本文對旅游地產開發的內涵和開發模式進行分析，并進一步說明旅游地產開發現狀，同時分析旅游地產面臨的主要風險，并提出相應的對策。

關鍵詞：旅游地產;開發模式;項目風險

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

原標題：我國旅游地產發展現狀及風險淺析

收錄日期：2015年12月19日

一、旅游地產興起的背景

產業的交叉與融合是當今世界產業發展的新趨勢，房地產業和旅游業這兩大產業在中國經濟增長過程中發揮了關鍵性作用，也呈現融合創新的趨勢，旅游地產的概念即是在這一背景下出現的。一方面伴隨著我國旅游業的快速發展，居民旅游的模式也開始由觀光型向休閑和度假型轉變，旅游區的短期或長期居住消費比重不斷提高，從而出現大量旅游區地產項目的租賃或購買需求;另一方面我國傳統房地產業面臨的競爭環境日益激烈，特別是近年來在國家政策的嚴格調控下，房地產業也面臨業態的創新和轉型，而旅游概念的引入作為提升項目附加值的重要手段，已經引起房地產企業的高度重視。

二、旅游地產的概念與特征

（一）旅游地產的概念。旅游地產是一門新興產業，在國際上并沒有明確的概念或定義。國外最接近的即為“分時度假”。國內理論界對此也有不少研究，最早是沈飛提出：“旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游功能”。此后，人們對旅游地產的認識不斷深化和豐富，如吳老二提出：“從廣義上講，所有同旅游相結合的物業都可以叫旅游房地產;從狹義上講，特指引入分時度假模式的與傳統相區別的旅游房地產”。尹罡認為：“旅游地產是一類重要的房地產產品，是旅游性的商業房地產，圍繞旅游業的開發及經營，為旅游系統中的旅游企業子系統項目以及旅游目的地吸引力子系統部分項目提供物質空間與相應服務的房地產產品”。邱仁都認為：“旅游地產顧名思義是指旅游加地產，它是一類重要的房地產產品，是旅游性的商業房地產，圍繞旅游業的開發及經營，為旅游系統中的旅游企業子系統項目以及旅游目的地吸引力子系統部分項目提供物質空間與相應服務的房地產產品”。丁姍指出：旅游地產是一個更為寬泛的概念，包括景觀住宅、度假休閑區、主題公園、康體娛樂區、商業游憩區等多種形式，所有地產開發依附于旅游資源而形成的地產形態都可歸類于旅游地產。可以說，上述研究與概念闡述基本已經涉及了旅游地產這一產業的核心和基礎，即“旅游”+“房地產”。

（二）旅游地產的特征。總結上述觀點，廣義的旅游地產是由“旅游+地產”而形成的房地產業及其附著的土地資產運作，從運營角度來說主要有以下特征：（1）毗鄰旅游資源或者旅游景區，并以其作為主要特色開發房地產;（2）服務對象主要是休閑度假的游客;（3）旅游地產大多依賴于旅游需求，表現為假期或旅游季節需求旺盛，平時入住率較低，后期物業管理難度較大;（4）資金需求大，環境保護及資源利用要求高;（5）景區土地資產的運作具有一定的壟斷性。

三、我國旅游地產產業環境分析

（一）旅游地產面臨的需求環境。從我國旅游業的發展階段來看，理論上旅游業的發展一般都經歷了“觀光游-休閑游-度假游”三個階段，各階段的需求與主要產品有著較大差異。借鑒歐洲到北美再到亞洲的發展經驗，可以認為生活水平的提高是旅游地產興起的原因與動力。

