基于國企的既有住宅加裝電梯的項目管理

孫建樂 郭成軍

(中煤科工集團西安研究院有限公司，陜西 西安 710000)

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基于國企的既有住宅加裝電梯的項目管理

孫建樂 郭成軍

(中煤科工集團西安研究院有限公司，陜西 西安 710000)

介紹了既有住宅加裝電梯的背景，闡述了既有住宅加裝電梯的全過程管理策略，并以西安市某國有企業家屬區工程為例，從方案選取、費用分攤、項目管理等方面，探討了既有住宅加裝電梯的具體措施，為類似工程的實施提供參考。

既有住宅，電梯，項目管理

1 問題的提出

中國已進入老齡化社會，既有住宅的無障礙問題已日益凸現[1]，既有住宅樓加裝電梯已成為社會的一種需求[2]。資金審評手續復雜、居民意見難統一等問題，使得舊樓加裝電梯這項工作經常是紙上談兵，出現大家認為應該實施卻難以實質性推進[3]。李宗顯[4]認為單位來組織協調，容易使業主達成共識。西安某單位家屬樓(七層)加裝電梯經媒體報道[5]后，引起強烈反響，多家單位到這家企業“取經”，探討如何開展既有住宅加裝電梯工作。本文試圖從國企單位的視角，探索既有住宅加裝電梯的全周期項目管理工作，以期從技術和經濟的角度為老齡化社會構建作出項目管理從業者的綿薄之力。

2 既有住宅加裝電梯的項目前期管理

根據《物權法》第76， 97條規定[6]，增設電梯屬于改建、重建范疇，須征得全體共有人同意才可以實施。李晚蓮[7]認為職代會制度具有對基層利益整合與組織化的功能，因此，筆者認為考慮目前國企管理現狀，從操作層面上講，應當在征得擬加裝電梯住宅所有住戶同意的基礎上，召開職代會通過建設動議，以此來解決前期管理的合法性問題。

根據現有的行政審批程序，加裝電梯取得最終合法手續至少要過三關:首先要取得“規劃許可證”，其次是要取得“施工許可證”，最后是電梯的“安裝檢驗證”，加裝后的電梯必須要檢驗合格才能使用[8]。

各城市分別出臺相應辦法，明確舊城更新的政府審批，為舊城更新工作提供管理實施依據，廣州市出臺了《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》《廣州房屋使用性質變更登記辦法》等，廈門市出臺了《老舊住宅加裝電梯的若干指導意見》等，對老舊院落加裝電梯中涉及的申報主體、工作機制、工作流程、資金來源、利益保障、產權歸屬以及支持性政策等方面進行了約束與規范，為依法行政、規范老舊院落加裝電梯奠定了堅實的基礎，有關行政主管部門制定特別針對性的技術標準，其中規劃管理部門主要對建筑間距、建筑退讓、建筑高度、采光通風條件等進行了專屬技術管理規定，以具體指標的約束使得規劃管理工作趨于標準化。

3 既有住宅加裝電梯的項目中、后期管理

3.1 加裝電梯技術工作

由建設單位委托對住宅樓進行建筑結構“安全鑒定”是加裝電梯第一步[9]。對于不滿足現行規范要求的，處于安全的考慮，選擇放棄加裝電梯，或者采用加固處理使加裝電梯后滿足規范要求。目前舊樓加裝電梯主要有四種井道加裝方式[10]：1)傳統鋼筋混凝土井道；2)鋼結構井道；3)鋼結構觀光井道；4)獨立井道+連接廊橋。鋼框架結構井道相對于鋼筋混凝土井道具有施工速度快、造型簡潔、對原有結構的影響較小等優點，因此被較多地采用[11]。筆者認為，作為在既有住宅上加裝電梯，鋼結構井道更占優勢，原因在于其施工速度較快，較少地干擾住戶正常生活。同時，加裝電梯工作是個技術性很強的工作，應當找正規設計院具有結構工程師執業資格的設計師進行設計，并考慮成本費用的問題，大型設計院不愿承擔此類改造項目的設計任務，可尋求中小型規模的正規設計院設計。

