補(bǔ)交出讓金才能續(xù)期？

南周

近期，媒體報道，溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期或即將到期，要花幾十萬元續(xù)期的情況，引發(fā)各界震動和關(guān)注。2016年4月17日，新華社文章《住宅用地使用權(quán)“撞限”呼喚頂層設(shè)計》稱，溫州市國土局表示，物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細(xì)則；近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀。那么，住宅用地使用權(quán)年限到期后，是否要補(bǔ)交出讓金續(xù)期？

正方：按1990年國務(wù)院出臺的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，現(xiàn)在溫州部分居民住宅用地使用權(quán)年限到期或即將到期了，補(bǔ)交錢續(xù)期天經(jīng)地義。你租個房子租約到期了，續(xù)租肯定要繼續(xù)交租金啊，國有土地使用權(quán)租約到期也同理。

反方：八二憲法規(guī)定：城市的土地歸國家所有。這是個很有爭議的條款，因為那時候城市里還有不少私宅。2007年物權(quán)法149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期要不要補(bǔ)錢的問題給出了明確答復(fù)：不用。自動續(xù)期意味著續(xù)期不需要行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，意味著續(xù)期是無償與永久的。

正方：國務(wù)院上述條例發(fā)布后，1990年代初期，溫州為了順利推進(jìn)國有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。即使70年產(chǎn)權(quán)到期時自動續(xù)期，那些20年產(chǎn)權(quán)到期后續(xù)期多多少少總應(yīng)補(bǔ)交出讓金吧，否則也對那些選擇70年產(chǎn)權(quán)、多繳了出讓金的不公平。

反方：物權(quán)法是全國人大會議通過的正式法律，在位階與效力上高于行政部門制定的條例。物權(quán)法并沒有說只有住宅建設(shè)用地使用權(quán)是70年的，到期之后才自動續(xù)期，而是規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后一律自動續(xù)期。這是解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年最高年限問題的明智做法，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心，讓民有恒產(chǎn)，有利于民眾對國家的認(rèn)同及社會穩(wěn)定。

正方：硬要摳字眼的話，對居住用地使用權(quán)，物權(quán)法說的只是“自動續(xù)期”，并沒有說“自動無償續(xù)期”，所以這一法條仍有商榷與解釋的空間。居住用地使用權(quán)到期之后續(xù)期有償還是無償，還不一定呢。如果民眾不能接受居住用地使用權(quán)到期后繳納一筆出讓金再續(xù)期，不妨對居住用地使用權(quán)到期的房屋征收1%～2%的房產(chǎn)稅，還能給地方政府提供穩(wěn)定的財源，一舉兩得。

反方：既然是“自動續(xù)期”，那就一定是無償。如果有償，就要到相關(guān)部門辦理續(xù)期手續(xù)并繳納出讓金，哪里還談得上“自動”？要有償續(xù)期先把物權(quán)法這一條廢了再說。另外，無論是住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期之后一次性收出讓金，還是年年收房產(chǎn)稅，都可能引發(fā)房市極大震動，那些剩余使用權(quán)少的房子還有人敢買嗎？二手市場如果陷入恐慌，也會影響一手市場。

（摘自《南方周末》）