（二）旅游地產主要開發主體。旅游地產自20世紀80年代萌芽，近年來已經成為中國房地產市場的一大熱點，以上海、北京、廣州、深圳為第一集團;大連、天津、青島、南京、杭州、蘇州、桂林、廈門、成都等中等旅游城市為第二集團;以沈陽、西安、溫州、煙臺等發展中城市為第三集團形成了一二三線城市層層滲透的局勢。近幾年，由于國家在銀行、稅收、資金等方面實施一系列限購調控政策，房地產開發商積極轉向商業地產開發，旅游地產投資成為熱點，開發隊伍迅速擴張。但同時，高額的投資成本、土地的稀缺、對資源環境保護的限制又無形中對此行業的進入設置了屏障。從目前來看，或有意進入此領域的管理或投資者大多由如下兩類構成：一是擁有雄厚資金實力的房地產或旅游開發的大型企業。國內目前經營范圍涉及旅游地產領域的公司已經有百余家，如華僑城、首創、中信、海航、中旅等大型旅游相關企業，也包括萬科集團、珠江地產、萬達集團、天鴻集團、萬通集團等一大批房地產投資商或開發商，這些企業經營的地產項目開發主要集中于上海、北京、杭州、深圳等大都市周圍;二是景區管理機構或地方政府投融資平臺。對于開發旅游地產來說，大型房地產商固然在資金和運作上具備一定的經驗和優勢，但同時也面臨著土地獲取、規劃限制及資源保護的問題。此類問題以往多由風景旅游區管理委員會一類的機構進行統籌運作，引入市場化運作機制后許多政府投融資平臺也逐步涉足這一領域，特別在目前房地產金融政策日趨收緊的情勢下，大部分擁有土地一級開發或者資源統籌運作職能的政府投融資平臺，具備了天然優勢。

四、我國旅游地產開發模式

（一）單一地產開發與復合區域開發模式。廣義的旅游地產開發模式分為單一地產開發與復合區域開發兩種模式。其中，單一地產主要包括旅游商業地產、旅游景點地產、旅游住宅地產和旅游度假地產，房地產商可獨立完成;后者則類似于城市區域開發概念，存在三層聯動、積累開發、耦合開發及輻射開發等多種模式，多由屬地政府機構或區域運營商（如投融資平臺）進行運作。單一地產開發模式相對簡單，而伴隨旅游地產規模的擴大，將各種單一地產開發統一整合的復合區域開發正在成為趨勢，因此本文將復合區域開發作為討論的重點。風景旅游資源雖然具有一定的使用價值，但其本身并不能夠產生直接的經濟效益，只有給這些資源配備了合適的基礎配套設施，并與之形成了有機的綜合體，才能吸引更多的人流量、物流量，慢慢變成一塊旅游旺地，從而促進旅游區內的地產增值和旅游區內消費水平的提高以及相關產業的進一步發展。因此，復合旅游地產的一般開發模式就是通過資金籌集首先對只具備環境效益的旅游資源進行環境建設，在此基礎上提升原始景區土地價值，再通過旅游地產及其他項目的開發建設，使其具有一定的經濟效益，這兩個環節的土地增值收益及地產開發收益用以償還先期融資，最后對該區域進行整體滾動開發，實現自我循環與平衡。

（二）政府投融資平臺運作基本流程與內容。能夠以“地、房聯動”方式運作復合旅游地產項目的，大多具有一定的國有企業或政府背景，如政府投融資平臺，在旅游資源豐富的地區，如西安、海口、南京、杭州等地，當地城投、文投等平臺公司或多或少均參與了一定的旅游地產開發運作，與傳統的開發商拿地建設方式不同的是，這一運作方式既是對城市整體資源的統籌運用，也是對旅游景區的區域性開發。投融資平臺通過從政府部門得到周邊具有豐富的旅游資源的土地或具有旅游價值的房產，通過開發經營流向市場，或者開發后交回政府部門，通過政府部門流向市場，土地出讓收益以及自主開發收益最終流回平臺進行下一輪滾動開發。

五、旅游地產投資風險與規避策略

（一）旅游地產面臨的投資風險。旅游地產投資周期長、投入資金量大、資金變現能力差、影響因素復雜，而且旅游地產一般檔次較高，容易受到旅游環境變化影響，因此旅游地產投資面臨的風險因素更加復雜，其投資風險也相對更大。

1、產業政策風險。近年來，國家針對房地產投資過熱現象出臺了一系列政策措施。日益嚴格的土地管理制度、投資項目資本金比例的提高、房地產交易稅的增加等，都使房地產業發展受到的政策調控加大。同時，銀監會針對房地產投資、投機問題也相繼出臺了嚴格信貸業務管理、提高房地產企業和個人住房消費貸款利率、降低商業銀行對房地產企業及個人的貸款比例等政策。這些宏觀產業政策及金融政策，無疑給相關的旅游地產開發帶來了一系列的政策風險。