對于電梯及其配件的選擇，在現有多層住宅的已有樓道結構加裝電梯,宜采用無機房電梯，摩擦驅動方式較為合適、實用[12]。加裝電梯往往受到場地狹小、地下管線復雜等條件限制，在加裝電梯井道需要做樁基礎時，可選用人工挖孔樁，人工挖孔灌注樁具有造價低廉、施工設備簡單、成樁直徑大、單樁承載力高和成樁質量易保證等優點[13]。加裝電梯經常出現由于改造入戶，為了防盜的考慮而需要增設IC卡智能管理系統。為確保質量與安全，要求國企基建或后勤管理部門加強管理，選擇技術可靠的電梯專業公司進行加裝。

3.2 成本費用分攤對策

寧超喬[14](2014年)通過設置“臨界樓層”，作為分攤或補償的臨界點，通過“收益程度”計算分攤樓層的“分攤費用”，通過“加裝意愿”計算被補償樓層的“補償費用”，構建既有住宅加裝電梯分攤補償費用標準制定模型(見圖1)，得到了9層住宅加裝電梯分攤補償費用標準(見表1)。

表1 9層住宅加裝電梯分攤補償費用標準

樓層/層123456789補償系數0.460.390.15——————分攤系數———0.090.120.160.180.210.24

李理等[15]運用合作對策理論，針對既有住宅加裝電梯費用分攤的案例，建立數學模型，包含一個虛擬的合作收益函數，使之符合合作分配公理體系，進而可以確定收益的分配，再由此確定費用的分攤比例，所得到的結論近似于按樓梯比例來計算，并考慮2樓和3樓，5樓和6樓沒有太大區別給予了修正，給出了折中方案(見表2)。

表2 “樓梯方案”與“折中方案”

筆者認為針對國企單位住宅樓住戶特點，收取高樓層住戶的費用給予低樓層住戶補償，是難以實現的，考慮到住戶爬樓梯的難度也兼顧了住戶共擔費用的公平，以及住戶之間費用攀比的心理，李理的折中方案是比較合理的。

3.3 既有住宅加裝電梯的項目后期管理

由于既有住宅加裝電梯的費用要讓住戶承擔，住戶從心理上就認為自己是電梯的“主人”，所有在電梯的后期管理維修收費方面都不愿承擔，但是作為特種設備的電梯，是需要由專業維保單位進行維護的，而且后期大修也需要費用支出。國企后勤管理部門對電梯的日常維護管理要制度化的同時，要及時建立統一、公開、透明、清晰的電梯維修基金管理專用賬戶，爭取住戶的理解與認同。

4 案例分析

4.1 項目基本情況

西安市某國有企業家屬區位于市區老舊城區，房屋大部分建于20世紀50年代，60年代，大部分為多層建筑，未配置電梯，而該部分住房的住戶以退休人員為主，由于年齡較大，尤其是部分住戶需攜帶輪椅出行，十分不便，為解決這一問題，對其中一棟7層住宅樓進行加建電梯改造。

1)電梯井道方案。該加建電梯的住宅樓為7層框架結構，建筑面積5 463 m2，建筑高度21.9 m，首層為商業，2層～7層為住宅，3個單元共36戶。根據房屋結構特點及所處地形特征，通過多種電梯井道方案的比選論證，最終確定利用建筑物原有內凹區域加建電梯井道，方案如圖2所示。電梯井道采用鋼結構形式，通過專業設計院設計，電梯底坑采用混凝土結構，角部布置混凝土柱子，上部鋼結構立柱生根在底坑的混凝土立柱上，確保鋼結構井道為獨立受力體系，電梯井道外立面采用鋁板裝飾，井道頂部設計電梯機房。首層從原有住宅單元入口進入，從商業區域分隔出通往電梯前室的通道，2層以上從住戶陽臺分隔出一個區域作為電梯前室，采用防盜門與戶內隔離。住宅樓電梯改造前與規劃改造后的效果如圖3所示。

2)電梯選型。由于受場地限制，井道尺寸最大做至1.7 m×1.7 m，最終選擇小機房非標電梯，共3臺，速度按1 m/s設計，載重630 kg，轎廂為貫通轎廂東西開門，電梯井道尺寸為0.95 m×1.2 m×2.2 m。電梯由正規廠家制造、安裝，安裝完成后由質量技術監督局驗收合格后交付使用。

4.2 費用分攤

結合文章中提到李理等[15]折中方案，以及國有企業的自身特點，參照深圳、廣州、上海等有關城市多層建筑加裝電梯費用分攤辦法，最終確定的分攤方案如表3所示。

表3 電梯費用分攤方案

4.3 項目施工管理及效果

本電梯加建工程屬于改造類項目，涉及到土建、鋼結構、裝飾裝修、水電改造、天然氣管線改線、電梯安裝、視頻監控及五方通話、陽臺拆除及通道改造等，工程量雖小，但涉及的專業門類較多，且不能影響住宅樓居民的正常居住，場地及施工安全都是該工程的難點。該工程從以下幾個方面加強管理：1)通過招標選擇具有專業資質的施工隊伍，電梯的安裝由專業公司負責；2)結合現場實際，編制切實可行的施工組織設計，落實施工技術交底，對鋼結構焊接及吊裝、井道底坑及屋面防水、陽臺及屋面挑檐的拆除等重點控制，加強過程監管及檢查；3)加強安全管理，戶內陽臺拆除后加強防護，先施工防盜門與戶內分隔開，確保住戶安全，然后再施工電梯井道。臨邊洞口按要求防護到位，臨街圍擋封閉嚴密，適當擴大安全防護棚范圍，確保行人通行安全；4)電梯經自檢合格，并通過質量技術監督局檢查驗收后方可投入使用；5)施工過程中加強與住戶溝通，及時通告入戶施工安排，張貼停水和停電通知。

該電梯加建工程竣工投入使用后，整體效果良好，得到住戶的一致好評。

5 結語

既有住宅增設電梯工作是一項復雜的系統工程，本文提出在征得擬加裝電梯住宅所有住戶同意的基礎上，召開職代會通過建設動議，來解決前期管理的合法性問題，并辦理政府審批手續，指出了加裝電梯關鍵技術工作包括建筑結構“安全鑒定”、井道設計電梯及其配件的選擇，梳理了三種費用分攤的方案并結合國企住宅住戶心理特點給出了“折中方案”的建議，并提出國企后勤管理部門應建立統一、公開、透明、清晰的電梯維修基金管理專用賬戶，結合西安某企業家屬樓加裝電梯的案例進行分析及效果評價，以期對同類項目有啟發作用，為老齡化社會構建做出項目管理從業者的綿薄之力。

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[5] 趙 昊.西安老舊小區加裝電梯效果如何 記者實地體驗[J/OL].西部網—陜西新聞網，2015.

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The project management of existing housing equipped with elevator based on state-owned enterprise

Sun Jianle Guo Chengjun

(CCTEGXi’anResearchInstituteLimitedCompany,Xi’an710000,China)

This paper introduced the background of existing housing equipped with elevator, elaborated the whole process management strategy of existing housing equipped with elevator, and taking a state-owned enterprise relational area engineering in Xi’an as an example, from the scheme selection, cost allocation, project management and other aspects, discussed the specific measures of existing housing equipped with elevator, provided reference for the implementation of similar engineering.

existing housing, elevator, project management

1009-6825(2016)05-0251-03

2015-12-02

孫建樂(1981- )，男，工程碩士，工程師

TU857

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