2、模式選擇風險。旅游地產的開發與其所依附的旅游景點的自然資源或人文資源息息相關。一個地方的旅游資源規模是能支撐區域性復合開發還是單一性地產開發？具體到項目上，當地的區位條件、經濟發展、市場需求、資源品味等因素適合何種開發模式？這些對地產項目開發決策及其后面的收益有著決定性的影響。因此，開發模式的風險是旅游地產項目成敗的關鍵要素之一。

3、策劃設計風險。旅游地產是新興事物，對其市場及規律的研究尚處于探索階段。在旅游地產項目的概念設計中，因項目定位失誤或設計偏離，造成項目的主題、策劃或布局不符合市場要求，就會帶來風險。這種風險一旦發生將會對投資項目產生深遠影響，直接造成項目建成投入使用后缺乏市場競爭力和經營難以持續的局面。

4、管理保護風險。我國的很多旅游區都依附于風景區甚至風景名勝區，在這些地區開發商業性質的設施或房地產，資源環境保護與管理是投資項目成敗的重要因素。此外，項目建設管理者的管理能力、經驗以及對周邊環境的保護力度都將直接影響項目的施工質量、進度和成功率，這無疑是旅游地產不同于城市房地產或城市新區開發的一個重要風險所在。

5、商業營銷風險。此類風險與城市房地產開發有類似之處，項目建成后的營銷看似只是出售，但其實是貫穿了開發項目或產品定位、模式選擇、設計、策劃以及后續管理的全過程，地產項目是否成功，最后的落腳點都是營銷所帶來的經濟效益，因此這是最顯而易見的一個風險。

6、不可抗力的風險。旅游地產是依托旅游業而發展的，然而由于自然界各種災害的不可抗拒性，如地震、海嘯、颶風等，往往給旅游業帶來災難性影響。此外，一些流行病爆發對近年旅游業造成的損失很大。災害會導致旅游業經營風險，同時也會對以旅游為依托的旅游地產經濟造成負面影響。

（二）風險規避策略及建議。旅游地產投資有著諸多的優勢和誘惑力，但同時也面對各種風險因素的影響，投資商如何及早發現或預測到這些風險并及時制定有效的應對措施，以化解危機或減緩它們的消極影響，是必須關注的問題。以筆者之見，旅游地產投資者可通過以下方法來規避或控制風險：

1、充分市場調查。旅游地產開發中，模式選擇、策劃設計乃至市場營銷的失誤都會造成在實際運營階段投資回收偏離預期。為了降低可行性研究過程中的不確定性，從而減少這種“偏離”，應盡可能進行廣泛細致的市場調查，獲得充分的信息。特別是對于投資項目信息、時機選擇、區位條件、租售選擇等問題。要通過充分調研把不確定性降到最低，以控制旅游地產投資過程中可能遇到的風險。

2、科學市場預測。旅游業的落腳點是市場與客源，房地產的營銷也需要大量的顧客和業主，科學地進行市場預測是項目可行性研究和風險評估的基礎。對于旅游地客源的預測需要打破傳統的地產預測模型，重點考慮各影響因素包括城市經濟發展水平、旅游景區等級、城市綜合形象、景區吸引力、地產類型、市場可進入性、擬開發的產品等，根據多方綜合影響進行多因素復合預測。因此，旅游地產的市場預測需要進行大量信息的搜集，是一項復雜的系統工程。

3、合理資金測算。旅游地產是一項資金需求量很大的投資，如何科學合理地進行資金平衡測算，進行融資模式和方案的設計及操作，關系到整個投資資金鏈的延續。融資可行性方案必須考量國家貨幣金融政策以及自身承受能力，綜合考慮資金成本及時序要求，降低融資風險與成本。

4、完善后期管理。完整的項目管理是一個投資項目能否達到預期效果的重要保證，面向高端和較高端群體的旅游地產開發項目更是如此。對一些剛剛涉足此領域，缺乏開發經驗的投資商，應尋找具備相關資質、運作經驗的旅游物業管理公司進行后期管理。并通過行之有效的機制，促使物業公司嚴格執行物業經營狀況和運行成本相關信息披露制度，提高物業管理效率，降低空置率，有效控制和降低項目后期運營風險。

主要參考文獻：

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